核心提要：
1、拱墅区庆隆地块溢价率或在19%左右
2、滨江区西兴地块溢价率有望超过25%
文/好地网 徐路加
明天（6月27日），杭州将迎来拱墅庆隆地块和滨江西兴地块的出让，两宗地块出让面积51.56亩，总起价22亿元，预计将迎来诸多房企的争抢。
此次出让，是在楼市成交量回暖的背景下进行的——
·新房市场方面：5月新政落地、6月红盘迭出，从数据来看，6月截止27日市区新房签约成交量已达79.5万方创今年月底新高，考虑红盘尚未签约，实际成交量95万方左右（超去年同期水平），环比上涨约30%，呈现二连阳；
·二手房方面：持续4个月成交8000套左右的月度表现也有助于市场流动性复苏。
好地研究院预测，明天的竞争将趋于白热化。
1）2宗地块均具备限价红利。目前，申花地块周边二手房较新房高1-1.5万元/㎡，西兴地块因1.8容积率限价上涨2350元/㎡，5.385万的限价仍与二手的有5千左右的红利。
2）年内快速回款的吸引力。按照目前的开发速度，普遍能做到3-4个月开盘，快销预期下能在年内回款，这对于房企有较强吸引力；6月房企集中开盘，回笼现金，也进一步增强了补仓拿地的动力。
3）限价政策调整预期影响。随着上海等城市限价逐步放开，杭州预期也将点状松绑限价，对房企而言限价的投资逻辑简单，也更具备安全性，可以预见的是接下来限价地越来越少，有限价红利的地更加稀缺。
从具体地块竞争来看，预期将拼抢至低利润率：
庆隆地块，可重点对标绿城世纪城地块（2024.4.29出让，预期利润率1.7%），对应溢价率19%左右。若对捆绑车位销售的预期更为激进，溢价率可能进一步提升。
西兴地块，尽管位于非滨江最核心区位，也面临后续市北供地竞品压力，但按照目前行情，预计利润率将低于2月底未来总部地块（5%），对应溢价率有望超过25%。
地块位置分布（来源：好地大数据）
地块价值更不言而喻。作为申花板块南翼仅剩的少量可供住宅开发空间，步行可达的地铁、学校、商业配套，周边品牌房企标杆项目林立，是杭州传统的豪宅区。
周边唯一在售项目杭著臻邸今年5月首开中签率仅17.2%，以本地块5.5万元/㎡限价，对比附近养云静舍、天玺、天荟等优质次新二手房存在1-1.5万元/㎡的限价红利，抗风险能力强。
地块位置图（来源：好地大数据）
快销属性下，地块预计仍将竞争至低预期利润率。去年9月摇号规则下，北侧招商杭著臻邸项目地块（限价相同）至摇号实际地价约40753元/㎡，预期利润率4.8%，按此测算对应本地块溢价率12%左右。
本次不限地价上限规则下，预计地价有小幅上升，预期利润率或进一步压缩。按照最近同等销售预期的绿城世纪城地块（2024.4.29出让，预期利润率1.7%），对应溢价率19%左右。
预计：基于投资的安全性和当前整体市场环境，仍将低利润率拿地，溢价率或在19%左右。若对车位销售更为激进，溢价率将进一步提升。
地块位于滨江区西兴板块，滨江御滨府东侧。1.8容积率下，相比此前滨江最高的5.15万限价，提升了2350元/㎡，上涨4.6%，相比此前同类因容积率限价调整（上涨4-10%）涨幅合理。
从周边价格看，最可对比的御滨府，高层125-139户型普遍成交价在5-5.5万元/㎡左右，相比滨江核心区偏低，但仍高于本次限价。
地块位置图（来源：好地大数据）
好地研究院认为，1.8容积率下，项目无论是做小高层还是部分设置洋房产品，得房率有所提升，叠加5千左右的限价红利支撑，当前行情具备快销预期。
从地块位置看，地块紧邻萧山市北，距离最近的滨康路站1公里，区位逊于日前首开火爆的滨江兴耀·潮起项目。
考虑到后续包括市北等优质地块推出对项目的影响，按照5%（参考2月底未来总部地块行情）的预期利润率考虑，对应溢价率在25%左右。
预计：因近期优质项目持续快速售罄，房企具备较强的补仓需求，年内可回款的吸引力下，预计溢价率超过25%。