项目鸟瞰图（注：红色代表此次开盘楼幢）
由于项目房地价差不到一万，即使作为滨江造的产品，最后也较难在品质上有所突破，项目立面为四面涂料+铝线条，目前，大面积涂料的产品在4万单价项目中并不多见了。
经测算，两年后交付时，购房持有的综合成本为4.3-4.5万。从二手房的售价预期来看，大户型产品要站上跃层的价格预期，显然是不太可能的（板块内中跃的二手房售价约6万），但对标139方的普通改善户型（二手房约4.5万），本项目的未来售价预期更高一些，这个可能性是存在的。
周边139方户型的二手售价在4.5万左右，从这个角度看，4.3-4.5万的购房持有成本是可以接受的。
但是，项目要达到高端改善的品质感不够，普通改善的竞品选择较多，后续抛售将存在较大的压力。如果需要搭售2-3个车位，与周边普通改善的二手房相比，已经没有倒挂红利。从这个角度看，投资的风险存在，需谨慎考量。
文/好地网 陆盈 艾嘉
6月17日，滨江奥印潮观府首开，推出1#、2#、3#、5#共计四幢高层208套房源，均价39189元/㎡。据悉，首开项目已经于6月20日-22日完成登记，约有2200组客户报名，预计触发拼社保。
项目位于萧山区北干西单元，今年1月26日由滨江集团以总价290319万元竞得，楼面价29774元/㎡，溢价率30.59%。，住宅新房限售均价39500元/㎡（含装修3500元/㎡）。
地块容积率2.3，地上计容建筑面积97615.9㎡，规划建造10幢高层住宅。
项目情况表
项目位置图：地块距离地铁7号线兴议站仅200余米，北侧为建设四路，东西侧分别靠近风情大道和博奥路，交通便利。（来源：好地大数据）
根据预售信息，此次共开盘4幢高层，总套数208套，均价39189元/㎡，套均781万元。预计2027年1月交付。
共包含3类户型，分别是A户型（179㎡）、C户型（205㎡）、以及D户型（240㎡）。
其中，A户型共116套，位于1#、2#以及3#楼，均价38160元/㎡，套均688万元；
C户型共46套，位于5#楼，均价39749元/㎡，套均812.7万元；
D户型共46套，同样位于5#楼，均价40649元/㎡，套均983.6万元。
由于市北板块传统是以刚需和首改为主，同时承接滨江和钱江世纪城的溢出，所以，此前的户型大多以140方以下为主，最近开盘的樾章璟琇名邸（139-190方）户型有所提升，此次开盘的179方起步，最大户型达240平米，所以主要定位的是滨江地缘性改善型需求。
开盘房源的详情情况表
周边典型次新房户型情况
由于项目房地价差不到一万，即使作为滨江造的产品，最后也较难在品质上有所突破，具体体现为：
1.项目立面为四面涂料+铝线条，大面积涂料的产品在4万单价项目中已经不多见了。
2.项目得房率不高，179方的得房率仅77%，200方以上大户型也仅82%。所以179方和200方的户型实际的改善舒适度一般。
经测算：若以项目交付时间（2027年1月）计算，A户型平均每套面积180.3㎡，均价38160元/㎡，平均每套总价688万元。按照搭售2个车位折算市价，两年半持有成本为4.3万元/㎡。
面积更大的C户型和D户型，按照搭售3个车位计算，两年半持有成本分别为4.5万元/㎡和4.6万元/平米，对应的套均总价分别为812.7万元和983.6万元。
测算表（按不限售）
比较项目周边近年来的次新房，以滨江、绿城系为主，如桂语听澜轩、桂语江南轩、翡翠之星、拥翠府、翠语华庭等。
高层139方户型，成交价大致在4.3-5.3万元/㎡，均价4.5万元/㎡左右；
小部分设置有洋房、叠墅产品，如桂语江南轩173方顶跃最高达8万/㎡，中跃在5.5-6万元万/㎡。
我们认为，项目值不值得摇将取决于以下因素：
1.从二手房的售价预期来看，大户型产品要站上跃层的价格预期，显然是不太可能的，对标139方的户型卖得更高一些，这个可能性是存在的。因此，两年半后4.3-4.5万的综合购房成本，从目前来看，还是可以接受的。
2.从改善的需求来看，该项目要达到高端改善的品质感不够，普通改善的竞品选择较多，后续抛售将存在较大的压力。如果需要搭售2-3个车位，与周边普通改善的二手房相比，已经没有倒挂红利。从这个角度看，投资的风险存在，需谨慎考量。
3.从后续供应的角度看，由于新供地块项目可能取消限价，售价预计较当前限价（3.95万/平米）有所提升，将为房企后续在品质提升上留出更多的空间，带来更有市场竞争力的产品，从而进一步对本项目的二手房市场带来压力，也是投资风险的重要考虑因素。
附：开盘户型图
