项目鸟瞰图（注：红色代表此次开盘楼幢，灰色为上批次开盘楼幢；来源：好地大数据）
丁桥，是传统刚需板块，传统的客户是以丁桥和城东溢出的地缘性客户为主，现在上城金茂府的叠墅产品站上平均1200万以上的门槛，定价远高于板块内的叠墅产品（芳菲与城等叠墅产品二手房下叠总价700万左右），逼近龙湖名景台的联排价格。
好地网认为，在刚需板块里，做高配高总价的低密产品，从需求的角度，往往是面向对低密与环境有特殊偏好的客户，花园、地下室、露台等吸引客户的主要卖点。一般而言，价格可以对比的是市中心高密度的高层住宅。
从舒适度来看，目前的产品与龙湖名景台排屋相比，品质感更强，面宽更大，并且有金茂科技系统3.0（衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静），价格可以跳出周边叠墅的定价体系，与联排对标，那么总价1200万上下的区间，单价5.7万/㎡左右的成本是可以接受的。
但是从板块价值来看，丁桥板块与项目的高端定位匹配度是有所不足的。板块刚需定位为主，开发量大，配套使用的拥挤度或比较高，虽然能够做到小环境的尊享，但是周边环境却避免不了大众化。
如果不追求花园、地下室等空间，中心城区的高端改善因为还有摇号红利，在目前的情况下，可能性价比更高一些。
文/好地网 陆盈
6月17日（周一），上城金茂府二次领证，推出11#、12#、13#、17#、和18#共计5幢叠排48套房源，均价47983元/㎡，将于6月20日—22日报名登记。
项目位于上城区丁桥单元，去年7月18日由杭地发展以底价9.44亿竞得，楼面价27978元/㎡，住宅新房限售均价47600元/㎡（含装修4500元/㎡）。后由中国金茂（集团）入股51%，操盘开发。
地块容积率为1.1，住宅地上建筑面积33746.9㎡，建筑密度32%，绿地率30.1%，将打造16幢4F叠排住宅产品。住宅产品共计156户，户型面积为188㎡-280㎡。
项目已于今年5月24日首开，推出44套房源（位于1#、2#、3#和5#），报名人数18（无需摇号），目前该批房源已经基本网签。
项目情况表
项目位置图：北侧为临丁路，距离3号桃花湖公园地铁站900米；东侧紧邻桃花公园，距离龙湖天街350米。（来源：好地大数据）
由于项目出让时起拍价27978元/㎡，新房限价47600元/㎡，在地块出让时，被市场认为是新房限价高于市场实际预期，限价较难兑现的地块。所以，虽然房地价差接近2万，最终没有市场化房企摘牌，由做地单位杭地发展摘牌。
在拿地后8个月左右，迎来了二开，与首开相隔不足一个月，说明由于限价定价对快周转销售有一定的影响，但是最终44套房源已经网签42套，说明市场的接受度还不错。
此次开盘的户型分别是是A户型（上叠188㎡/下叠192㎡）、B户型（上叠232㎡/下叠233㎡）、以及C户型（上叠268㎡/下叠278㎡）。
11#楼北侧靠主干道临丁路,价格最低，套均价815万，其他楼栋东临桃花湖公园，套均价超1千万。
从上下叠区分来看：
上叠24套，套均1002万，中间套总价区间713-980万，边套总价区间996-1390万；
下叠24套，套均1031万，中间套总价区间780-980万，边套总价区间1093-1443万。
上述价格不含地下室和车位价格，据悉，地下室一房一价，均价价格预计在1.4万上下，毛坯交付；车位上叠38万/个，下叠45万/个。
其中下叠配套的地下室，套均约190万（平均配套面积接近130㎡），上叠配套的地下室，套均约46万（平均配套面积46㎡）。
按照此计算，每套房子按照配套1个车位，一个地下室计算，其中下叠平均总价将需要增加约235万以上；上叠平均总价需要增加84万以上。
根据调查，丁桥地缘性客户的购买力不足于支撑项目的销售，客户的辐射范围比较广，包括丁桥本地改善、大城东和大城北，以及省内的一些其他客户，样板房需要在验资300万的情况下才能看。
开盘房源的详情情况表
从传统上，丁桥是以刚需、初改为主要定位的板块，区域内产品以小高层、高层为主，面积段主要在90-140平方，总价段270-550万；近年有少量的叠加产品，面积140-170平方为主，总价420-700万之间。
而上城金茂府，若加上车位和地下室成本，上叠的套均预计在1086万以上，下叠套均预计在1266万，加上地下室毛坯交付的装修成本预期，准入门槛的平均水平将在1200万以上（对应均价接近5.7万/㎡）。
这一总价预期远超市面上的叠加产品，与区域内二手联排产品相当，也与市中心高层住宅重叠。
具体为：比华侨城芳菲与城二手下叠成交价格（4.6万/㎡）高出约1万，接近龙湖名景台200多㎡的联排成交价格6万多/㎡，总价1300万左右（挂价7万多/㎡）。
这样的定位和定价，值得买吗？好地网认为：
▼从投资的角度，回报率肯定是比较低的。
若以项目交付时间（2025年12月）为计算，客户购买一个车位和地下室，等到交付时，下叠的持有成本为6.33万/㎡，上叠客户持有成本5.4万/㎡。即便交付时售价预期到7万以上，也没有太大的获利空间。
测算表
▼从自住的角度，有以下三点可作为考量：
①舒适度层面。若与龙湖名景台的排屋进行比较，本区域的联排产品，已经有一定年代（名景台2016年交付），品质不高，客群与刚需混合；此外，户型面宽相对小，立面陈旧，不如新产品通透。
上城金茂府作为纯低密住区，产品稀缺性较强，是宽面达10-13米的住品，高于目前二手的居住体验；另有科技系统3.0（衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静），价格可以跳出周边叠墅二手价格体系，与周边联排等同。
从这个角度来看，5.7万/㎡左右的综合买入价格是可以接受的。
②板块价值层面。从板块与此高端定位的匹配度来看，有所不足的。
虽然板块内各项配套齐全，交通上与钱江新城、市中心的通达性也不错，但是由于板块刚需定位为主，开发量大，配套使用的拥挤度或比较高，虽然能够做到小环境的尊享（紧邻桃花湖公园），但是周边环境却避免不了大众化。
而随着更多低容积率项目的供应，低密产品客户选择面增多，如追求更好环境的，可选择西湖龙坞方向；追求城市配套的，金沙湖久映颂月府项目、萧山城区的揽晴轩等。
③低密偏好层面。1200万总价在杭州主城区范围内改善选择的余地很大。包括城东安琪儿板块、 钱二板块、拱墅申花等一些新的可摇号的盘；还有次新的二手房，均可以选择。加上未来限价放开的预期下，中心区域住宅品质有望提升。
金茂府是否值得买，还是要看对低密产品的偏好程度。如果不追求花园、地下室等空间，中心城区的高端改善因为还有摇号红利，在目前的情况下，可能性价比更高一些。