文/好地网 艾嘉

6月24日，由华润操盘，滨江集团、西站枢纽等参股开发，位于云城板块的望云璟晨府第二次开盘选房结束，项目住宅部分拿地到售罄整4个月时间。

二开共推出208套房源，其中高层126㎡48套、139㎡128套、197㎡32套，共吸引600组客户登记（廊内254组，中签率41.73%；廊外346组，中签率29.48%），整体中签率为34.7%，全部房源于当前售罄。

开盘结果显示：

房源数量较月初首次开盘少了16套，登记客户从784组降至590组，降幅24.7%；整体中签率从28.6%提升至34.7%，提升6个百分点。

若不考虑人才部分，普通购房群体的登记人数从744组降至573组，降幅23.0%，中签率29.1%相比上批次提升5个百分点。

其中人才和无房的中签率达100%，有房的为27.0%，相比上次提升10个百分点。

本次以接受度最高的边套139户型为主，494组签到客户中，仅剩余32组未选，弃选+弃购合计254组，占到55%，与上批次的54%持平。

考虑到本阶段红盘集中供应，以中大户型为主仍保持较低中签率且快速售罄，整体反馈市场热度尚可。

望云项目两次开盘，均取得了以较低摇号中签率快速售罄栋成绩，一定程度上超出了拿地阶段的市场预期。复盘来看，既有积极抢抓供应节点的“天时”，也有其有区位“地利”的因素。

天时——抢抓城西优质项目供应空窗期。6月红盘供应潮中，以城东区域为主，城西的供应相对较少，竞争区域中仅未来科技城枫揽华庭一个项目在售，且起步185方大户型，相对来讲本项目总价可控，形成错位竞争；其次，抢抓建发低碳社区项目之前快速二开，避免客户分流。

地利——板块在售最优区位。5分钟生活圈内有3号线龙舟北路站、龙湖天街（在建）、梦想小镇丰富等配套，南面沿河有一定景观资源，河对面即为龙湖天街，相比北侧沿铁路线项目更优。

项目位置图（来源：好地大数据）

1、商业部分存货的持续投入与商业变现难的挑战

望云璟晨府从今年2月拿地到6月432套住宅（6.22万方）全部售罄，仅用了4个月时间，含车位总销售额达23.32亿元。

初步预计，项目含土地、建安装修、商业配套、税费等成本，整体预计将超过23亿，快速售罄回笼的资金不足于覆盖项目的成本支出，后续需要依靠剩余车位、7000方商业（仅可整体转让）的处置或运营，来增加利润和现金流。

分析华润在杭项目，此前获取的综合体项目，大多面临类似的情况——

较为典型的有杭珹未来中心、杭曜置地中心、城北万象城幸福里，住宅部分已经早早售罄，但是商业部分的存货较大，投入较大，并且较难快速变现。

据透明售房网数据，上述三个项目仍有较多300方、甚至1000方户型的商办待售，已领证的28.6万方房源仅售9.9万方，待售库存达18.7万方。

2、补仓获取新的能够迅速产生现金流项目的挑战

从今年上半年华润在杭销售成绩单，可以感受到华润在杭的现金流压力。除了望云璟晨府之外，今年上半年在售的项目包括澜映悦城、映运轩、珹曜云府。

据好地大数据，4个项目上半年住宅全口径总销售额约60.3亿元，与去年同比下降22.7%。由于多为合作项目，按权益约19.7亿元，同比下降73.7%。

后续住宅可售项目仅合作项目映运轩，总库存约3.9万方，货值11.5亿元。该项目除去年8月首开摇号外，后续6次加推均流摇，签约去化率71%，目前通过送车位、送装修等优惠方式销售，但是流速较慢。