文/好地网 徐路加

今天，杭州第三批8宗涉宅地集中出让，仅1宗因为其商办部分或有较好解决方案，溢价1.80%，其余7宗全部底价成交，总出让金167.2亿元。

可以说，此前高热的主城区域，从上批次（3.29）位于主城区的桃源地块底价成交为代表，遇冷趋势确认后，本次大规模扩散到了钱二等原先当红的板块，土拍全面遇冷已经成为事实。

特别值得一提的是，本次土拍，位于钱二、西站、高教园区等3宗地是由房企与做地单位联合拿下，换句话说，如果不是做地单位力挺并拿出真金白银参与，底价也未必能顺利拍出。

有三大变化可以来佐证以上观点：

今天，此前热门板块地价下降8%左右，按限价计算，利润率空间提升至10%。

典型如钱江新城二期，相比去年9月地块限价提升1000元/㎡，但地价下降3100元/㎡，降幅8.6%，预期利率空间提升5.4个百分点；

利润空间提高的还有运河新城地块，区位差异下限价相比去年底同板块项目提升6300元/㎡，但地价仍有所下降，基于同等此前周边销售预期，利率空间提升近10个百分点至14%。

批次典型宅地与周边地块对比

注：非限价地块按板块此前限价

如之江新城地块，新房限价3.75万元，去年建发云启之江就是按照这个价格实现了快速销售，但今年与去年市场不一样，而且，本次地块虽相同限价，但区位远逊，周边二手房价格在3.5万元左右，相比高点4.5万有显著回落；

运河新城地块，本次4.0万元限价，南侧滨江项目通过高低配实现，但2.2容积率下预期只能参考东侧河映云集（3.8万售价2022年已高中签率），即要实现4万的限价难度很大。

从当前市场预期来看，若非最核心板块的最核心地段，基本限价已无红利甚至高于二手房，销售速度承压。

本次拿地的，国企仅建发托底3宗，其他均为本土民企：滨江2宗、兴耀和国泰世纪各1宗。

相比来看，杭州除本土企业活跃外，外地企业在常态化市场下也占据40%的市场份额，而今近仅剩下建发托底。

4.16杭州土拍成交结果

地块位置分布

好地研究院认为，

杭州新房销售速度变慢，滞销楼盘越来越多。一季度同比少了600亿的销售回款，严重影响房企补仓拿地的能力与动力。

降价越来越多。原先的热销板块，目前或打折优惠，或启动分销，较大提升了项目成本，延长销售周期同时压缩利润空间。

降价潮正在进行时，房企不得不以降价跑量以求尽可能的回收资金加速项目周转。如本次之江地块，如果按照周边3.5万市场，按照底价拿地利润空间已经不到10%，如果给予房价优惠，营销成本增加的话，利润可能更进一步缩减，去化速度也可能进一步延长。

新房的降价潮必然会引发地价的下降，如果地价还维持原先的高位，则会带来流拍。

按照前面所说，原先的双限，即使现在要实施，大部分区域也因为新房限价名存实亡了；

从去年12月12日开始，从双限改成单限，实际上这是比牛市还要牛市的规则，因为地价不限房价限，势必造成项目利润率的急跌。事实上，今天之前，核心地块项目预期平均利润率已经从摇号拿地时代的5%跌到单限时代的1%，甚至到盈亏平衡线上。

2019年下半年双限以来，从溢价率30%之后竞自持，到2021年10月改为达到溢价率上限10%之后一次性报价，再到2022年11月份直接转为溢价率上限12%之后摇号，土拍规则变化使溢价率从30%下降到了10%、12%，使得起拍价明显提升，到双限变单限之后，起拍价并没有明显回落。

以今天的6宗纯宅地为例，按照上限新房价格销售，从底价（起拍价）开始算利润率，在1年时间内售罄，最大限度的利润也在10-15%左右，如果销售不畅，将增加营销费用；如果增加成本提升品质，如果去化速度缓慢导致价格优惠与资金成本，这名义的10%-15%的空间很容易缩窄甚至消失。

起拍价提高，终端新房又限制了房价，中间的利润空间已经变得逼仄，当市场由热转冷之际，这么小的空间，限价可能低于市场价，利润空间的不确定性加大，谨慎的房企不得不望而却步，这是导致今天底价成交，参与竞拍者较少的重要因素。

而且限价地块，房企拿走之后涨价无望，这本身是基于高周转牛市环境的，企业无法进行自由的产品创新，也失去了细磨产品穿越周期的价值。

限价是牛市的产物，在目前市场下行时期，调整势在必行。

当前，随着土地成本下降、销售承压，为了让购房者积极下单，提升新房品质的时代正在到来（极少数具有限价红利的项目可能积极性不够）。

乐观预期，或将吸引部分外来房企进驻。在上批次点评中，好地网基于市场容量、人口流入和住房现状，中期仍积极看好杭州。如果能及时调整与市场不适应的单限土拍规则，随着地价下行，对于此前利润要求较高的房企来说，将为其提供较好的拿地窗口期，也将使土拍市场由目前的清冷转向平衡。