一、5宗限房价地——运河新城、四七堡、之江、西站均底价或低溢价
二、3宗不限房价地——桥南、新街、下沙开发区地块均底价或低溢价
文/好地网 徐路加
明天（4.16）杭州将迎来2024年春节后的第三场集中土拍，共8宗地块总起价达167.1亿元。
上月底的土拍，市场有显著降温，受一季度新房市场销售受阻、二手分流、价格设置等因素，房企谨慎参拍。
本次8宗地块，包括钱二、之江、运河新城等板块总体市场认可度高，但从小区位来讲，非板块核心，都属于卖得动但均未有明显的限价红利，批次土拍热度将进一步检验房企对于房地产市场的预期。
综合上批次情况，好地研究院初步预判，此次将延续低热度行情：
5宗限房价地块——
25号四堡七堡单元地块，处于钱江新城二期板块北翼，相对热度逊于南翼，房企对于当前市场的谨慎心态和后续竞品压力，当前行情下底价或低溢价。
26号运河新城单元地块，考虑到大体量、上限4万价格销售的流速顾虑，最终底价或低溢价。
27、28号之江度假区单元两宗地块，考虑到近期市场舆论及本身地块相对交通地铁配套的欠缺，预计底价或低溢价。
32号西站新城单元商住地，住宅部分的一定压力和商业商务的体量要求，预计底价或低溢价。
3宗不限房价地块——
29号新街单元商住地，商住比例5：5，仅以商办部分市场化销售考虑，地块底价或低溢价；
30号江南科技城南单元宅地，本次体量适中且同期竞品压力减少，但整体行情下底价或低溢价。
31号东部湾新城单元宅地，与2月初下沙单元地块具有较强可比性，不过当前整体市场热度进一步回落，最终底价或低溢价。
地块位置分布（来源：好地大数据）
01、5宗限房价地——运河新城、四七堡、之江、西站均底价或低溢价
1、杭政储出[2024]25号（四堡七堡单元JG1405-19、JG1405-20地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于钱江新城二期北翼，紧邻地铁9号线红普南路站，周边后续以商办、教育用地为主。目前板块无在售项目，未来竞品主要在于东侧潮语翠轩及本月底将出让的四堡七堡单元JG1403-12地块。
板块前期总体实现30%左右的中签率快速去化，但相比来看北翼热度远逊于南翼。
周边去年9月出让的潮语翠轩项目地块（未售），5.1万新房限价实际土地楼面价在3.62万元/㎡左右，预期利润率5.2%。
本地块限价5.2万，若参考该利润率预期，本地块溢价率在12%左右。
考虑到当前总体市场环境的变化及后续同期项目及拟供地的竞争压力，实际销售或有一定难度。
预计：房企对于当前市场的谨慎心态和后续竞品压力，当前行情下底价或低溢价。
2、杭政储出[2024]26号（运河新城单元GS1003-R21-06-1、2地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于运河新城，南侧紧邻运河湾综合体，周边近年来已形成较浓厚的居住氛围，距离在建地铁15号线谢村站也仅400米距离，属性较优。
地块2.2容积率，新房限价4.0万元，参考东侧河映云集3.8万价格在2022年下半年已高中签率。
在没有显著限价红利背景下，结合达18万方的大体量，可以考虑参考南侧滨云锦上湾设置一定比例洋房（实现了4万均价低中签率去化），拉低高层价格。但南侧近运河景观资源的同时受到高架影响，结合大体量、近40亿的起价，对房企有顾虑。
同类地块从投资安全度来看，本地块销售速度逊于地块北侧800米、去年12月出让的绿城·宸岸印月里（限价3.37万，预期拿地利润率4.6%）。若按该利润率，上限价销售对应溢价率在23%；考虑到去化风险，若按照3.8万元售价预期，起价利润率11%，按照8%利润率预期对应溢价率7%。
预计：考虑到大体量、上限价格销售的流速顾虑，最终底价或低溢价。
3、杭政储出[2024]27号（之江度假区单元XH110303-12地块）
4、杭政储出[2024]28号（之江度假区单元XH110303-13地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于西湖区之江，近钱塘江，浙一之江院区、学军云栖小学等配套较为优质；周边有枫桦东路、彩虹快速路等路网相对便捷，短期暂缺少临近地铁配套。
周边项目来看，最近新房项目鹭云启之江城（同限价，地铁口，距离本项目1.2公里）去年实现全国单盘第一、低中签率的快速去化，对比来看本项目交通便利度稍逊；
邻近的滨之江二手房项目目前成交价格在3.5万元左右，略低于本次3.75万限价。该价格下，更面临杭州其他更具备成熟配套板块竞争压力。
基于此，本项目在目前行情下或较大影响房企对于快速销售的预判。
若按照限价，起价预期利润率在14%左右；实际参考周边3.5万二手价格，仅10%，仍较难保障实现快速去化。
预计：考虑到近期市场舆论及本身地块相对交通地铁配套的欠缺，预计底价或低溢价。
5、杭政储出[2024]32号（西站新城单元YH080901-04、05、11、12地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于余杭云城板块，紧邻杭州西站，是省市重点打造区域，也是余杭区未来科技城外近年来市场热度最高的区域。
总体市场表现来看，板块基本实现摇号快速去化，不过相对来讲位于铁路沿线项目热度偏低，如云咏明月、云珹瑧悦中签率较高，今年首开去化率显著低于南翼的云诵桂月等项目。因此对于本地块，未来或也将面临同样压力。
同时，本项目需包含近0.6万方商业、5.3万方商务部分，包括超过30亿的总起价，将对目前主流房企产生较大抗性。
预计：住宅部分的一定压力和商业商务的体量要求，预计底价或低溢价。
02、3宗不限房价地——桥南、新街、下沙开发区地块均底价或低溢价
1、杭政储出[2024]29号（新街单元XSCQ150101-08地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于新街西翼，紧邻宁围、萧山城区及钱江世纪城，也是板块区位最优、主要的居住区。与地铁7号线新汉路站零距离，交通便捷。
周边市场来看，紧邻的滨江金帝·欣翠里、大华，2.75万售价，均在去年仍实现40%以下低中签率快速清盘，尤其沄翠府项目拿地到清盘还不到半年。按照住宅部分测算，本次利润率超过10%。
不过本次地块为商住用地，且商办占比达50%，若仅以房企自主销售，存在较大压力。
预计：仅以商办部分市场化销售考虑，地块底价或低溢价。
2、杭政储出[2024]30号（江南科技城南单元XS060101-20地块）
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于江南科技城桥南单元、开市客西侧、珹曜云府东侧。
相比上批次出让地块，本次地块体量小、区位稍优，且更成为了区域的最优项目，竞争压力显著减小。
珹曜云府6开6摇，摇号中签率在40-80%，目前已经尾盘，本项目未来售价也可按照此前限价2.95万元设置。
按照该价格，项目起始利润率在11%左右，具备较高投资价值，本次或吸引部分房企关注。从整体属性上，地块处于杭州近年来处理地块中位数水平，对应去年平均8%左右的利润率水平，溢价率在7%左右。
预计：本次体量适中且同期竞品压力减少，但整体行情下底价或低溢价。
3、杭政储出[2024]31号（东部湾新城单元QT020302-21、QT020302-22地块（开发区单元R21-18地块））
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于下沙高教园区，周边密集覆盖成熟的城市配套资源，包括省中医院、天街等，东南角文海第二实验学校在建，距离地铁一号线文泽路站也仅600米。
板块内多年未供地、无存量。从周边项目对比来看，相比目前在售的月琉璃（2.75万售价均实现摇号去化）稍优，与今年2月兴耀竞得的下沙单元0112-16地块及绿城燕语春风居组团有较好的可比性。
参考2月份兴耀地块，实际起价与本地块基本一致，充分竞争下实际楼面价16383元/㎡，对应本地块溢价率在10%左右；极端行情下，若按照2.75万元月琉璃售价预期，起价利润率8%。
预计：相比2月初当前的市场热度有进一步回落，最终底价或低溢价。