文/好地网 徐路加
今天，杭州迎来春节后第二次土拍，挂牌的5宗地块，有两宗流拍，最终成交3宗，总出让金60.7亿元。
最核心的滨江区西兴商住地竞价激烈，最终由滨江集团溢价23.6%、37.1亿元竞得。若商业部分按照起价计算，地块的住宅部分实际楼面价达到39726元/㎡，按照4.93万元的限价无利润，需要商业部分反哺。
而其他地块则呈现明显的降温，并且相比昨天预期的还要冷——
拱墅桃源地块和萧山蜀山地块分别由建发、萧山安居底价竞得，按照周边售价利率空间超过10%，充分体现了房企对于销售形势的谨慎；尤其桃源地块，紧邻地铁站点，是区块近年来位置最优的，地价较周边近两年降幅10%。
而余杭闲林、萧山桥南地块，因为无人报名而未成交，这是杭州时隔2年的又一次流拍。流拍的这两宗地块总体属性较优：闲林地块0.8容积率还是时隔十五年来首推的1.0以下低密，周边在售的低密产品销售也较快；桥南地块，周边项目去年同期达摇号，并且开盘均为摇号销售。
虽然比其他城市要迟一些，但是，最终，杭州土地市场拗不过大势，也进入了买方时代。
土拍迈入买方市场，如昨日本网前瞻文章，既有全国化市场共性，也有一定的特殊性：
最近几年，土拍与新房销售的规模维持再高位，除了经济发展势头良好，外来人口持续流入外，限价政策功不可没。购房者能明显低于市场价购入新房，大大刺激了购房需求，房企能顺利实现快周转，也激发企业的购地需求，从而使政府能连续多年快速供地，实现了G-B-C的快速循环。
这使杭州连续多年成为新房与土拍规模雄踞全国前二位。
今天的流拍结果显示：当全国整体市场下行之时，杭州终究无法走独立行情，以上这一快速循环机制遭遇挑战。
销售端，从一季度的市场数据来看，成交面积同比下降超6成，带来的是企业销售额减少逾600亿，典型反应在限价红利的板块与项目越来越少，严重损害了房企拿地的实力。
包括二手房取消限购，中长期来看有利于提升市场购买力，但短期当前正遭遇投资性购房的抛售热潮。
据杭州市二手房监管服务平台数据，目前委托经纪挂牌房源信息达到32.8万套（存在单房源多平台挂牌），相关第三方测算实际在20万套左右，是杭州近一年新房年成交量的3倍；按照二手房的成交速度，意味着消化周期也要3年，并且有后续新交付抛售。
从大部分板块来看，目前一二手房已经没有倒挂，如果新房产品力没有大幅提升，买二手房更为划算。
限价地块，因为明显的红利，像今天的滨江西兴地块，限价仅4.93万元，二周边为6.5-7万元左右的二手房价格，大约低了1.5-2万，这些项目不愁卖，能快周转，而房价大趋势在往下的情况下，买限价房还有红利，也吸引了本来就在大幅萎缩的购房资金。
在这种情况下，限价红盘就成为虹吸房企与购房资金的黑洞，带来的问题是其他非限价项目乏人问津。造成今天冰火两重天的怪象。
好地研究院认为，土地进入买方市场下，更需要推出契合市场的产品：
作为卖方——
要让土拍市场顺利运转，最关键的是要给企业足够的利润空间，这就需要根据市场情况调整起拍价；
同时，要控制土地供应量，把握好推地节奏，让市场有足够的消化能力；
同时具体到地块属性，也需超常规差异化供地，契合改善性需求，例如合理地价下的城区低容积率地块、三四线城市已经在采用的四代建筑产品业态等。
作为买方——
从简单板块周边市场的对比，进一步深入对每一个地块的研判，重拾限价时代忽略的产品力。从杭州各大板块来看，合理的价格和优质的产品，都能走出“独立行情”。
杭州，仍是全国人口流入最多的城市之一并且政策持续优化；根据七普数据，家庭住房自有率仅57.92%，其中自购房更是仅37.53%，仍有24.4%的住房是2000年前建成……
可为！