一、限房价地块——桃源地块或低溢价；西兴商住地或超过10%
二、不限房价地块——可能低溢价或者底价成交
文/好地网 徐路加
明天（3.29）杭州将迎来2024年春节后的第二场集中土拍，共5宗地块总起价92.3亿元。
上月27日的土拍，从房企参与度、拿地利润空间等维度看，已经表现出趋冷的苗头。而从好地研究院综合目前市场情况与房企心态来看，本次土拍或有幅度更大的降温可能。
好地研究院认为，当前形势下，房企拿地面临着以下三大挑战：
①新房市场遇冷。 据相关统计，3月份（截至27日）杭州新房成交金额同比下降了57.6%，而一季度更是同比下降了63.9%，也就是说，在杭的房企一季度的合同销售金额少了逾600亿元，只有上年同期的三分之一左右！这样的形势下，开发商自然拿地“弹药不充足“了。
②二手房成交回暖或分流新房购买力。本月14日的二手房新政导致二手房成交量有上升，这可能分流了不少原先买新房的客户；而新政出台时间才半个月，卖掉房子的老业主目前大多还没拿到房款，即使拿到房款，好不容易卖掉房子的老房东未必会立即杀向新房市场；加上大多数板块一二手房已经没有倒挂，一些区域买二手房更为划算。
③推地频繁，房企观望情绪渐浓。除目前挂牌中、将在4月16日出让8宗地块外，市场预期近期还将有优质地块公告，特别是同一个板块在短期内多次供地，房企更趋谨慎。
具体到本次地块，好地研究院列出两种可能性，一是按照上批次土拍的热度，计算出可能的溢价率；二是按照目前新房销售情况与房企的资金回笼情况，以及当前大多数房企的拿地心态，预测实际可能出现的结果。以下是对各地块竞争前瞻，可作为行情观察指标：
ⅰ）若最终溢价维持上批次的热度推算的结果，则行情相对稳定；
ⅱ）若显著低于预期，则代表行情在进一步下行，本次土拍可能是行情迅速转冷的转折点。
出让地块指标
地块位置分布（来源：好地大数据）
限房价地块——
①20号桃源单元R21-20地块、桃源单元R21-05、R22-02地块，地铁口3.4万限价目前来看具备较高市场接受度，但考虑到板块近期的销售形势，房企或偏向谨慎，若按照上批次非限价红利地块大致10%的利润率预期，溢价率在7%左右。但如果房企谨慎，则不排除底价或者低溢价。
②21号西兴单元BJ030202-15、BJ030202-20地块，区位核心交通便捷，适宜打造地标性项目，地块溢价率预计超过10%。
不限房价地块——
③22号蜀山单元(XS15)(蜀山西片区)XS150107-07地块，考虑到地块含20%的商办部分及市场的谨慎预判，或低溢价。
④23号萧山城区桥南单元XSCQ1101-R21-29、XSCQ1101-R22-28地块，按照去年同期地价，溢价率或8%左右，如果遇冷，不排除底价或者低溢价。
⑤24号杭州市余杭区闲林单元YH120504-02地块，0.8容积率可打造排屋、设置少量合院产品以提升单价，按照此前板块低密产品售价，至少保证10%以上的利润率预期，溢价率较难超过6%，但如果房企谨慎，则不排除底价或者低溢价。
桃源地块或低溢价；西兴商住地或超过10%
1、杭政储出[2024]20号（桃源单元R21-20地块、桃源单元R21-05、R22-02地块）
地块紧邻地铁4号线吴家角港站，紧邻半山公园、市一医院、卖鱼桥教育集团桃源小学等，相比西侧在售锦翠金宸府项目区位更优，3.4万限价有较强支撑。
以去年底的行情，利润空间预计会压到5%以下，对应溢价率将超过20%。
但从目前形势来看，房企对于去化流速的安全性考虑，对利润空间保障提出了更高要求，以应对市场变化。按照上批次3万元左右价位段非限价红利地块10%利润测算，对应溢价率在7%。
预计：基于板块目前在售项目的销售形势，房企或偏向谨慎，底价或者低溢价成交皆有可能。
2、杭政储出[2024]21号（西兴单元BJ030202-15、BJ030202-20地块）
地块位于滨江区核心，地铁六号线星民路站，江南大道、风情大道、机场城市大道等多条城市重要路网在此交汇，距离钱塘江、奥体场馆等均只有1公里距离，适宜打造地标性项目，4.1万方的商办有极高价值，将吸引房企积极参与。
地块商业商务部分面积4.16万方左右，仅按照住宅部分（预计低中签率热销）利润覆盖商办建安成本考虑，地块综合溢价率在10%左右。
预计：考虑到地块核心的区位价值和稀缺性，对企业具有战略性意义，溢价率有望超过10%。
可能低溢价或者底价成交
1、杭政储出[2024]22号（蜀山单元(XS15)(蜀山西片区)XS150107-07地块）
地块位于南部新城，是重要的居住区，地块周边拥有优质的朝晖中小学配套，距离在建15号线南秀路站仅400米，近山傍水，环境宜居，相比板块仅剩的尾盘项目无铁路干扰，将有力支撑原板块限价3万左右销售，住宅体量也仅3万方，风险可控。
住宅部分按照起价利润率超过10%，但考虑到地块含20%的商办部分，按照利润覆盖该部分总成本考虑，对应溢价率在5%左右。
预计：考虑到商住属性和整体非限价板块的下行压力，地块或低溢价。
2、杭政储出[2024]23号（萧山城区桥南单元XSCQ1101-R21-29、XSCQ1101-R22-28地块）
地块位于江南科技城桥南单元，紧邻开市客，机场快线耕文路站南侧。
周边华发项目，2.95万元限价，在去年封顶摇号，拿地利润率在8.5%左右；目前已尾盘且历次开盘均达摇号，是杭州当前取消新房限价中少有的。
若按照去年同期地价，对应溢价率8%左右；不过考虑到地块20亿起价门槛高，中小房企参与度偏低，或影响竞争热度。
预计：从上批次房企对于利群河单元总部地块的偏谨慎竞争来看，也可能更低溢价率。
3、杭政储出[2024]24号（杭州市余杭区闲林单元YH120504-02地块）
地块位于闲林板块，也是杭州主力低密供应区域，周边已形成了较浓厚居住氛围，包括近期和悦清晖园、咏溪雲庐叠墅产品均取得较好的市场反馈。
尤其本次仅0.8的容积率，距离上一次杭州市区突破1.0下限已经间隔了15年（2009年出让的赞成·良著地块）。预期本地块可打造以联排为主产品，甚至包括部分合院。
参考周边——此前包括御府联排3.8万、隐庐合院4.3万的毛坯售价，以当前行情下较难有价格上涨。若按照4.3万的价格、10%的利润空间保障，对应溢价率在6%左右。
预计：综合当前市场因素，加预期销售难度较大，溢价率较难超过6%，不排除底价可能。