核心提要：
1、低利润率继续
2、本土化
3、差异化
文/好地网 徐路加
今天（1.26），杭州迎来2024年首场集中土拍，出让6宗地块，成交总价66.7亿元，仅1宗高商业商务占比地块底价，平均溢价率达到19%，继续呈现高热态势。
6宗宅地均由本土企业竞得。
两宗参与度最高的地块均由滨江集团竞得，总价36.2亿元。其中：萧山区北干西宅地，最终溢价30.59%，接近盈亏平衡线；另一宗为西湖区三墩单元宅地，楼面价22818元/㎡，溢价率20.03%，预测利润率在3%以下。
金沙湖低密小体量宅地同样拍出了26.89%的高溢价，由驭远控股竞得，楼面价31722元/㎡，创下钱塘区新高。
西湖区双浦单元、双桥单元宗地块分别被建杭置业（溢价8.54%，楼面价13513元/㎡，预期利润率10%）和绿城（溢价13.73%，楼面价11570元/㎡，商业占比30%）竞得。
临安区滨湖新城商住地（住宅占比仅43%）由浙江华雪文旅底价竞得。
这是去年12月杭州（主城+余萧）执行单限下的第三次土拍，有几个现象愈趋明朗：
针对杭州核心区域，限房价不限地价的规则下，相比此前的摇号时期，预期利润率快速走低。典型如今天参与度最高的市北西和三墩地块，经好地网测算，预计利润率低于3%，甚至市北西在盈亏平衡线上。这与摇号阶段普遍存在5%的利润空间有显著差异。
相比而言，非核心区域的，依然保持谨慎态度。建杭置业溢价8.54%竞得双浦单元地块，相对市场有一定分歧，仍保持10%的利润空间。
这在近三批次的土拍中表现尤为明显。三次土拍，未有一家央国企拿地！
尤其是杭州本土企业，不仅在本次包揽，此前两批次的拿地占比达到8成，相比去年摇号阶段占比（64.3%）提升明显。
单限规则，无疑本土房企在成本管控上具有显著优势，这已经逐步到房企参与度——
本次最多的地块仅18家，相比摇号结算平均达到28家，虽然有马甲的因素，但明显可以看到机会性参与的外来房企在显著减少。
这里指的是在核心纯宅地拿地机会渺茫情况下，部分房企开始重启商住用地，或者在不限房价区域，以产品力和更高的售价预期来增加拿地机会。并且这样的地块已经有更多的房企尝试参与。
典型如今天的双桥商住地。绿城溢价至13.73%，住宅部分利润仅可覆盖商办部分的建安，需要通过商办部分的快速销售来避免资金沉淀。这与12月12日伟星高溢价竞得萧山宁围商住地表现相同。
对于非限价地块，以驭远创钱塘区地价新高竞得金沙湖低密宅地为典型，预计保本均价在4.6万元以上，未来需要通过其产品的稀缺性来提升价格预期。并且，项目的价值受到市场高度认同，包括绿城、建杭、杰立等房企均有参与。
