核心提要：
一、限房价地块，预计：北干西地块溢价30%左右，三墩地块溢价26%左右，双浦地块或在18%左右；双桥商住地或低溢价
二、非限房价地块，预计：金沙湖低密或超过8%，临安滨湖低密商住地预计低溢价
文/好地网 徐路加
明天（1.26），杭州将迎来2024年首场集中土拍，共6宗地块总起价56.02亿元。
相比于去年12月成交的两批次，本批次特征稍有差异：限房价地块部分也存在分歧（如双浦单元），不限房价地块因为特殊性也值得高度关注（如金沙湖）。
对于竞争预期：
▼限房价地块——
①200号北干西单元XSCQ1201-25地块，具有显著限价红利，将成本次最热地块，预计溢价率在30%左右；
②198号三墩单元XH010501-48地块，具备快销属性，预计溢价率在26%左右；
③195号双浦单元XH120302-14地块，因为周边处于开发前期，仍需市场培育，溢价率或不超过18%；
④196号双桥单元XH020203-02地块，为近年来首推可公开销售宅地，区位较优，30%的商业商务也有较高价值，但受房企投资偏好影响，参与度偏低，或低溢价；
▼不限房价地块——
①199号下沙单元QT0102-20地块，小体量、低密、具有稀缺性和产品打造空间，预计溢价率超过8%，可能根据房企不同的定价预期上下浮动；
②197号临安区滨湖新城重点地段LA0611-02地块，适宜契合湖景资源的低密产品，但8.7万方的商业商务要求，预计低溢价。
6宗地块位置分布（来源：好地大数据）
北干西地块溢价30%左右，三墩地块溢价26%左右，双浦地块或在18%左右，双桥商住地或低溢价
1、杭政储出[2023]200号（北干西单元XSCQ1201-25地块）
地块位于萧山市北板块西北翼，不到500米距离即为滨江区和钱江世纪城，具有显著的限价红利，比刚售罄的樾章璟琇名邸位置更优。
本宗地块将是热度最高地块。延续上批次湘北地块极限压缩利润空间预期，溢价率或在30%左右。
地块位置图
2、杭政储出[2023]198号（三墩单元XH010501-48地块）
地块位于西湖三墩，区位核心，具有丰富的教育资源和地铁配套。
项目周边，典型以中天大家·紫阅云宸里和众安荷芸府，均在2022年下半年快速清盘（新房限价36800均与本项目的一致）。相比而言，本地块南靠官塘河、无高架干扰、地铁站点近，销售预期更趋向好。
地价方面，周边最近出让的众安荷芸府项目地块，于2022年4月封顶成交，实际地价24207元/平方米，预期销售利润率5.9%，对应本地块溢价率12%左右。
从近期全面放开地价限制后的土地市场表现来看，热度或进一步推升。按照常规测算盈亏平衡线附近预期，溢价率在26%左右。
预计：地块区位核心，有较好的市场预期且总地价可控，竞争较为激烈，溢价或在26%左右。
地块位置图
3、杭政储出[2023]195号（双浦单元XH120302-14地块）
双浦单元内，最可比的项目是北侧700米，铜鉴湖畔的浙旅投洺川名著园（限价28200），项目接近尾盘但销售端较为乏力，截至目前2023年1月底预售的房源仅去化6成。
本次地块虽然限价降低了1200元/㎡，也更靠近地铁站点，但目前周边以农田为主，配套欠缺，包括后续车辆段等地块陆续推出也将面临同质化竞争。作为近3万的刚需盘，购房者短期更倾向于城市配套更为成熟区域。
从利润率预期看，目前对于此类短期非具有快销属性地块，对利润空间有较高要求，按照去年杭州平均的8%计算，对应溢价率在18%左右。
预计：地块属于西湖南启区域，短期仍需要市场人气的进一步集聚，预期溢价率或不超过18%。
地块位置图
4、杭政储出[2023]196号（双桥单元XH020203-02地块）
地块位于云谷板块，是西湖“北建”的重要区域，北靠西湖大学，东邻地铁4号线西湖大学站，交通优势突出，区域发展空间大。28000的限价，与东侧三墩北（28100）基本一致，预计具有较好的市场接受度。
商业商务部分，占比30%，对于主流快周转房企的较大抗性，但同时，具备邻近地铁、西湖大学周边的商办楼存在承接产学研产的转化需求，尤其是对于当前不限地价的政策下，部分房企也开始尝试商住地。
板块内近期无可对比的商业商务地块，商办部分土地价值底线可参考三墩北去年出让留用地4512元/㎡，折算住宅部分起价12600元/㎡，利润率在15%以上。
预计：地块住宅部分预期较好及商业商务价值较高，但受整体市场环境影响及房企投资偏好，总体竞争偏弱，仍或低溢价。
地块位置图
金沙湖低密或超过8%，临安滨湖低密商住地预计低溢价
5、杭政储出[2023]199号（下沙单元QT0102-20地块）
本次仅1.2容积率地块，是金沙湖板块首推的低密地（按照目前规划也是核心区域唯一）。
在杭城较为完善城市配套加持下，本次可打造洋房+排屋或纯叠墅的产品，相比周边项目（均为高层）有较大的差异性，总体量也仅1.2万方，预计将受到一些低密偏好品质房企关注。
板块新房不限价，对于售价预期上，1.2容积率，我们以纯叠墅假设——
参考市内萧山城区、临平新城核心区等区域的价格，定价大致在高层的1.2倍，具有较好的市场接受度。
对应本地块，周边高层38300的售价，叠墅未来价格预期4.6万元/㎡左右，将成为钱塘区内1千万价位段唯一改善项目，总价大致与钱二北翼的高层相当。
地价方面，相近售价预期的，可参考丁桥去年7月出让地块（计划打造上城金茂府），实际地价在2.9万元/㎡左右，对应本地块溢价率在8%左右。
预计：当前金沙湖区域缺乏对低密产品的市场验证，价格提升需品质为前提，产品定位和价格预期上各家也有较大差异，不过考虑到地块稀缺性和相对较小的体量，预计仍有部分房企关注，合理预期下溢价率或超过8%。
地块位置图
6、杭政储出[2023]197号（临安区滨湖新城重点地段LA0611-02地块）
地块位于临安滨湖新城，结合较低的容积率设置，适宜契合湖景资源的低密产品。
不过住宅占比仅43%，商业商务有8.7万方，需有较大资金沉淀。
预计：低溢价。
地块位置图