文/好地网 徐路加

随着昨天（12.28）杭州、宁波完成最后一次土拍，2023年土拍基本结束。

面临市场的剧烈调整，回顾这一年长三角土地市场，谁是最强者？

好地网梳理上海、杭州、宁波、南京、苏州、合肥六大一二线城市市区涉宅地出让成绩单——

城市位置范围示意图

上海2200亿继续列第一，且相较高点降幅最小

从出让金额看，上海在去年创出新高（2651.5亿元）后，今年依然列长三角首位，涉宅地出让金额2200.2亿元，为历史第二高，同比处于历史最高点（去年创下）减幅17%，相比2021年还微增36亿元。

杭州市区以1780亿元排第二，出让金同比减幅为6.8%，不过已经连续两年萎缩，比历史最高点（2021年创下，2571.5亿元）缩减30.8%。

南京也突破千亿，1092.4亿元位列第三，但同比下降了16.2%，相较历史最高点（2021年创下，1976.3亿元）缩减接近一半（44.7%）。

苏州市区今年涉宅地出让金899.5亿元，同比下降4.6%，相比2016年高点（1378.8亿元）下降34.8%。

宁波市区447.5亿元同比下降31.7%，相较2020年高点（1191亿元）缩减62.4%；合肥433.1亿元，同比下降27.9%，较2016年高点（838.4亿元）减少了48.3%。

由于近年来城投公司等地方政府控股的平台拿地金额暴增，所以剔除地方平台，做比较更有参考性——

今年上海市场化房企拿地总额达到1967亿元，仅次于去年的1988.3亿元，占比89.4%，同比下降1.1%；

杭州市区1658.4亿元位列第二，占比93%，同比（去年为1548.7亿元）上升7.1%，但相比2021年高点（2423.9亿元）仍下降31.6%；

苏州市区反超南京，市场化房企拿地额达到644.4亿元，占比71.6%，位列第三，同比（去年为607.9亿元）上升6%，但相比2021年下降达43.1%。

南京581.7亿元，同比（去年为663.2亿元）下降34%，较2021年下降达47.4%，今年的市场化拿地占比也仅53.2%。

仅上海全面双限，杭州核心区域单限，其他四城全面放开

今年也是土拍规则发生重大变化的一年。

限房价：

当前仅上海全面限房价；

杭州在主城四区和萧山、余杭限房价，其他区域取消限价；

宁波、南京、苏州、合肥均不限价。

限地价：

仅上海限地价，采用“限地价+竞品质+摇号”方式出让，其他城市均已恢复到价高者得。

在具体规则变化方面：

上海：是长三角仍全面限房价城市，6月8日二批次挂牌时修改土拍规则，将“限地价+一次性报价”调整为“限地价+摇号”；8月31日三批次预公告时核心区重启“招挂复合”，9月8日三批次正式挂牌时增加“竞品质”环节，出让规则为“限地价+竞品质+摇号”，并同时增加“精装修标准要求”。

杭州市区：此前采用“限房价+限地价封顶摇号”，于11月9日挂牌地块全面取消限地价（此前为封顶摇号），同时除主城四区+萧山余杭外，其他区域取消限房价。

宁波市区：此前采用“限房价+限地价封顶摇号”，于11月30日挂牌优质地块取消“双限”；其余地块“限地价+摇号”，上限地价调整至30%(此前为15%)，并设置毛坯销售指导价。

南京、苏州市区、合肥市区则此前均采用“不限房价+限地价封顶摇号”，于10月前后挂牌地块全面取消限地价，采用价高者得确定竞得人。

当前6大城市土拍规则

上海、杭州、合肥竞争激烈，南京苏州以底价为主

考虑到不同城市的土拍规则变化，我们以溢价地块占比来表示市场竞争。

从成交地块竞争情况来看，合肥超8成，上海、杭州近7成地块出现溢价，整体的溢价率分别达到16.2%、5.8%、9%，这些城市此前更具备明显限价红利。

其中，取消地价限制后，平均溢价率上升的城市有：

杭州（8.4%到13.3%）；宁波（7.1%到11.8%），合肥（13.1%到24.2%）。

杭州表现为单限下核心地段地价进一步走高压缩利润空间；合肥则需要进一步提升售价预期，核心地段地价上涨更为明显。