文/好地研究院 楼陈名

明天（12月28日），宁波市区出让今年最后1宗宅地，位于鄞州区明湖板块。

原定于明天拍卖出让的鄞州区下应地块和海曙区段塘地块，则因故终止出让。值得注意的是，12月宁波市区已有4宗地块终止出让，仅1宗地块底价成交。

出让地块指标

今年以来，鄞州区明湖板块土拍热度居高不下，2宗已出让宅地均封顶摇号，且均与本次出让地块相邻。

本地块总建筑面积14.5万㎡（商业0.8万㎡），容积率2.2，起始总价34.09亿元，起始楼面价为23437元/㎡，不设置上限地价和房价，是宁波土拍规则调整后出让的第二宗取消限价地块。

本地块南侧相邻的明湖怡府项目，于今年9月首开，10月加推，两批次供应400套，网签去化率86%，已网签均价52836元/㎡，装修价格约9800元/㎡，毛坯销售均价基本为上限房价42700元/㎡。

若参考明湖怡府项目上限毛坯房价42700元/㎡，装标按9800元/㎡计算，起始地价下预期销售利润率为14.7%；

相邻2宗封顶地块的平均预期销售利润5.5%，若按这个利润计算，本地块实际成交楼面价为31969元/㎡，名义成交楼面价为28828元/㎡，溢价率为23%左右。

好地研究院认为，本地块周边市场销售预期较好，以高端改善类产品为主，房企关注度较高，预计成交溢价率在20%左右。

地块位置图（来源：好地大数据）