文/好地网 徐路加

明天，杭州将出让年内第九批地块，7宗，总起价110.8亿元。

在今年前8次供地中，可明显感受到在新房销售端持续下行后，7月以来杭州土地市场也有明显降温。

而近期的持续表态来看，包括存量房贷利率下调、限贷政策松绑等重磅刺激政策实施似乎已经箭在弦上。

处在当前这个政策暖风销售趋冷的时间节点，投资限价红利地块，无疑是相对最安全的投资策略。

综合来看，本批次地块总体属性较优，具有较高关注度。综合销售预期和利润空间，好地研究院认为——

1）滨江浦沿、萧山城厢、拱墅申花、余杭云城（云门西南侧）地块有高溢价或封顶预期；

2）余杭云城（云门东侧）、萧山新塘北地块总体竞争相对偏弱。

8月22日出让7宗地块分布图（来源：好地大数据）

一、一、浦沿、城厢、申花、云城（云门西南侧），这4宗地块有高溢价或封顶预期

1、杭政储出[2023]111号（浦沿单元BJ0601-R21-06地块）

浦沿单元BJ0601-R21-06地块区位图（来源：好地大数据）

今年以来，地块所在的浦沿板块，出让三宗地块均达封顶，土拍热度较高。

在相同4万新房限价下，本次地块相比4月碧桂园地块地价稍有上调，但封顶仍有5%左右的利润率空间。

在销售预期上，虽然2季度以来杭州整体市场下行下，并未对板块有显著冲击，位于本地块东侧、8月首次开盘的伟星咏滨名邸，摇号中签率仅30%。

板块总存量目前在30万方左右，前期项目保持较低中签率，快速去化的预期较高。

预计：地块有封顶预期。

2、杭政储出[2023]113号（城厢单元XSCQ2411-14地块）

单元XSCQ2411-14地块区位图（来源：好地大数据）

本地块属于萧山老城区板块极为稀缺的涉宅地块，除5月份蜀山西项目，板块无库存。

从地块周边来看，以老旧小区为主，存在多年改善需求积压；萧山中学、湘湖师范小学等优质的教育资源环伺，也为地块提供部分购房客群。3.2万的新房限价，仅4万方的体量，具备快速去化预期。

而在房地价差空间上，起始房地价差15800元/㎡，即使封顶，预期利润率仍有7%左右，符合房企投资要求。

预计：地块封顶摇号预期较高。

3、杭政储出[2023]109号（申花单元GS0403-R21/B1/B2-28地块）

申花单元GS0403-R21/B1/B2-28地块区位图（来源：好地大数据）

地块位于申花板块北翼，新房限价4.62万，与华润、伟星等周边项目一致，是摇号红盘项目。

从地块规划条件来看，需设置15%（1.44万方左右）的商业商务，对于一般房企有一定抗性；但考虑到周边商业环境较为浓厚，尤其靠近小河优势下，商办具备较高价值。总体测算来看，住宅部分快速去化下，已基本能够覆盖项目成本。

若商业商务部分售价按照住宅毛坯的一半（21100元/㎡），封顶时预期利润率在8%左右，当然商办部分去化有一定挑战。

预计：对商办有较强开发能力的房企有较大意向，不排除出现封顶。

4、杭政储出[2023]110号（余杭组团YH-18单元G-19地块）

余杭组团YH-18单元G-19地块区位图（来源：好地大数据）

杭州云城板块，去年滨江集团在板块连续拿下的3宗地块，均以摇号快速去化，板块目前零库存。

本次推出的云门西南侧G-19地块，计算配建成本，实际可售住宅起始楼面价约2.3万元/㎡，已基本与2022年6月滨江中豪枫秀云庭地块一致。彼时地块溢价至3.44%，预期利润率在8%左右。

本地块相较此前地块远离铁路干扰，位置更优，销售预期或进一步提升，可参考南侧杭与城，新房摇号中签率持续低于30%。

目前房企投资聚焦，对于仍具备快销预期地块的利润率要求有适度降低，预期利润空间或进一步压缩。若本地块竞争至封顶，预期销售利润率在1.9%左右。

相比本次同时出让的云门东侧H-01地块，在体量差异不大，尽管名义起始楼面价相较高1000元/㎡左右，但区位更优、销售预期较高。

预计：如果竞争激烈，或高溢价成交。

二、云城（云门东侧）、新塘北，这3宗地块总体竞争热度相对偏低

1、杭政储出[2023]112号（余杭组团YH-18单元H-01地块）

余杭组团YH-18单元H-01地块区位图（来源：好地大数据）

地块位于云门东翼，与同时出让的G-19地块相比，尽管起始楼面价下降1000元/㎡，但由于北侧靠近铁路线，将在一定程度上影响销售预期。

若参考此前中豪枫秀云庭地块实际地价，溢价率在4.3%左右。考虑到板块目前库存出清，土地市场相对去年年中偏热，溢价或有进一步提升，但整体较G-19地块偏弱。

预计：有一定竞争，或中等溢价成交。

2、杭政储出[2023]114号（新塘北单元XSCQ2505-02地块）

3、杭政储出[2023]115号（新塘北单元XSCQ2505-03地块）

新塘北单元XSCQ2505-02、XSCQ2505-03地块区位图（来源：好地大数据）

两宗地块整体处于南站新城，具有高铁、地铁双铁加持，且紧邻南官河，具有一定的景观资源；2.0左右的容积率下也适宜打造部分低密类产品。

新房限价2.6万元万元/㎡，对比周边如荷源府，高层产品售价达3.0万元/㎡，本次相比降低了4000元/㎡；同时设置11000元/㎡的起始楼面价，有1.5万元/㎡的价差空间，也较为合理。

影响地块竞争的主要因素在于周边项目销售处于市场高点，目前尚无同类项目作为参考系，将影响房企销售预期；两宗地块同时出让，参考此前如运河新城、临平北等，或影响溢价水平。

预计：在非摇号红盘地块总体竞争偏弱的谨慎预判下，两宗地块或以中低溢价成交。