文/好地网 徐路加

明天（8.1），杭州将出让年内第八批地块，4宗，总起价62.5亿元。

体量虽小，但结合当前节点，也尤其值得关注。

一方面，新房市场二季度持续回落下，7月份销售端仍处于下行趋势——市区住宅新房成交量只有4400余套，同比下降17.6%，环比下降29.4%，连续4个月下行，创了近一年月度新低（7月供应缩减也是较大因素）。包括下半年的投资回款周期等诸多因素，都会影响房企投资信心，在上批次土拍中已有趋冷迹象。

另一方面，政策端持续释放利好。7月下旬以来的多次重要会议，释放了包括适时调整优化房地产政策、进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”等政策措施表述，有助于市场信心修复，在利好正式落地前市场有触底扭转预期。

在此背景下，是趋势向下还是预期向好，是本次的核心关注点。就本次4宗地块，按照此前的热度研判下，预计：

1）滨江省属单元、萧山市北和湘湖的3宗宅地，高溢价或封顶预期；

2）富阳低密地块，相较此前成交价下调了6000万，但预计仍将低溢价。

8月1日出让4宗地块分布图（来源：好地大数据）

8月1日出让4宗地块分布图（来源：好地大数据）

1、杭政储出[2023]104号（省属单元R21-04地块）

省属单元R21-04地块区位图（来源：好地大数据）

相同的46000元/㎡新房限价下，相比5月份国泰世纪拿地的平晖府项目，本地块区位更核心——紧靠儿保医院，具备准一线江景，预计将是新房摇号红盘项目。

相比国泰世纪地块，实际起始楼面价提升900元/㎡。若按照此前地块极限1.5%的预期利润率测算，地块溢价在8.6%左右；若封顶，项目基本在盈亏线附近。

基于项目投资的安全性，预计仍将以低利率拿地为主，即中高溢价，通过车位部分高预期下，不排除封顶。

2、杭政储出[2023]105号（萧山区市北单元XSCQ1309-R2-50地块）

萧山区市北单元XSCQ1309-R2-50地块区位图（来源：好地大数据）

板块内，今年首批已出让1宗宅地，即为南昌市政待售的樾章璟琇名邸项目，距离本次地块仅800米，预期销售利润率在8%左右，达到60家房企摇号。

同样的39500元/㎡新房限价下，若参考南昌市政项目实际地价26202元/㎡，本地块溢价率在7.5%左右；若按照封顶价测算，预期利润率在5.5%左右。

好地研究院认为，本次地块相比对比地块在位置上稍逊，但板块长期处于低库存、快去化的预期下，结合地块超过50亿的货值，预计房企仍将积极争抢，或将高溢价成交，同时利润压缩和下半年市场的不确定下，封顶稍有一定难度。

3、杭政储出[2023]106号（蜀山南单元XSCQ2601-56、72地块）

蜀山南单元XSCQ2601-56、72地块区位图（来源：好地大数据）

项目最可比的是东侧紧邻的今年4月龙湖摇号拿地项目，计算配建后可售住宅实际地价20422元/㎡，预期销售利润率在7%左右。

本次地块有幼儿园配建名义起始楼面价下调1381元/㎡，实际封顶时地价与龙湖地块基本接近。

考虑到湘湖板块独特的环境优势和美院导入的人文属性，板块具备强居住属性，周边项目去化较好，地块总体量也较小，预计延续封顶行情。

新桥新路南侧地块区位图（来源：好地大数据）

地块西侧即是摇号热销的阳珀别院，打造联排+洋房产品，叠排24500元/㎡今年两次开盘均低中签率摇号。

本次1.1容积率下预计也可同样产品打造，但实现31500元/㎡的售价（不限最高单价），需要在产品设置上更加提升，上限价格销售有一定难度。

相比本地块在去年6月出让时（起始楼面价14985元/㎡，富春江房产底价竞得），本次楼面价下降2000元/㎡。

对比今年6月底富阳山水置业摇号竞得的富春88-2-A地块（楼面价10508元/㎡，新房限价29640元/㎡），房地价差接近但地价、售价提升，体量也有5万方，预计强竞争的概率不高。