核心提要：
一、庆丰地块、太平鸟地块、中河地块预计中高溢价成交
二、剩余3宗地块将以底价或低溢价率成交
文/好地研究院 楼陈名
下周一（7月31日），宁波今年第五批次6宗涉宅地块将出让，总出让面积21.2万方，总起价79.8亿元。
二季度以来，宁波新房市场热度持续回落，7月（截至7月28日）全市新房成交面积为21.6万㎡，环比下降61%，创近三年以来月度成交规模新低。
好地研究院结合市场预期、利润空间等因素，对6宗地块保持相对谨慎预判，预计：
（1）庆丰地块、太平鸟地块、中河地块关注度更高。这3宗地块区位核心，周边配套成熟，市场预期较好，房企关注度相对较高。据了解已有多家房企参拍，预计有中高溢价预期，不排除封顶可能。
（2）剩余3宗地块预计底价或低溢价成交。海曙薛家地块和鄞州五乡地块区位相对较偏，潘火地块紧邻铁路，市场销售预期均不高，房企关注度相对较低。
出让住宅地块指标表格
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、庆丰地块、太平鸟地块、中河地块预计中高溢价成交
1、江东北——鄞州区JD01-02-16a地块
地块总建筑面积为3.96万㎡，起始总价7.86亿元，起始楼面价为19830元/㎡，新房毛坯限价35100元/㎡。
保利瑧誉和建发缦云项目位于本地块东南侧，毛坯限价均为35100元/㎡，起始地价分别为20000元/㎡和21000元/㎡，本地块起始地价有所下调。
地块北侧紧邻地铁3号线中兴大桥南站，公共交通出行便利。
若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为12%，封顶后利润率为5.8%。
好地研究院认为，本地块体量偏小，紧邻地铁站点，预期利润空间较大，预计本地块将以中高溢价率成交；若房企有快销预期的情况下，有可能封顶。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、高新区——鄞州区GX04-01-23、30（高新区）地块
地块总建筑面积为8.1万㎡，起始总价15.98亿元，起始楼面价为19737元/㎡，新房毛坯限价35100元/㎡。
本地块东北侧临近盛元·东江汇商住项目（毛坯限价32500元/㎡），该项目于2022年9月首开，共推出两个批次，目前项目去化率仅29%，整体销售缓慢。
若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为11%，封顶后利润率为4.9%。
好地研究院认为，本地块周边相邻项目去化不佳，但周边办公大厦环绕，商业配套齐全，且本地块为纯住宅项目，预计将以中高溢价率成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
3、中河——鄞州区YZ06-13-a1地块
地块总建筑面积10万㎡，其中商业面积1.5万㎡，起始总价17.1亿元，起始楼面价为17100元/㎡，新房毛坯限价34200元/㎡。
本地块东侧紧邻万科·璞拾闻澜项目（纯住宅），于今年3月封顶摇号出让，成交楼面价为20688元/㎡，毛坯限价为32800元/㎡。
若装标按毛坯限价的15%计算，本地块起始地价下预期销售利润率为8%，封顶后利润基本盈亏平衡。
好地研究院认为，本地块商业占比不大，周边纯宅地有封顶预期，且离地铁相对较近，房企参与度较高，预计将以中高溢价率成交，不排除封顶可能。
地块位置图（来源：好地大数据）
二、剩余3宗地块将以底价或低溢价率成交
1、海曙西——海曙区HS18-01-03a地块
地块总建筑面积13.2万㎡，起始总价17.4亿元，起始楼面价为13200元/㎡，新房毛坯限价30600元/㎡。
本地块南侧临近和颂望悦府项目，于2022年6月底价成交，成交楼面价为14000元/㎡，毛坯限价为30800元/㎡。
若装标按毛坯限价的15%计算，本地块起始地价下预期销售利润率为17.3%，封顶后利润率为12.4%。
好地研究院认为，本地块周边市场预期较低，房企参与度有限，预计将以底价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
2、潘火——鄞州区YZ01-02-14地块
地块总建筑面积9.96万㎡，容积率2.4，起始总价17亿元，起始楼面价为17096元/㎡，新房毛坯限价30700元/㎡。
本地块北侧紧邻铁路，南侧为华润·映东华府项目，该项目2022年6月开盘，当前网签去化率为87%，销售速度较慢。
若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为10.3%，封顶后利润率为4.2%。
好地研究院认为，本地块北侧紧邻铁路，周边市场预期相对较低，房企参与度不高，预计将以低溢价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）
3、五乡——鄞州区WX02-07-07地块
地块总建筑面积5.2万㎡，容积率2.4，起始总价4.4亿元，起始楼面价为8455元/㎡，新房毛坯限价19000元/㎡。
本地块位于鄞州区东部乡镇，北侧紧邻地铁1号线五乡站，距离中心城区较远，周边近五年基本无商品房项目销售。
若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为9.1%，封顶后利润率为4.3%。
好地研究院认为，本地块区位较偏，周边环境配套不佳，房企关注度有限，预计将以底价成交。
地块位置图（来源：好地大数据）