文/好地网 黄卓贤

在整体新房市场回暖下，2023年上半年的广东涉宅地市场分化依旧明显，在摇号、高溢价地块涌现的同时，部分地块即使降价仍无人问津。

回顾这半年，广东涉宅地市场呈现哪些特征？好地研究院对进行梳理：

1、全省涉宅地出让金同比基本持平

据好地研究院统计，今年上半年广东省涉宅地总出让金981亿元，同比仅下降1%，基本与去年同期持平。按照去年全年3283.1亿元计算，上半年仅完成29.9%。

若对比2021年市场同期高点（2834.2亿元），下降幅度达65.4%。

按上半年进行排序，981亿元的出让金，为2017年以来最低值。

分城市来看，全省有九个城市同比上升，大湾区中包括广州、深圳、佛山、江门，其中江门涨幅最大达59.1%。若对比2021年同期，有11个城市降幅超过七成，跌幅最大的汕头达99%。

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备注：清远2023年上半年无涉宅地成交，河源、云浮、潮州、揭阳、清远2022年上半年无涉宅地成交，潮州2021年上半年无涉宅地成交。

2、分化加剧，投资持续聚焦核心城市、核心板块

在弱势行情下，房企投资继续聚焦安全性更高的核心城市、以及城市核心板块，如位于核心城市核心板块的广州天河员村，34家房企摇号，中签率仅为2.9%，而位于东莞核心板块的松山湖地块更吸引了超40家争抢，中签率仅2.1%。

从城市出让金占比来看，广深两座一线城市出让金占比从去年上半年的53.9%上升至今年同期65.5%。

3、地价差异化格局：大部分地区仍下跌

以典型地块对比来看，当前地价走势总体呈现两类格局：

①持平型。主要在大湾区核心城市、核心板块和高预期成长型板块。

核心城市典型如深圳，核心板块典型如广州、东莞中心区板块，以及部分高预期成长板块白云大道北，由于区位优势的成长性、充分的利润空间及去化保障，叠加房企补仓需求，地价相比持平下依旧能引起竞争。

②继续下探型。这是广东大部分城市地价趋势，即使是当前出现较高溢价的地块，实际也是由于起价下降。

从典型的佛山张槎、大良，江门滨江新区、枢纽新城等板块，实际地价较高峰时期有10%-30%的下行，即使出现高溢价，下跌幅度依旧明显。

另外，部分非核心区非优质地块即使降价仍面临终止出让、流拍结果。

典型板块今年地价与此前对比

全省来看，上半年涉宅地平均溢价率9.24%，同比上升4.84个百分点，环比上升6.66个百分点，扭转了2021年下半年以来持续下行的趋势。

值得一提的是，这种市场竞争的反弹一定程度上具有全面性。剔除大湾区因素，从其他城市来看，平均溢价率9.24%，同比上升4.84个百分点，环比上升 6.66个百分点。

5、城投托底金额大幅回落，民企拿地额大幅上升

得益于今年供应地块更为优质，地价更为合理，契合市场需求，叠加相关政策与城投自身实力的双重制约下的影响，今年上半年大湾区城投拿地总额仅93.3亿元，同比大幅下降39.9%。

与此同时，混合制、民企、外企等企业（下统称“民企”）拿地额大幅上升，同比增80.8%。

从拿地房企来看，全国性品牌房企依旧围绕在一二线城市布局，三四线城市本地国企占比逐渐减少，深耕民企开始补仓，最典型例子为达智高地补仓湛江，半年连下四子。