好地网6月28日讯（研究员 余依依） 近日，上海静安区人民政府官网发布一则历史风貌保护项目实施主体遴选公告，即静安区天目社区C070102单元04-05、05-01地块，总建筑面积7.5万㎡（其中住宅建筑面积6万㎡），其房地联动价以21万元/㎡为基准。

一、地块指标及规划条件

地块东至罗浮路，南至武进路，西至宝山路、河南北路，北至规划04-03、04-04地块，由两个地块组成，具体规划条件如下：

此外，规划条件中还对运营提出要求：

（1）04-05、05-01地块商业部分应大力发展“首店经济”、“品牌经济”，其他商业配套应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置零售、餐饮、休闲娱乐等商业业态；

（2）商业物业在出让期间内自持比例不低于80%，可售部分出售前须经静安区人民政府同意，按整栋出售。

地块具体出让范围

地块风貌图则

地块位于静安区北站新城，区域历史底蕴悠久，配套成熟。

地块距离地铁3、4号线换乘站宝山路站约200m，距离地铁10号线四川北路站约400m，交通十分便捷。

教育方面，500m内就有静安区闸北第一中心小学、朝阳中学等优质配套；

生活方面，1km内就有静安大悦城、上海苏河湾万象天地等大型商业综合体和上海第一人民医院（三甲）、上海中医医院（三甲）、上海第十人民医院分院（三甲）等医疗配套。

地块位置图

二、遴选条件及评分要求

本次遴选对申请人提出了较高的资质要求，其中包括：

（1）2022年度总资产规模大于500亿；

（2）2022年度净资产规模大于200亿；

（3）具备中国人民银行认可的评级机构出具的有效期内的主体信用评级等级证书AA+及以上评级；

（4）具备房地产开发企业二级及以上资质。

在遴选打分环节中，也更倾向于具备近三年在境内城市自行开发且竣工的关于历史街区、风貌街坊或历史 建筑（须含优秀历史建筑或文保点）保护及开发经验的申请人。

除了常规的对企业的总资产规模、净资产规模、主体信用，房地产开发资质等做了要求之外，还有一个门槛较高的出让响应度要求（10分），包括：

（1）签订土地合同到项目规划资源综合验收通过对静安区的综合税收贡献承诺：大于等于1亿元/年；

（2）项目规划资源综合验收通过后5年内对静安区的综合税收贡献承诺：大于等于1亿元/年。

这意味着一般房企如果本身不在静安有项目，或者有公司已经提前注册在静安，要在这个阶段落税1亿，难度比较大，同时还要求验收通过5年内继续落税，除非已经提前有企业注册在静安或之后计划有企业注册在静安，否则很难满足以上条件。