核心提要：

一、鄞州东部新城明湖地块预计封顶

二、剩余8宗地块将以底价或低溢价率成交

文/好地研究院 楼陈名

明天（6月28日），宁波今年第三批次9宗涉宅地块将出让，总出让面积33.1万方，总起价100亿元。

本批次地块优劣势明显，好地研究院预计明天土拍结果将继续分化：

（1）鄞州东部新城明湖地块具有较强封顶预期。本地块区位核心，周边配套成熟，市场预期较好，预计有较强竞争，有望封顶摇号。据了解，本地块的房企参拍数量近20家，封顶摇号难度不大。

（2）剩余8宗地块预计底价或低溢价成交。剩余地块区位相对较偏，周边环境一般；部分地块商业占比较大，房企关注度相对较低，预计大概率以底价或低溢价率成交，甚至不排除流拍的可能。

出让住宅地块指标表格

地块位置分布（来源：好地大数据）

一、鄞州东部新城明湖地块预计封顶

1、东部新城——东部新城核心区以东片区D1-2-1#/2#/3#地块

地块总建筑面积为7.6万㎡（含0.78万㎡可售商业），起始总价20.1亿元，起始楼面价为26475元/㎡，新房毛坯限价44000元/㎡。

本地块南侧紧邻雅戈尔明湖懿秋项目（毛坯限价43500元/㎡），该项目于今年5月首开即罄，摇号中签率仅三成，市场预期较好。

若按装修新政上限标准6000元/㎡计算，上限精装房价为50000元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为8.0%，封顶后利润率基本盈亏平衡。

若按周边在售项目装修标准9000元/㎡计算，上限精装房价为53000元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为8.9%，封顶后利润率1.5%。

好地研究院认为，作为鄞州东部新城核心区稀缺地块，本地块未来销售预期较好，且产品定位高端改善，装修价格仍有一定的利润空间，预计房企关注度较高，有近20家房企报名，封顶摇号已“板上钉钉”。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、剩余8宗外围地块将以底价或低溢价率成交

1、钟公庙——鄞州区YZ07-04-b2-B、YZ07-04-C1地块

地块总建筑面积16.8万㎡，其中商业办公面积8.1万㎡，起始总价19.3亿元，起始楼面价为11475元/㎡（住宅楼面价19373元/㎡，商业楼面价4043元/㎡），新房毛坯限价36900元/㎡。

本地块西侧紧邻伟星·星润名著和绿城东投·凤鸣云翠项目，两个项目均于2022年09月封顶摇号出让，成交楼面价分别为21844元/㎡和22412元/㎡，毛坯限价分别为36400元/㎡和37300元/㎡。

其中，今年6月，绿城东投·凤鸣云翠项目第三批加推，三开三罄。

若装标按毛坯限价的15%计算，本地块起始地价下预期销售利润率为7.5%，封顶后利润基本盈亏平衡。

好地研究院认为，本地块周边虽然市场销售预期较好，但地块商业占比较大，需沉淀较多资金，房企参与度有限，预计将以底价或低溢价率成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、海曙长乐3宗地块——海曙区CL-01-05地块、06a地块、06b地块

海曙长乐3宗地块均为今年1月因故终止出让地块，其地块属性、起始地价、上限房价等均未改变。

CL-01-05地块总建筑面积9.0万㎡，容积率2.45，起始总价12.57亿元，起始楼面价为13947元/㎡，新房毛坯限价28400元/㎡。

CL-01-06a地块总建筑面积5.2万㎡，容积率3.0，起始总价7.35亿元，起始楼面价为14098元/㎡，新房毛坯限价28200元/㎡。

CL-01-06b地块总建筑面积8.5万㎡（商业2.1万㎡），容积率2.35，起始总价9亿元，起始楼面价为10566元/㎡，新房毛坯限价28400元/㎡。

海曙长乐3宗地块作为未来社区地块，均需配建部分未来社区场景；地块南侧紧邻徐家漕长乐站，交通出行较为方便。

若装标按毛坯限价的15%计算，CL-01-05地块起始地价下预期销售利润率为14.6%，封顶后利润率为9.4%；CL-01-06a地块起始利润率为13.9%，封顶后利润率为8.5%；CL-01-06b地块起始利润率为6.5%，封顶后利润率基本持平。

好地研究院认为，海曙区三宗地块为未来社区地块，有一定配建，周边市场预期不高，后期市场销售压力较大，预计将以低溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

3、云龙横溪——鄞州区12-01-g1地块

地块总建筑面积5.1万㎡，容积率2.2，起始总价5.35亿元，起始楼面价为10470元/㎡，新房毛坯限价24200元/㎡。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为16%，封顶后利润率为11.2%。

好地研究院认为，本地块区位较偏，周边购房需求有限，中心城区外溢客户交通不便利，房企预期不高，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

4、姜山——鄞州区JS-10-e7地块

地块总建筑面积15.8万㎡，容积率2.75，起始总价17.7亿元，起始楼面价为11180元/㎡，新房毛坯限价26100元/㎡。

本地块东北侧紧邻地块，于2022年4月由鄞城集团底价成交，周边市场销售预期较差。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为15.6%，封顶后利润率为9.8%。

好地研究院认为，本地块周边在售项目销售不佳，多宗地块由本地国资托底竞得；且本地块体量较大，房企拿地预期不高，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

5、北仑核心——北仑区BLZB22-02-02地块

地块总建筑面积8.8万㎡，容积率2.5，起始总价6.4亿元，起始楼面价为7290元/㎡，新房毛坯限价19000元/㎡。

地块位于北仑核心边缘，距离北仑中心城区较远，周边以农田为主，环境有待提升。

若装标按毛坯限价的15%计算，地块起始地价下预期销售利润率为14.6%，封顶后利润率为10.5%。

好地研究院认为，本地块周边环境不佳，区位偏远，房企预期较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

6、奉化城区——奉化区FH24-02-09a地块

地块总建筑面积5.3万㎡（商业2.5万㎡），容积率2.25，起始总价2.16亿元，起始楼面价为4045元/㎡，新房毛坯限价18000元/㎡。

若装标按毛坯限价的15%计算，CL-01-05地块起始地价下预期销售利润率为6.9%，封顶后利润率为1.7%。

好地研究院认为，奉化区当前市场存量较大，项目销售压力大，房企拿地预期较低；本地块商业占比较大，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）