明天（3.29）杭州今年第二批次10宗涉宅地将集中出让，总起价达131.4亿元。

在今年2月份杭州土地市场率先回暖背景下，明天的土拍热度能否延续值得高度关注；同时，出让结果将对房企下批次地块（上周五公告、计划4月25日出让）的参拍选择和竞争预期影响较大。

好地研究院认为，得益于今年总体政策宽松预期、一季度销售端市场回暖、杭州特殊城市背景下，房企仍将积极参与，预期有一半地块封顶。

高热度地块主要包括以下5宗：钱江世纪城23号地块、浦沿25号地块、中泰27号地块、金沙湖28号地块、江南科技城29号地块。

此外，武林新城灯塔单元地块若加一定预期，也有封顶可能。

出让地块位置分布（来源：好地大数据）

在今年2月份的两次集中出让中，合计18宗地块中11宗封顶，较去年热度有显著回升。在此背景下，好地研究院认为至少有3个因素有望支撑热度延续。

去年全国商品房销售额同比下降了26.7%、销售面积下降24.3%。今年锚定全年经济增速5%目标，房地产不能再次大幅度缩量成为拖累。

从整体政策表述来看，要防范房地产业引发系统性风险，要因城施策，着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。

在供地端，今年优化完善集中供地制度，多批次分散式的供地也有利于土地市场企稳回升（更体现在市场化竞争度高的城市）。

以杭州来看，基本完成了差异化购房政策优化调整，有利于外围区域的市场购买力恢复。实际上，在本轮市场下行中，杭州此前执行的是最严苛的限购政策。

问题企业的风险出清、宽松的政策预期、较低的置业成本，有利于投资信心修复。

一季度，全国一二手房市场普遍迎来小阳春，3月份尽管有小幅回落，但是在一二线城市，企稳预期有望延续。

以杭州市区为例，据好地大数据，截止3月27日，新房销售面积同比增长113%、销售额同比增长130%，且呈现逐月增量趋势。在具体特征上，限价红利区摇号热度在提升，中签率下行；外围区域限购松绑下，成交量也较去年明显活跃。

二手房方面，手边找房数据显示，今年已成交1.7万套，同比增长73%，尤其是春节后的2、3月份，均突破7千套，连创近一年新高。当然，二手房市场更多处于以价换量阶段，反馈到新房端还需要进一步充分“换筹”。

销售端回暖、房企回款加速下，将有较大部分资金转换为土地端的投资需求。

①人口持续流入与库存处于低位

去年全国总人口负增长下，杭州仍然实现17.2万人的增量，特别是当前限购门槛降低，可将外地人口快速转为市场购买力。

而杭州市区当前的总体库存在1650万方左右，为近十年来最低位；总去化周期16.7个月，处于十年来次低位（最低为2021年底，去化周期约10.5个月），使得杭州市场极具弹性。

②外来房企涌入与本土企业活跃

杭州近年来活跃房企超过100家。这其中：

包括华润、招商、建发等外来央国企持续在杭重仓，特别是在当前利润空间保障的摇号制度下，更吸引外来房企积极参拍；

而更重要的是杭州的本土力量，除了滨江、绿城外，兴耀、西房、中天、中豪、金帝、建杭、大家等一大批投资稳健性房企屡屡参拍，较好保障了杭州土地市场活跃度。

③限价红利与差异化供地

一方面，在主城区、钱江世纪城、未来科技城等热点板块存在限价红利，也是房企积极参与摇号的热点区域；

另一方面，通过差异化限购、充分的土地让利、差异化的低容供地方式，更广泛的外围区域，在便捷的交通配套、新房成交端复苏下，也逐步出现较高的投资价值，成为满足房企投资外溢的目标区域。

基于2月份两批次供地热度回升，市场预期短期逐步向好，预计在本批次仍将有体现。

1、5宗地块有封顶预期

地块位置分布（来源：好地大数据）

①钱江世纪城——世纪城核心区单元SJC0204-02地块

板块具备明显限价红利、区域库存见底，周边供地即使在去年低谷期仍以低中签率摇号为主。

本地地块起价有所提升，封顶利润空间在3%左右，对比同类型的余杭科技城上批次充分竞争利润缩至2.5%左右，本次地块仍有强封顶预期。不过，因为综合多种原因，外地中小房企参与该地块摇号的家数可能偏少。

地块位置图（来源：好地网）

②浦沿——江南单元BJ0107-R21-16地块

浦沿板块，正成为滨江区的供地主力，三批次周边也将有地块出让。

同板块内，滨江建杭观晖美寓(在售)售价40000元/㎡，1月中签率65%。2月中签率40%，半年时间项目清盘；该地块为去年6月滨江集团溢价9.54%竞得，实际地价27627元/㎡，利润率5.25%。

本次地块实际上限地价较滨江地块稍低，有6%的利润空间预期，预计将封顶。

地块位置图（来源：好地大数据）

③中泰——余杭组团中泰单元（YH13）A-25地块

本次为板块首推限房价地块，周边无库存。22900元/㎡的限价，与两年前周边的项目的售价基本一致。

对于中泰板块，虽然城市界面一般，但东侧的未来科技城与地块存在1.3万的限价差、3万元的市场价差，尤其是地铁交通的便利性配套，将成为杭州第三中心外溢的重要承接区，市场预期看高一线。

尤其是地块实际起始房地价差达13300元/㎡、房地比2.39，即使封顶利润空间在10%以上，是本批次最高的，预计有强封顶预期。

地块位置图（来源：好地大数据）

④金沙湖——下沙中心区单元JS0403-26地块

地块总体量达到12.5万方，起价27亿元，适宜于资金实力较强的央国企、头部本土企业开发。

板块无明显限价红利，不过区位核心项目已受到市场高度认可，如拥有一线湖景的滨江兴耀·湖翠里(在售)售价38300元/㎡,今年2月中签率53.5%，3月低至46.8%，快速去化。

本次地块由于非一线湖景，做不到像湖翠里这样根据湖景资源来拉开不同房源价格梯度。不过考虑到本次地块体量大，在整体项目打造上也有较大发挥空间，产品质量保证下，预计仍有较高市场接受度。

考虑到地块封顶时仍有6-7%的预期利润空间，若房企在产品打造上有较大的信心，不排除封顶预期。

地块位置图（来源：好地网）

⑤江南科技城——萧山城区桥南单元XSCQ1101-30地块

本次为江南科技城发布后的首宗涉宅地。

江南科技城，从区位来看即位于钱江世纪城东翼，区位优势明显，自带产业发展空间同时，也将承接世纪城短缺的新房外溢。

如本次地块西侧的未来总部区域，中天大家悦潮云望府(售罄)31500元/㎡售价中签率均在50%以下，快速售罄。

本次地块具备较好的交通通达性（南侧鸿达路、机场快速路、北侧机场快线耕文路站）、商业配套（开市客），29500元/㎡的限价，预计销售端压力不大。

地块上限价时有8%的利润空间保障，预计封顶。

地块位置图（来源：好地网）

2、其余地块均有一定竞争预期

地块位置分布（来源：好地大数据）

①武林新城——灯塔单元XC0704-R21-03地块

地块周边往期竞争也较为激烈——2022.6.20，新房限价33200元/㎡，华发溢价12%竞得，实际拿地价20761元/㎡，预期利润率8.15%。

不过板块无明显限价红利，后期销售端遭遇市场下行，如本次地块北侧大家中天·春樾星宸(在售)去年年底已流摇，或将影响房企出价信心。

但本次地块1.7容积率，虽然新房限价上升至34690元/㎡，较周边高层整体均价上涨1490元/㎡，但通过产品的差异化提升，在偏改善区域应当更具市场接受度。

且地块具备地铁优势——三号线汽轮广场站200米，叠加充分的价差空间（住宅实际起始房地价差14670元/㎡），仍将具备较高投资价值，预计中高溢价，不排除整体热度回升下封顶。

地块位置图（来源：好地大数据）

②未来科技城——余杭组团79号地块

地块不具备封顶主要因素仍与上批次一致——封顶基本无利润。

参考周边地块，2023.2.21，滨江集团溢价6.86%竞得，新房限价36100元/㎡，实际起价23955元/㎡，实际地价25585元/㎡，预期利润率2.53%。

本次地块起始价预期利润空间6.78%，封顶接近盈亏平衡，在快销预期下，预计仍将竞争至低利润拿地，即中高溢价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）

③江海之城——核心区北一路南侧地块

江海之城今年浙一医院钱塘院区落地、品牌基础教育学校——杭高启成外国语学校开建等利好频发，市场关注度有所提升。

销售端，包括周边兴耀湖境观岚湾(在售)2月份摇号售罄并同月加推，市场企稳回升。

在上月滨江集团溢价竞得周边地块时，也吸引3家房企参拍，应该说房企的关注度也有所增加。若后续限购政策能有进一步优化（处于河庄街道），并且地块周边东侧空地或有进一步利好落地，销售预期有望进一步提升。

本次地块起价与上批次基本接近，总地价在6亿左右，门槛较低，预计仍有房企积极参与，或中等溢价。

地块位置图（来源：好地大数据）

④⑤临平北——开发区昌达路与顺意路交汇西北处地块、开发区宏达路与顺意路交汇西南处地块

两宗地块紧邻，距离地铁九号线龙安不到500米，交通优势突出，可承接板块内产业和城区外溢客群。

房企或对板块内项目存量有一定顾虑，已经体现在今年2月初同板块地块中，兴耀低溢价拿地。

本次地块价格与兴耀地块相近、限价一致，预计在整体热度提升下，也将引发一定竞争。

地块位置图（来源：好地大数据）