继今天（2月21日）上午六成地块达封顶后，下午摇号阶段又有热潮涌现！60家房企，参与了萧山市北地块摇号，房企摇号家数创了历史新高。
其他的还有4宗地块摇号房企也超过15家，据好地网统计，本批次8宗地块的摇号房企平均达到20家/宗。
再回顾月初艮北两宗地块超30家房企，几十家房企争抢一宗地块，正成为新常态。
为何整体房地产大环境仍在救市之中，在杭州却出现热门地块一地难求？
好地研究院认为，有三方面因素：
一是春节后楼市行情适度回暖，预期改善。当前整体市场反馈附属迹象明显，比如杭州本月的二手房数据已经达到4000套，全月可能冲上6000，有望创下近一年新高，其他包括宁波等地的新房市场也有明显改善；
二是杭州民企众多，一直以来是土拍市场的主力。在集中供地前，杭州民企的拿地额一直在60%以上，活跃房企超过100家，杭州也是外来房企进驻的重点城市。
浙系企业以深耕为主，杠杆低，在本轮行情中影响较少。在市场回暖下参拍意愿提升。
本批次初步统计至少有15家本土民企参拍。这些企业往往首先聚焦摇号地块。
除了以上两个背景，更大的动力来自双限制度与集中供地制度的改革：
1）双限制度产生无风险的限价红利，催生出摇号制度。
地价端，土拍有12%的溢价率限制；房价端，有严苛的限价调控。两相结合，在限价红利板块，能够保障一定利润空间的地块，成为了最佳的无风险投资标的，尤其是叠加当前市场逐步回暖的背景。叠加房企资金本来就有限，追求无风险快销项目成为必然。
2）集中出让制度有变化，使房企参拍的资金压力减少，参拍能力加强。
虽然明文规定没有退出集中供地，但是根据自然资源部最新的规定，从原先的集中出让变成目前的集中预公告，后续挂牌地块的批次将会显著增加，对应挂牌数量相应减少。
事实上将逐步恢复常态化供地，这将会让房企参拍资金的利用效率提升。不再面临像集中供地时候那样资金严重分流的压力，这必然是优质地块参与度提升。
杭州市2023年首批13宗涉宅地出让，吸金182.2亿元，平均溢价率9.2%。其中8宗地块封顶摇号，占比达到62%。
综合以上，好地研究院认为，在后续整体政策宽松预期不变的前提下，有助于行情逐步从一九行情转变为二八、三七行情，甚至向三四线核心区域延伸。
这对于房企的影响是不同的：
对于大部分中小型房企，是利好！对本来一年拿一宗或者几年拿一宗地的房企来说，去热点地块摇号碰碰运气，压力不大，成本不高，运气好一点，摇到一宗，收益很高！
像今天，平均20家房企摇号争抢一宗地块，5%的中签概率，即使大型房企对于摇号地块全部参拍，很有可能还是颗粒无收。
这其中影响最大的是以央国企为代表的头部企业。
要保证一定的规模，往往有两种思路：
1）向核心城市的非热门区域拓展。要么拼抢低利润空间的核心地块，典型的包括今天的未来科技城宅地，利润空间压缩到3%以下；要么通过自身产品力，适当区域外拓。这就会带动核心城市相对外围板块热度提升。
2）开始布局三四线城市核心地段。以浙江省三四线城市为例，去年地价下调30%是常态，但是市场化房企拿地额仍缩减了77.5%。像浙江这样整体基本面均较好的城市，尤其是去年供应端大幅缩量后，改善类投资机会已经逐步出现。
规模型企业的投资外拓，进而将带动三四线核心区域回暖。
附1：土拍结果显示：三类房企的布局特征
围绕本批次拿地房企，结合参拍情况，大致可以分为三类：
①全面布局型。典型的以滨江集团为代表，有较大的规模需求，除上午竞价阶段获取的良渚玉鸟路北地块、未来科技城地块和江海之城地块外，还广泛参与了热门地块摇号，本次获取的3宗宅地，住宅货值达60亿元左右。
当然，滨江集团的合作伙伴多，不排除在其他地块上后续引入合作。
②热门地块覆盖型。这一类以华润、建发、省交控等为代表的国央企，资金实力雄厚，广泛参与了本次8宗摇号地块，但较少参与外围区域。本次3家企业分别为首次进驻钱江新城二期、良渚新城、临平新城核心区。
华润首进钱江新城二期，此前也多次参拍该板块地块。从其项目布局来看，也多围绕在核心板块布局。
建发本次也参与多宗地块摇号，摇中的良渚新城地块，也是其首次在余杭区公开市场拿地。
省交控在去年与招商联合体拿下萧山湘湖新城地块后，投资力度有所加大，也是本次参与地块最多的房企之一，临平区也是其首次公开市场进驻。
③机会型。典型以中天、中豪、伟星、南昌市政、南通神辉为代表，尤以民企居多，参与地块总数量不多，重点出击安全度和利润空间兼备的双优地块。
中天在本轮市场下行期除了深耕的临安区外，在杭州核心板块连续获取了8宗地块，覆盖包括艮北、三墩、钱江世纪城、宁围等热门板块，其获取地块全部达封顶。
中豪本次摇中北部新城地块，此前拿地还包括去年9月一次性报价竞得钱塘金沙湖宅地（滨江兴耀·湖翠里，在售）、21年12月摇中笕桥地块（春宸上府，尾盘）等；
伟星在本次摇中浦沿地块外，还在21年12月摇号首入杭州，竞得申花宅地（伟星星瓒颂锦府，售罄）。
南昌市政、南通神辉均为首次在杭州公开拿地，但不排除后续引入操盘方。其中南昌市政此前参与了萧山森与海项目开发。
附2：好地战报
