核心提要：

一、地块封顶的两大原因

二、房企摇号出“新招”

文/好地研究院 楼陈名

今天（1月12日），宁波2022年第四批次完成出让，总出让金49.6亿元，较三批成交金额减少49.4%，平均溢价率10.1%。其中3宗地块终止出让，2宗地块封顶，1宗地块底价。

今日成交结果与本网昨日前瞻预期完全一致。鄞州王家弄地块、东部新城地块封顶，鄞州潘火地块以底价成交。

地块成交情况

地块位置分布（来源：好地大数据）

尽管本次土拍规模为集中供地以来最小，但不乏亮点：

1）继第三批摇号竞得亨润南地块后，今天宁波东投再次摇号竞得东部新城地块。

2）鄞州王家弄地块吸引8家房企参拍，最终5家进入摇号，其中疑似多家报名房企为同一家公司“马甲”。

那么，2/3的地块封顶，平均溢价率高达10%,市场热度真的上涨了吗？

好地研究院认为，本批次实际市场热度仍较低，且市场分化明显：

①3宗地块提前终止，市场冷意已显。本批次原计划出让6宗涉宅地块，其中3宗海曙长乐未来社区地块提前终止出让，实际也是市场较冷的表现。

②市场冷热分化明显。本次3宗成交地块仅出现两种结果，2宗封顶摇号，但仍有1宗底价出让，市场分化较为明显。

一、地块封顶的两大原因

本批次剩余3宗鄞州区地块，距离相差均不超过5公里，区位相近，为何2宗能够封顶，另1宗只能底价出让？

好地研究院认为2宗地块封顶的主要原因有以下两点：

1、市场预期较高。王家弄地块体量较小，有一定价格优势，且紧邻东部新城核心区；而东部新城地块区位优势明显，周边市场预期均较高，未来销售压力较小。

2、利润空间有保证。王家弄地块封顶后预期销售利润率在10%左右，而东部新城地块装修价格不受限制，其利润空间同样有所保证。

据好地研究院测算，本批次3宗纯宅地块，平均预期销售利润率为9.2%，较三批次减小1个百分点；其中2宗封顶地块的平均利润率在7.6%左右。

二、房企摇号出“新招”

本批次2宗封顶摇号地块中，有以下几个特点：

1、杭州联合体（滨江&建杭）和宁波联合体（东投&江山万里）分别进入2宗地块摇号名单，最终宁波东投&江山万里联合体摇号竞得东部新城地块，摇号中签率33.3%。

2、雅戈尔、滨江&建杭联合体、江山万里（联合体形势）3家民企进入摇号，较三批多1家。

3、疑似房企出“新招”，用多家“兄弟”公司增加摇号中签率，但股权出资情况符合相关审核要求。