【1.12宁波四批次点评】2宗地块封顶,有哪些因素支撑?

核心提要:

一、地块封顶的两大原因

二、房企摇号出“新招”


文/好地研究院 楼陈名


今天(1月12日),宁波2022年第四批次完成出让,总出让金49.6亿元,较三批成交金额减少49.4%,平均溢价率10.1%。其中3宗地块终止出让,2宗地块封顶,1宗地块底价。


今日成交结果与本网昨日前瞻预期完全一致。鄞州王家弄地块、东部新城地块封顶,鄞州潘火地块以底价成交。


地块成交情况


地块位置分布(来源:好地大数据)


尽管本次土拍规模为集中供地以来最小,但不乏亮点:


1)继第三批摇号竞得亨润南地块后,今天宁波东投再次摇号竞得东部新城地块


2)鄞州王家弄地块吸引8家房企参拍,最终5家进入摇号,其中疑似多家报名房企为同一家公司“马甲”。


那么,2/3的地块封顶,平均溢价率高达10%,市场热度真的上涨了吗?


好地研究院认为,本批次实际市场热度仍较低,且市场分化明显:


①3宗地块提前终止,市场冷意已显。本批次原计划出让6宗涉宅地块,其中3宗海曙长乐未来社区地块提前终止出让,实际也是市场较冷的表现。


②市场冷热分化明显。本次3宗成交地块仅出现两种结果,2宗封顶摇号,但仍有1宗底价出让,市场分化较为明显。


一、地块封顶的两大原因


本批次剩余3宗鄞州区地块,距离相差均不超过5公里,区位相近,为何2宗能够封顶,另1宗只能底价出让?


好地研究院认为2宗地块封顶的主要原因有以下两点:


1、市场预期较高。王家弄地块体量较小,有一定价格优势,且紧邻东部新城核心区;而东部新城地块区位优势明显,周边市场预期均较高,未来销售压力较小。


2、利润空间有保证。王家弄地块封顶后预期销售利润率在10%左右,而东部新城地块装修价格不受限制,其利润空间同样有所保证。


据好地研究院测算,本批次3宗纯宅地块,平均预期销售利润率为9.2%,较三批次减小1个百分点;其中2宗封顶地块的平均利润率在7.6%左右



二、房企摇号出“新招”


本批次2宗封顶摇号地块中,有以下几个特点:


1、杭州联合体(滨江&建杭)和宁波联合体(东投&江山万里)分别进入2宗地块摇号名单,最终宁波东投&江山万里联合体摇号竞得东部新城地块,摇号中签率33.3%。


2、雅戈尔、滨江&建杭联合体、江山万里(联合体形势)3家民企进入摇号,较三批多1家。


3、疑似房企出“新招”,用多家“兄弟”公司增加摇号中签率,但股权出资情况符合相关审核要求。


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