文/好地研究院 楼陈名

今天（1月11日）傍晚，宁波市资规局发布公告，原定于明天（1月12日）拍卖出让的海曙长乐未来社区3宗宅地，因故终止出让。

至此，宁波2022年四批次集中供地仅剩余3宗地块将出让，均位于鄞州区，总出让面积13万方，总起价45亿元。

剩余地块整体区位较为核心，周边市场预期相对较好，房企关注度较高。结合地块利润率和市场预期情况，好地研究院认为本批次3宗地块将分为两个梯队：

①鄞州王家弄、东部新城2宗地块有望封顶摇号。这2宗地块整体区位较佳，周边配套成熟，市场预期较好，预计有较强竞争，有望封顶摇号；

②鄞州潘火地块预计底价成交。受地块属性、环境和周边市场预期等因素影响，房企关注度相对较低，预计大概率以底价成交。

地块指标表格

剩余3宗出让地块位置分布（来源：好地大数据）

1、鄞州区JD12-04-03／04地块（王家弄）

地块总建筑面积为5.0万㎡（含0.75万㎡回购商务面积），起始总价8.5亿元，起始楼面价为17050元/㎡，新房毛坯限价35600元/㎡。

若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为40940元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为15%左右，封顶后利润率仍有9%左右。

本地块与周边项目仍有价格明显价格优势，东侧相邻的江山万里现房项目（2022年1月拿地），上限毛坯房价为37600元/㎡，北侧不到一公里的映樾府项目（2022年1月拿地），上限毛坯房价为37100元/㎡。

好地研究院认为，本地块体量较小，有一定价格优势，且紧邻东部新城核心区，周边市场预期相对较高；同时封顶情况下仍有较大利润空间，预计房企竞争较为激烈，有望封顶摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

2、东部新城核心区以东片区D1-4-4#/5#/6#地块

地块总建筑面积为9.5万㎡（含0.78万㎡可售商业，0.4万㎡配建幼儿园），起始总价22.1亿元，起始楼面价为23300元/㎡，新房毛坯限价42700元/㎡。

地块位于东部新城的明湖东畔，属核心区域，周边配套成熟；同板块内直接竞品项目较少，加之周边一二手倒挂，有较好的市场预期。

根据住建发布的装修新政，本地块为“定品质”地块，装修价格范围不受限制。

若按装修新政上限标准6000元/㎡计算，上限精装房价为48700元/㎡，起始地价下预期销售利润率为8.7%，封顶后利润率为1.7%。

好地研究院认为，作为鄞州东部新城核心区稀缺地块，本地块未来销售预期较好，且装修价格不受限制，封顶后仍有一定的利润空间，预计房企关注度较高，有望封顶摇号。

地块位置图（来源：好地大数据）

鄞州区YZ01-03-23-1地块，建筑面积10.4万㎡，起始总价14.4亿元，起始楼面价为13859元/㎡，新房毛坯限价29500元/㎡。

若装标按毛坯限价的15%计算，上限精装房价为33925元/㎡，地块起始地价下预期销售利润率为10.8%，封顶后利润率为5.7%。

本地块为潘火地铁车辆段上盖地块，且南侧临近高速，周边在售项目去化情况一般，预计未来市场销售压力较大。

好地研究院认为，本地块周边市场去化一般，且为地铁上盖项目，后续市场认可度相对较低，预计将以底价成交。

地块位置图（来源：好地大数据）