核心提要
一、全省涉宅地出让金5290.4亿元，同比下降3成，5个城市降幅近半
二、剔除地方平台，市场化房企全省涉宅地拿地额仅3000亿，下降近6成
三、全省涉宅地平均溢价率仅4.4%，近7成地块底价出让
四、民企涉宅地拿地额缩减近2800亿元，同比缩减6成
文/好地研究院 徐路加
2022年浙江土地市场已落下帷幕，在全年政策端暖风频吹下，市场表现的熊市特征，从以下几个数据充分表现出来：
1、全年经营性用地（不含工矿、仓储物流用地）出让金6565亿元，较去年少了接近2800亿元，同比下降29.7%，整体规模创了2017年以来5年新低；
其中，涉宅地（普通商住、住宅用地）总出让金5290.4亿元，较去年少了2900亿元，同比下降35.6%，规模为近6年新低；
2、如果我们把地方平台拿地部分剔除（大部分为托底，预计短期内难以形成开发），实际市场化房企涉宅地拿地额仅3000亿元，较去年的7315亿元下降4315亿元，降幅达到59%。
也就是说，今年有近六成的降幅，按今年的卖地速度，2021年一年的卖地量，现在要用2.4年。
3、从市场竞争来看，今年的平均溢价率仅4.4%，尤其是没有杭州市区供地的12月份，平均溢价率不到1%。
涉宅地名义平均楼面价起价创了历史新高，但成交均价仅8835元/㎡，反而比去年降了1000元，降幅10.3%；
近7成地块底价成交，整体市场低迷，尤其在三四线城市。
4、从拿地企业性质看，民营企业拿地额同比缩减近2800亿，降幅6成；央国企拿地额缩减1000亿，降幅达56%；而地方平台拿地额则增加了近1400亿，增加了1.55倍。
在这样的背景下，好地研究院认为市场仍有待筑底，政策端还需进一步发力！
一、全省涉宅地出让金5290.4亿元，同比下降3成，5个城市降幅近半
据好地大数据统计，2022年浙江省经营性用地（不含工矿、仓储物流用地）总计成交金额6565亿元，同比下降29.7%，较历史高点2020/2021年减少接近2800亿元，整体规模创了5年新低；总出让面积5698公顷，同比减少超700公顷，减幅11%。
其中，涉宅地（普通商住、住宅用地,不含安置、租赁用地）减幅更大。总出让金5290.4亿元，较去年少了2900亿元，同比下降35.6%，规模为近6年新低；总出让面积3018公顷，较去年缩减近1000公顷，减幅24.8%。
分城市来看，经营性用地出让规模最高的为杭州2167.1亿元、宁波1013.7亿元、金华746.6亿元。相比去年均有较大幅度缩减，降幅最小的为宁波（-5.5%，主要为去年第三批在今年成交），降幅最大的为舟山（-63.5%）。
更可以看涉宅地成交表现——
11个城市涉宅地规模均大幅下降。降幅金额最大的为杭州，从去年的2754.1亿元降至1927.8亿元，少了826.3亿元；降幅比例最大的为舟山，降幅70.9%。
其他涉宅地出让金接近砍半的城市还包括：金华-47.1%、温州-50.1%、绍兴-54.9%、衢州-47.3%。
浙江省各城市2021/2022年经营性用地地出让金对比
数据来源：好地大数据；不含工矿、仓储物流用地 统计时间：2022.12.31
浙江省各城市2021/2022年涉宅地出让金对比
数据来源：好地大数据；不含租赁、安置用地 统计时间：2022.12.31
二、剔除地方平台，市场化房企全省涉宅地拿地额仅3000亿，下降近6成
在市场下行过程中，今年全国范围内较为普遍的是地方平台托底。这一类地块大部分当前不具备市场价值，实际能否开发存疑。鉴于此，剔除这部分土地，剩余的市场化房企拿地情况，更可说明实际市场需求。
据好地研究院统计，今年全省5290.4亿元的涉宅地出让金中，地方平台拿地额达到2290.8亿元，较去年增加了1393亿元，增幅达155%；整体市场占比从去年的10.9%提升到43.3%，提升了32.3个百分点。
即，若将地方平台拿地的这一部分剔除，来看浙江实际市场化房企拿地的情况——
2022年浙江省实际市场化房企涉宅地拿地额仅3000亿元，较去年的7315亿元下降达4315亿元，降幅达59%。
并且，这3000亿的组成中，杭州占了1559亿元，宁波占了491亿，也就是说市场化房企在浙江其他9个城市总的拿地额仅950亿，相比去年的4098亿元，降幅达76.8%。
数据来源：好地研究院 统计时间：2022.12.31
三、全省涉宅地平均溢价率仅4.4%，近7成地块底价出让
除了成交规模大幅萎缩，今年市场竞争弱化也极为明显。
全省涉宅地平均溢价率仅4.4%，较去年下降16个百分点，不到5%的溢价水平，为2015年以来新低（去年上半年为28.8%，去年下半年为6.65%）。从城市来看，今年包括金华、绍兴、湖州、衢州4个城市的平均溢价不到2%。
当然，溢价空间下降同时也受到各城市土拍规则的调整影响（如杭州上限溢价12%），用底价率则更能说明市场竞争的弱化——
今年底价成交地块占比达66.5%，远高于去年的23.4%（去年上半年为11.9%，去年下半年为42.2%）。以刚刚结束的12月份为例，缺少了杭甬的集中供地，全省平均溢价率不到1%，底价率达到86.4%。
四、民企涉宅地拿地额缩减近2800亿元，同比缩减6成
最后来看今年浙江省的房企拿地结构，也显示出于去年较大不同。
我们把市场化的房企暂分为央国企（如中海、招商等）、混合制（如万科、金地等）、民企这三类。
①民企拿地额仅1800亿元左右，较去年的4570亿元减少近2800亿元，降幅达60.8%；
民营企业的拿地额缩减量与全省涉宅地出让金下降额（-2922.3亿元）相当，是今年市场规模缩减的主因，尤其是往期头部民企——
仅去年拿地额超百亿的9家民企中，除了滨江集团，其他8家拿地额从1274.8亿元降至仅43.1亿元，减少了1231.7亿元，占到全省涉宅地出让金下降总额（2922.3亿元）的42.1%。
②央国企拿地额800亿元，较去年减少1000亿元，同比下降56.1%；
③混合制企业也缩减一半以上，从去年的925亿元降至408亿，降幅56%。
2021/2022年四类拿地企业拿地额对比
数据来源：好地研究院 统计时间：2022.12.31
具体到今年的top房企——
排名第一的是滨江集团，同时也是增长最多的企业，拿地额达506.8亿元，较去年增加279亿元；
第二的是绿城，拿地额305.4亿元，投资额较去年增加接近一半；
拿地额超百亿的还包括建发（111.2亿元）、保利（106.9亿元）、华润（101.9亿元）。
2022年浙江省房企涉宅地拿地排行榜
数据来源：好地研究院，剔除地方平台拿地，按拿地阶段股权统计，不明股权按房企数量均分