文/好地网 邬愉波

房地产市场调整到今天，投资大潮退去，自住时代到来，已是不争的事实。

这意味着，即使在核心城市，板块间、楼盘间的分化也会越来越明显。

这一点，在杭州今年的几次集中出让中，已经充分证明。主城区核心宅地与偏远郊区地块，尽管前者的预期利润率低了近十个点，然而，前者依然是需要摇号拼运气的“香饽饽”，后者却往往只能出动当地城投无奈托底。

对房企而言，投资时代和自住时代的拿地逻辑是不一样的。投资时代，人人都盯着限价红利，板块间的一二手倒挂差价就是拿地指南。而如今，房价下行，浮华散去，倒挂逐渐消失，房企投拓人员的投资眼光，就受到考验了。

其实，自住需求为主的当下，倒也不用只盯着抢不到的核心地块，放眼看看其他城市，或许能另辟蹊径。毕竟，每个城市都有自住需求，这其中，有两大筛选指标值得参考。

一、人口

一个城市，一个板块，蓝图再美，最后落地，都需要足够的人口来支撑。人口流入多，后劲足，各项商业医疗教育配套也会愈来愈完善。这是一个良性循环。

在浙江，除了杭州，还有一个城市，近几年人口流入也很受关注，就是绍兴。

数据显示，2021年绍兴的常住人口为533.7万人，而在2016年，这个数据为498.8万人，5年时间，绍兴流入人口34.9万，年均流入7万人。

34.9万是什么概念？2021年，淳安县的常住人口是32.8万人，也就是说，绍兴近5年流入人口比整个淳安县还要多。

这些流入人口会去哪？那就需要动用第二个指标了，地铁。

二、地铁

地铁的走向和布局，在很大程度上是一个城市发展意志的体现。

正因此，一个地铁线路星罗密布的板块，八成就是这个城市的宠儿，发展的中心。

在杭州，这样的板块叫云城，叫钱江世纪城，前者是官方盖戳的“第三中心”，后者在民间则有“宇宙中心”的雅称；而在绍兴，这样的板块叫镜湖新区。

无论是已投入运营的1号线，建设中的2号线，还是规划中的3-5号线，无一不是穿镜湖新区而过。

绍兴地铁1-5号线，在镜湖新区交织成网

目前，绍兴的地铁线网，投入运营的还只有1号线，这条绍兴地铁的开荒线，实现了与杭州地铁5号线的无缝换乘，让绍兴切切实实进入了大杭州的怀抱。

2号线正如火如荼建设中，首通段明年就将风风火火跑起来，起点就在镜湖医院站。

3、4、5号线工程也已提上日程。今年4月，《绍兴市越城区综合交通运输发展“十四五”规划》发布，其中明确提出，“十四五”期间，将续建城市轨道交通 1 号线、2 号线一期，开工建设 2 号线二期、3 号线、4 号线、5 号线。

三、镜湖新区

如果你打算去绍兴捕捉城市发展红利，又希望能为自己的投资铺下安全垫，看完四通八达的地铁线路图，投资的目标就呼之欲出了，就是镜湖新区。

镜湖新区独占如此多的地铁资源是有道理的，因为这里已跃升成为绍兴的发展核心区，是绍兴融杭联甬接沪的先行区，各项城市资源集聚于此，也就不奇怪了。

比如，绍兴近年医疗升级的大动作之一绍兴市人民医院镜湖总院的重磅打造，这个总建面高达26万方的三甲医院，按1500张床位设计，体量比现有人民医院增了3.5倍。按照计划，医院将在今年建成。

绍兴市人民医院镜湖总院平面俯瞰图

又比如绍兴的首座天街也落在镜湖，目前商业主体已经结顶，距离开业越来越近。据说，天街在很多绍兴人心中是白月光一般的存在，无奈绍兴没有，日常只能跑到杭州滨江天街过过瘾。

龙湖布局与运营天街的眼光向来久经考验，在杭州，天街开一座火一座，部分烂尾或运营乏力的商业体，也总希望交由天街来“起死回生”。龙湖将绍兴的天街首子落在镜湖，可见镜湖新区的吸引力。

绍兴首座天街效果图

镜湖新区区域内还有绍兴最大的旅游项目绍兴镜湖乐园，亚运场馆所在地绍兴奥体中心等，说“万千宠爱集一身”都不为过。

四、机遇

那么，镜湖新区还藏了哪些好地？

好地网获悉，目前镜湖新区有3宗宅地拟于近期出让，分别是镜湖核心区的洋江西路以北1号地块、洋江西路以北2号地块，以及湖东发展区的镜湖新区JH-05-02X-42地块。

地块指标（以最终公告为准）

1、洋江西路以北1号地块

2、洋江西路以北2号地块

2宗地块区位图

洋江西路以北1号地块航拍图

洋江西路以北2号地块航拍图

洋江西路以北2号地块航拍图

2宗地块相邻，处于镜湖新区的核心地段，3条地铁线在此交织，且包含已投用的1号线和即将投用的2号线首通段。与2个换乘站均近在咫尺。

地块北侧一路之隔，就是建设中的绍兴市人民医院镜湖总院，更远一些，则是备受期待的绍兴首座天街。

另外，主题乐园绍兴镜湖乐园、绍兴奥林匹克体育中心均离地块不远，想玩、想锻炼，日常生活需求实现了无死角覆盖。

值得一提的是，地块周边，万科、滨江、中海、龙湖、武汉地产&融创等品牌房企的品质小区林立，可以说，板块高端住宅区的范已经摆出来了。

3、镜湖新区JH-05-02X-42地块

镜湖新区JH-05-02X-42地块区位图

镜湖新区JH-05-02X-42地块航拍图

讲这块地，可以提一个参照物，华发金融活力城。

在绍兴，华发金融活力城的大名如雷贯耳，这是一个总体量高达175万方的超级大手笔项目，涵盖住宅、商业、办公、邻里中心、星级酒店等各业态，未来，这里将伫立1座约168米华发金融中心，5座约百米的金融总部大楼，学校、生态公园等各项资源齐备。

因为华发金融活力城的存在，坊间甚至有了“绍兴发展看镜湖，镜湖发展看湖东（华发金融活力城在湖东发展区）”的说法。

华发金融活力城效果图

拟出让的镜湖新区JH-05-02X-42地块，就在华发金融活力城的北侧，与之一路之隔，金融活力城这一超级邻居，将为本地块带去大量优质客户，共享完备配套。