杭州第二批集中供地市场解读②:余杭区10宗地块

好地网6月6日消息(研究员 孙航海)5月最后一天,杭州市2022年第二批集中供地正式挂牌,共推出45宗地块,总出让面积2605亩,总建筑面积343.6万方,总起价529.5亿元。计划6月30日出让。

本批次地块竞价规则延续上批次“封顶后采取一次性报价(次高者得)+摇号”的方式,不过土地款尾款缴纳时间普遍从8个月延长至一年。另外最大的不同是供地结构调整,例如地块大多处于多年未供地、库存低板块,推出大量低密度地块等。

针对此批次地块的具体情况,好地网将以区为单位,对各区挂出的地块详情以及周边市场进行详细解读。

>>>市场解读①:主城四区11宗地块

今天带来第二篇:余杭区10宗地块

余杭区共推出10宗地块,总出让面积760亩,总建面95.9万方,总起价138亿。

本批次中,余杭区出让建筑面积最多,分布于北部新城、未来科技城、云城、闲林和瓶窑等板块。

地块指标

地块位置(来源:好地大数据)

1、未来科技城联荣20号地块

杭政储出[2022]14号,性质为住宅,东至五号路、南至闲林中路、西至公园绿地、北至公园绿地。

地块出让面积52523㎡,容积率1.2,总建面63027.6㎡。建筑高度不大于16米。

地块起价107147万元,起始楼面价17000元/㎡,中止价117147万元,中止楼面价18587元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为118147万元-120004万元(均含本数)。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29650元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于32620元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

地块位于闲林,距离闲湖不到1公里。

地块北侧,今年4月25日,众安通过摇号竞得未来科技城联荣片区01号地块,楼面价11536元/㎡,溢价率12%。

相比此次挂牌地块,众安地块容积率1.8更高,新房限价24110元/㎡(含装修3000元/㎡)较低。

地块航拍图(来源:好地大数据)

2、瓶窑镇新城东D9地块

杭政储出[2022]19号,性质为住宅,东至下金路,南至李家头斗,西至紫塍路,北至观山路。

地块出让面积99345㎡,容积率2,总建面198690㎡。

地块起价174848万元,起始楼面价8800元/㎡,中止价191848万元,中止楼面价9656元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为192848万元-195829万元(均含本数)。

3、瓶窑镇新城东D8地块

杭政储出[2022]25号,性质为住宅,东至下金路、西至紫藤路、南至观山路、北至李家港路。

地块出让面积94212㎡,容积率2,总建面188424㎡。

地块起价165814万元,起始楼面价8800元/㎡,中止价181814万元,中止楼面价9649元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为182814万元-185711万元(均含本数)。

两宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于18000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于19800元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于2500元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

两宗地块位置相邻,指标相似,新房限价相同,距离瓶窑镇政府不到800米。

瓶窑板块内最近一次出让地块是在今年4月25日,华夏阳光以底价107499万元竞得瓶窑集镇A5地块,楼面价13050元/㎡。该地块新房限价29500元/㎡(含精装3000元/㎡)。

不同于此次挂牌地块,华夏阳光地块容积率仅1.2,适宜打造洋房排屋,因此新房限价更高。

距离地块1公里处(即瓶窑镇政府西侧),2020年9月8日,华元以上限价格82503万元竞得瓶窑镇新城北B28地块,楼面价11693元/㎡,溢价率29.92%,竞配自持面积比例9%。

华元地块容积率2.0与此次地块一致,新房限价20000元/㎡(含装修2500元/㎡)。此次挂牌地块新房限价为20500元/㎡(含装修2500元/㎡),上涨500元/㎡。

瓶窑两宗地块航拍图(来源:好地大数据)

4、杭州未来科技城131号B地块

杭政储出[2022]29号地块,性质为住宅,东至上仓路、西至规划服务设施用地、南至水乡北路、北至文二西路。

地块出让面积43919㎡,容积率1.5,总建面65878.5㎡。

地块起价184460万元,起始楼面价28000元/㎡,中止价202460万元,中止楼面价30732元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为203460万元-206595万元(均含本数)。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于38520元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于42370元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

地块距离地铁三号线、五号线和十六号线换乘站绿汀路站仅1.4公里。

周边最近一次出让地块是今年4月25日,滨江集团以总价219596万元竞得杭州未来科技城138号地块,楼面价24097元/㎡,溢价率4.77%。该地块未来新房限价36100元/㎡(含装修4000元/㎡)。

另外,华润去年首批次时竞得的未来科技城三站换乘综合体项目地块,项目案名杭珹未来中心,已于2月底首开,新房限价36100元/㎡(含精装4000元/㎡),中签率9%。

此次挂牌地块容积率1.5,相比滨江集团地块(2.2)更低,限价42520元/㎡(含装修4000元/㎡)较高。

地块航拍图(来源:好地大数据)

5、杭州未来科技城02省道两侧控制性详细规划整合YH11单元YH11-A-02地块

杭政储出[2022]35号地块,性质为住宅,东至已出让居住用地、南至规划支路、西至规划绿地、北至已出让居住用地。

地块出让面积53138㎡,容积率1.2,总建面63765.6㎡。其中,商业配套用房和配套公建用房建筑面积占比不大于10%,包含净菜超市2500㎡。

地块起价114779万元,起始楼面价18000元/㎡,中止价125779万元,中止楼面价19725元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为126779万元-128552万元(均含本数)。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29650元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于32620元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

地块位于闲林板块,距离十六号线禹航路站不到1公里。

地块北侧1.8公里处,去年12月22日,绿城通过摇号竞得余杭区未来科技城YH02-I-06-1地块,楼面价19393元/㎡,溢价率9.56%。

该容积率2.2,规划建造8幢22-23F高层住宅,新房限价30500元/㎡(含装修3000元/㎡)。

地块航拍图(来源:好地大数据)

6、未来科技城荆山片区02地块

杭政储出[2022]40号地块,性质为住宅,东至荆山社区土地、南至省立同德医院、西至同德路、北至荆山湾路。

地块出让面积45601㎡,容积率1.2,总建面54721.2㎡。沿荆山弯路、同德路可在住宅裙房设置商业配套用房,商业配套用房与住宅配套公建用房之和不大于地上总建筑面积的7%。

地块起价93027万元,起始楼面价17000元/㎡,中止价102027万元,中止楼面价18645元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为102527万元-104190万元(均含本数)。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于29650元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于32620元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

地块西侧1.4公里处,今年4月25日,众安通过摇号竞得未来科技城联荣片区01号地块,楼面价11536元/㎡,溢价率12%。

相比此次挂牌地块,众安地块容积率1.8更高,新房限价24110元/㎡(含装修3000元/㎡)较低。

地块航拍图(来源:好地大数据)

7、北部新城LZ10单元LZ1004-R21/B/S42-12地块

杭政储出[2022]46号地块,性质为商住,东至勾阳路、西至郁宅路、南至好运路、北至北城六路。

地块出让面积48881㎡,容积率3,总建面146643㎡,商业商务部分地上计容建筑面积不小于地上总计容建筑面积的35%。其中商业地上计容建筑面积不大于6%(含住宅裙房商业配套面积),商务地上计容建筑面积不小于29%,且宜集中布置在地块北侧。商业商务部分可预(销)售、可分割转让、可整体转让,最小分割单元不小于800平方米。

地块起价186237万元,起始楼面价12700元/㎡,中止价204237万元,中止楼面价13927元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为205237万元-208585万元(均含本数)。

本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27700元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于30470元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。

8、北部新城LZ10单元LZ1004-R21-02地块

杭政储出[2022]51号,性质为住宅,东至勾阳路、西至郁宅路、南至北城六路、北至勾运路。

地块出让面积31378㎡,容积率2.5,总建面78445㎡。

地块起价138064万元,起始楼面价17600元/㎡,中止价151064万元,中止楼面价19257元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为152064万元-154631万元(均含本数)。

两宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于27700元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于30470元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

两宗地块位置相邻,紧邻地铁四号线。地块所在的北部新城板块今年首批次地时期共成交了4宗宅地,报价均封顶,分别被绿城和万科竞得。4宗地块新房限价和此次挂牌地块一致。

绿城包揽的3宗地块,分别是:

余政储出[2022]5号好运路南西塘路东地块,总价203184万元,楼面价19416元/㎡,溢价率10.32%;

余政储出[2022]11号余杭区良渚新城好运路南南一路东地块,总价273055万元,楼面价19374元/㎡,溢价率10.08%;

余政储出[2022]13号余杭区良渚新城金昌路南勾阳路西地块,总价305288万元,楼面价19377元/㎡,溢价率10.1%。

万科通过一次性报价竞得余政储出[2022]7号余杭区良渚新城金昌路南勾阳路东地块,总价212205万元,楼面价19552元/㎡,溢价率11.09%。

地块航拍图(来源:好地大数据)

9、余杭组团YH-18单元(高铁枢纽中心)YH18G-R21-05地块

杭政储出[2022]55号,性质为住宅,东至规划杭腾大道、南至规划YH18G-G1-39地块、西至规划YH18G-G1-39地块、北至规划士林西街。

地块出让面积13303㎡,容积率2.4,总建面31927.2㎡。

地块起价70113万元,起始楼面价21960元/㎡,中止价77113万元,中止楼面价24153元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为77613万元-78526万元(均含本数)。

10、余杭组团YH-18单元(高铁枢纽中心)YH18G-R21-06地块

杭政储出[2022]56号,性质为住宅,东至规划龙舟路、南至规划YH18G-G1/G3-23地块、西至规划杭腾大道、北至规划YH18G-G1/G3-25地块。

地块出让面积24117㎡,容积率2.8,总建面67527.6㎡。

地块起价145252万元,起始楼面价21510元/㎡,中止价159252万元,中止楼面价23583元/㎡,达到中止价后进入一次性报价程序,一次报价区间为160252万元-162682万元(均含本数)。

两宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32100元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于35310元/㎡。如实施装修销售的,装修价格不高于4000元/㎡。

地块位置(来源:好地大数据)

两宗地块位置相邻,距离杭州西站不到800米。

地块所在的杭州云城板块,已经推出了2宗涉宅地,其中1宗为杭腾未来社区地块。

去年12月21日,龙湖&浙江省交投以底价882448万元竞得杭腾未来社区地块,楼面价14923元/㎡。

今年4月25日,滨江集团以总价242676万元竞得余杭组团YH-18单元YH18H-R21-09、YH18H-R21-14地块,楼面价23557元/㎡,溢价率8.01%。

已经成交的两宗地块未来住宅限价均为36100元/㎡(含精装4000元/㎡),与此次挂牌地块相同。

地块航拍图(来源:好地大数据)


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