好地网5月5日消息（研究员 黄卓贤）今天，广州2022年首批次18宗地（含1宗自持保障性租赁住房）集中出让，最终，17宗成交（其中，15宗地底价成交，仅1宗地触顶竞自持成交，1宗地溢价成交），1宗流拍。与本网昨天的预测基本相同。

17宗地总成交建筑面积261.6万方，吸金341.4亿元，成交楼面均价13049元/㎡，平均溢价率1.2%。

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从过程及结果看，2022年首批次地块有三大特征：①对比去年第三批次，热度有所回暖，民企参与度更高；②市场分化更为明显，核心区宅地更受青睐；③央国企依旧为拿地主力，本地国企拿地份额在提升。

一、对比去年第三批次，热度有所提升，具体体现在：

1、溢价率上升，流拍率下降

回顾去年第三批次的17宗地块，仅有流拍（4宗）和底价（13宗）两种结果。而今天18宗地仅1宗流拍，流拍率从24%将至6%。更为难得的是，有1宗地触顶竞自持成交，1宗地溢价成交，平均溢价率1.2%（如剔除5宗定向地块，平均溢价率则有2.2%）。

去年三批次与今年首批次对比

2.企业参拍更为积极，民企出镜率提高

据好地研究院统计，去年三批次17宗地仅吸引8家企业参拍，只有星河、嘉达两家民企参拍。而今年首批次18宗地则有25家企业参拍，数量上增加了17家，当中更出现了兰园、大华、绿城、星河、龙湖、中旗、和记黄埔等多家民企身影，民企参拍积极性有所提高。

但民企参与的地块基本集中在核心区，对外围地块依旧保守，也就是说回暖并不是普遍的，而是体现在核心区的优质地块。

二、热冷分化明显，核心区宅地更受青睐

从成交结果看，本批地块冷热分化明显。白云空港大道地块、荔湾金桥二期地块两宗位于市中心的纯宅地，无复杂出让要求，吸引多家企业竞拍，最终拿地利润率仅有3-4%，剩余地块均在外围区域（除带条件的定向地块），结果以底价成交，其中南沙3宗地、番禺禺山大道南侧地块利润均在20%以上。

经好地研究院测算，剔除定向的剩余11宗地块平均利润率达18.7%，而去年第三批次为15.3%，提升了3.4个百分点。

三、央国企依然是拿地主力，本地国企拿地份额在提升

本批次成功出让的17宗由12家房企分食，除兰园、大华2家民企外，其余10家均为央国企，拿地金额322.6亿元，占总金额94.2%，相比去年第三批次的98%，拿地份额轻微下降3.8%。

但把央国企再细分，可以发现，本地国企拿地份额在提升，其中，广州地铁、越秀、知识城投资、南沙开建、番禺交投、广州建筑、花都公资7家本地国企，拿地金额为266亿元，占总额78%；而去年第三批次为65%，提升13个百分点。

其中，广州地铁共以165.2亿元竞得4宗地，占成交总额48.4%，为本次土拍最大赢家。另外，中铁二十局竞得增城新塘地块，首进广州。

结束语：无论是去年第三批次还是今年首批次，地块供应有一个共同点，即核心区供地少，且基本带有条件，房企能参拍的地块主要集中在外围区域。在当前的分化市场下，好地研究院认为，要从点式回暖升级为普遍回暖，需要加大核心区地块的供应，刺激更多企业出手，而外围区域，在降地价的情况下依然以本地国企托底为主，说明地价调整还没到位，还需继续加大调整力度，以此来适应当前分化的市场。