文/好地研究院 徐路加
昨天（25日），杭州首批地块59宗完成出让。好地网今天从有关部门获悉，二批地计划5月份公告，预计在6月份出让。
杭州首批最终60宗地块有23宗地块封顶进入一次性报价，9宗溢价成交，27宗底价，1宗未成功出让。
成交的59宗地块，总面积3749亩，总建面564.6万方，总出让金826.76亿元，平均楼面价14642元/㎡，平均溢价率6.4%。
可以说本次土拍是具有风向标意义的，总体表现为行情中性回暖、房企谨慎乐观。
38%的地块封顶，今年首批中仅次于合肥（47%），但相比合肥仍有25%的地块流拍，杭州整体参拍热度无疑更高。
并且对比杭州第三批（6成地块封顶），好地研究院仍认为本次热度有所回升，主要基于3点依据：
①从利润率角度来看——尽管本次供地较上批次偏外围，热门地块占比下降，但是整体宅地的预期利润率8.8%，基本与上批次持平；封顶地块，上批次利润率为8%，本次下降至6.8%。
②从房企参与度来看——取消勾地并未降低房企参拍热情。本次参拍房企数量超70家，超过上批次的63家；23宗封顶地块仅参与一次性报价房企就平均达到12家/宗，已超过上批次摇号地块的平均参与家数（10.7家/宗）。
在资金面普遍紧张的形势下，本次土拍预计冻资超千亿，创集中供地以来新高；不乏有单家房企仍参拍30宗以上地块。
③本土房企强势回归——本土房企拿地占比达到70.3%，较上批次提升13个百分点。尤其是滨江集团拿地额达158.1亿元，占比19.1%，拿地额及占比均创集中供地以来新高；绿城积极参与摇号地块拿地也达146.4亿元；其他如大家、众安、金帝等企业也斩获多宗地块。
一、土拍呈现4个特征
①冷热分化仍然显著
基于杭州不同区域表现出的新房市场销售差异，本次土拍竞争也呈现明显分化。
从用地性质来看，出让的47宗纯宅地块中，进入一次性报价地块达21宗，占比43.8%；而10宗商住地仅2宗封顶，如翠苑等区位核心地块均底价成交。现阶段，大部分房企对于商办项目关注度已大幅下降，更愿意参与轻资产纯宅地。
从区域来看，新房限价3万以上的宅地，22宗达15宗封顶，占比68.2%；而3万以下的仅6宗封顶，占比仅23.1%，而底价占比达53.8%。
现阶段，房企风险意识提升，更关注在区位核心的、具有快销预期的地块中。外围板块尽管利润空间适度放大，拿地利润空间普遍在10%以上，仍竞争较弱。
②整体市场回暖，拿地利润率下降
据好地研究院测算，本次成交的47宗宅地，平均预期销售利润率在8.8%左右，基本接近上批次的8.54%，改变了自去年第二批集中供地以来大幅上涨的趋势。
尤其是表现在竞争至封顶的热点地块中，与上批次一致均有23宗地块封顶，平均预期销售利润率则由8.0%下降至6.8%，利润空间进一步收窄。
局部地块中，可表现为房企谨慎加预期迹象，如蜀山、下沙元成单元，目前的限价尚未得到市场验证。
此外，对于快销项目房企为拿地适度降低利润要求，如滨江集团限时竞价环节竞得的庆隆小河单元、未来科技城、西站地块，未达封顶，拿地利润率均不到5%。想要实现更高利润更多需在车位销售上加预期。
③本土房企发力，拿地占比大幅提升
本次32家拿地房企中（含合作拿地），本土房企到达23家，创了集中供地以来新高。
从拿地额来看，本土房企达到587.1亿，为集中供地以来新高；金额占比71%，较上批次提升近13个百分点，也创下新高。
尤其表现在滨江集团和绿城。滨江共拿了11宗地块，斥资158.1亿元，占比达19.1%，金额和占比均集中供地以来新高；绿城拿地7宗，金额也达到146.4亿，仅两家房企就占了近4成份额。
大家也参与10余宗地块一次性报价，通过次高价摇号方式竞得3宗宅地，拿地额达59.7亿。
除此之外，萧山本地房企表现亮眼。众安除在萧山戴村和党湾低溢价竞得两宗宅地外，还通过一次性报价分别在南部卧城、三墩和闲林拿地，共斥资39.1亿；
金帝则在萧山本土，与滨江集团联合拿下闻堰和新街2宗商住地，此外还通过摇号竞得宁围商住地，共斥资24.5亿。
本土企业往往具有更高的市场灵敏度，发力拿地也可表现为市场基本企稳，且目前的利润水平已符合投资标准。
注：合作拿地未明确股权则均分
④深耕仍是应对不确定风险的重要策略
尤其表现在一些外围区域。
如越秀斥资20亿，底价包揽了青山湖科技城、锦南的3宗宅地。在临安越秀已深耕多年，并且收获了区域发展的红利。本次底价获取土地，房地价差1万以上，未来将继续成为其在杭的重要粮仓。
兴耀则继续加仓大江东，在相邻区域内连续获得的第4宗宅地，并且较上批次拿地地价还下降了1200元/㎡。前期项目均能快速去化，未来实现新限价，利润率空间在10%以上。
金帝在萧山包揽了3个商住项目，仍然是差异化打法，尤其是目前商住地关注度不高的契机，其中闻堰和新街项目均为底价摘牌。
此外还包括华元补仓仁和、众安底价获取萧山党湾、戴村等宅地。
热门地块一次性报价不确定下，在熟悉的区域、熟悉的领域精耕细作，不论市场起落，都是一种重要打法。
二、下阶段形势初判
在市场有所回暖的背景下，下阶段行情怎么走？
好地研究院从市场行情和房企未来拿地结构来初步预判。
1、库存仍将处于低位，一定利润保障下，热度将基本稳定
杭州的土地供应与新房去化的关系，长期保持供小于求。
近5年来商品住宅成交量持续保持年均1200万方以上，去年更是创纪录达到2030万方。巨量成交量的同时，供地规模相对平稳，土地供应可售住宅面积保持在1100-1200万方左右/年。
在人口持续流入，不断有新增购买力承接新房供应下，未来的总库存将持续处于低位！
在去年首批集中供地前，杭州市区的总库存量2277万方，去化周期16.1个月；
但本次供地的背景是库存仅1614.7万方，较去年同期又下降了650万方。尽管近期成交量下滑，但按近一年来算，去化周期也仅11.9个月。
对后续库存及去化周期做初步推演——
在全年土地供地规模保持去年量的前提下，后续新房成交量按照去年同期的6成计算（全年预估1200万方），后续每批次供地前，预计库存仍将维持在1600-1700万方低位。
去年，第二批时无一地块封顶，但在第三批预留充分的利润空间，房企拿地积极性即快速反弹。
基于这样的库存背景，好地研究院认为房企的拿地需求仍将迫切，整体热度在一定利润空间保障的前期下，仍将保持。
2、土拍规则不变的前提下，不同性质房企拿地区域将呈现明显分化
相比上批次，本次土拍规则变化中，对房企影响最大的是取消勾地，20%保证金参拍将大幅增加资金压力。
大部分民企和国资背景房企，由于资金实力差距，可参与地块将有显著差异。而优质地块往往需要一次性报价/摇号下才能获取，对于大部分民企来说，概率将低于资金相对宽裕的国资企业。
23宗封顶地块，参与一次性报价的共有278家次，其中国资企业占比56.8%；涉及总保证金912亿元，国资占了其中的64%。
进入一次性报价的占比差异，最终也较大影响拿地概率。一次性报价地块中，国资企业拿地额353.3亿元 ，占比达到82.3%，较上午的44.5%提升了38个百分点。
好地研究院认为，随着严格的资金监管和勾地取消：
①国资企业利用资金优势，整体有利于获取热门的核心区域土地，尤其是高总价地块；
②民企进驻热门板块、热门地块的概率将持续缩小。除了滨江集团等少部分外，大部分民企若迫切拿地，需进一步深耕相对外围板块。
