好地网4月7日消息（研究员 颜景椿）今天下午，由好地网、好地研究院主办的“2022年春季好地会员云沟通会”开启，详解杭州、宁波首批集中供地特点。
眼下正是浙江省内两大核心城市同时供地的关键时期，十几天后，宁波、杭州的2022年首批集中供地将相继开拍，带来省内开年以来的首场供地盛宴。而目前政策环境也出现大变化，全国范围内房地产行业政策频出，暖风频吹，市场风向今时不同往日。
基于这一整体形势，好地研究院浙江区域院长朱祖渊、好地研究院首席研究员徐路加发布了杭州、宁波首批集中供地解读报告，给出了本批次地块的参拍建议。
※如想获取杭州、宁波首批集中供地解读报告全文，请联系好地网 朱女士 18157154567（微信同号）※
Part 1||一季度的市场风向
好地研究院首席研究员徐路加先对一季度全国整体市场风向和集中供地情况进行了分析。
今年以来，全国多城购房端、土地端“暖风”频吹，政策逐步走向宽松，土拍规则也明显调整，更加倾向买方市场。
与此同时，集中供地的各城供地时间的重合度提升。目前，22个集中供地城市之中，有9个城市的首批地块集中在4月下旬-5月初出让，对房企的布局谋划或将产生较大影响。
虽然供地时间集中了，但整体来看，供地量却比去年有所缩减，已公告的19个城市，涉宅地总起价5360.5亿元，较去年首批总起价缩减38%，较上批次缩减14.5%。
从已呈现的一季度集中供地成交结果来看，市场并未见明显反弹、国资企业拿地依旧占主导。
今年以来各地房地产市场部分松绑政策
Part 2||杭、甬首批集中供地详解
再来看杭州、宁波两城今年首批集中供地的特点。
杭州经历了去年首批地的全面狂热、二批地全面遇冷，再到三批地市场明显分化的“过山车”行情，如今新房市场分化明显，土地市场呈现整体地价下降、利润率有所回升的局面。本批次地块或将带来库存的显著增加，但因为亚运这一重要节点，年内难以形成供应，这预计会对房企的开发节奏产生一定的影响；
宁波的新房市场同样分化明显，不过3月以来市场热度已小幅回升，新房、二手房月度成交量基本回到去年7-8月水平。目前，宁波调控政策有所放松，新房库存整体保持低位，本批次地块利润空间也有所上升，这批地块值得关注。
1、杭州：六大因素将影响市场热度
*杭州首批地块，60宗涉宅地（包括2宗租赁用地），总出让面积3849亩，总建筑面积580.7万方，总起价797.9亿元。计划4月25日出让。
杭州首批地块位置分布图
徐路加表示，杭州本批次地块迎来了土拍规则、供地结构等各方面的较大调整，对房企的影响较复杂：
●如勾地的取消大大增加了房企参拍阶段的资金压力；
●封顶后一次性报价、次高价者得将显著影响房企的拿地策略；
●提升建设的品质要求（如要求设置架空层）虽然提升了拿地成本，但品质的提升也将有利于后续去化；
●地块整体地价下降的同时新房限价有所提升，但提升限价的主要是外围板块；
经好地研究院测算，这批地的起始利润空间略低于上批（底价平均预期销售利润率11.0%，中止价平均预期利润率在7.0%，均低于去年三批次地块），去化更安全的主城区核心地块占比大幅下降，也是影响房企出手的重要原因。
注：仅统计纯住宅地块
综合来看，集中供地分流、土拍规则变化、供地量增加、供地结构的变化、起始空间利润缩小以及亚运周期这六大因素，或将使杭州本批次地块整体热度低于上批次，进一步形成分化。
正因分化或将十分明显，“差异化择地”是徐路加给出的核心参拍建议，如国企、首入房企可重点跟进核心地段；深耕房企可盯紧自身板块；综合型、产品力强的房企则可差异拿地，尝试争取较有分歧的地块或大体量商住地，提升拿地的成功率。
2、宁波：利润空间与去化预期难以兼得
*宁波首批地块，共33宗，包含9宗租赁住房用地，4宗安置房用地，20宗住宅商住地，总出让面积1708亩，总建筑面积255.5万方，总起价250.4亿元，预计4月19日集中出让。
宁波首批地块位置分布图
好地研究院浙江区域院长朱祖渊带来了宁波的首批集中供地解读。
宁波本批次地块基本延续了上批的土拍规则，上限溢价率15%+封顶摇号。
不同于杭州此次主城区供地比例明显减少，本次宁波的供地虽然总体量不大，但核心地块居多，鄞州区为供地主力，出让建面81万方，占整体的三成以上。
同时，宁波本批次地块地价也有所下降，利润空间即便相比2021年的第三批地块也有所上升，“从这个角度来看，现在正是在宁波拿地的好时机”，朱祖渊说。
注：仅统计纯住宅地块
虽然整体利润率有所提高，但“鱼与熊掌不可兼得”，细分地块则会发现，外围销售预期较低地块，设置有较大利润空间；核心区域内的快销预期项目则相对利润空间偏低，或将与杭州一样造成较为明显的市场分化。
不过朱祖渊也提到，几宗位于核心区具备快速去化预期的地块，虽然总体起始价预期利润率相对较小，但可销售装修升级包，以提升利润空间，或将有不低的热度。
综上，朱祖渊给出参拍建议：以国企央企为代表的资金压力不大、产品力强、注重品牌打造的企业可重点跟进核心区域高总价地块，同时考虑资金压力以及安全性的房企则可跟进地价适中、且有较好预期的地块。