核心提要：

一、少数优质地块或有溢价产生

二、非核心区地块缺乏去化支撑，偏向底价成交

三、带条件出让7宗，占比近4成，较难有激烈的竞拍

好地网10月28日讯（研究员 周吉羊） 下周一（11月1日），无锡三批次集中供地将迎来出让，共18宗涉宅地块。

总出让面积109.34万方（1640亩），总建筑面积196.64万方，总起价268.6亿元。

同一天出让的还有南通和常州，其中：

南通第二批17宗涉宅地块出让，总面积1598亩，总体量201.12万方，总起价162亿元，将从1号持续到4号；

常州第三批8宗“双限”地块出让，总面积844亩，总体量108.42万方，总起价117.5亿，时间为1号和2号。

作为22城中最早出让三批次地块的无锡，又是今年市区最后一次集中出让，市场热度将会如何？

好地研究院认为，无锡第三批地，政策面上依然采用之前“限地价+摇号”的出让规则，但相比之前在资金来源方面监管更为严格，整体或将延续之前的降温态势。

据不完全统计，每宗地块都有房企报名，平均在1-2家左右，预计多数将以底价或低溢价成交。

地块分布图（来源：好地大数据）

一、少数优质地块或有溢价产生

无锡第三批次地块中，地段较优的有5宗。

其中，梁溪区北塘53号、滨湖区蠡湖新城62号两宗地块，周边市场行情较好，能提供足够的去化支撑，加上自身属性优质，或有一定热度：

地块指标

1、梁溪区中山路与谢巷路交叉口西南侧53号地块，位于北塘板块，属于无锡核心老城区，南侧紧邻积余实验学校，临近快速内环，附近居住配套成熟。虽有一定的商业体量，但占比较低，自身属性仍然较为优质。

周边爱情山河万象最新精装高层备案价32296元/㎡，该盘今年来月均去化在50套左右。

2、滨湖区蠡湖大道与银福路交叉口东南侧62号地块，位于蠡湖新城板块，板块发展成熟，生态环境优异，区位优势明显，市场购买力强。此外，地块本身容积率仅为1.5，适宜打造高端小区。

周边蠡湖金茂府在售，精装高层均价31831元/㎡，近段时间以来去化良好，市场较为健康活跃。

反观其余三宗，梁溪区南长54号地块，体量偏小，不足4万方，不利于后期的建造与营销；锡东新城商务区58号、惠山新城60号地块，总价偏高，资金需求大，因此房企争抢的积极性也不会太高。

地块指标

二、非核心区地块缺乏去化支撑，偏向底价成交

以下六宗，位于城市非核心区域，区位属性较弱，缺少强力的去化支撑。同时，多宗起价偏高，资金压力大，大概率会以底价成交：

地块指标

1、锡山区羊尖镇锡沪路北、羊严路西56号地块，地处锡山区羊尖镇，板块配套待完善，交通通达性一般，整体板块能级较弱。

今年来板块月去化在50套左右，市场规模较小，以地缘性客户为主。此外，地块还有5%-6%的商业占比。

2、锡山经济技术开发区锡沪路南、联福路西57号地块，位于锡山区宛山湖板块，生态环境优异，但其余各类配套较为欠缺。加之4%的商业比重，关注度并不会很高。

3、惠山区堰桥街道锡澄路西侧、复地北侧59号地块，位于堰桥街道，周边配套丰富，但距离地铁尚有一定距离。

今年8月的二批次集中出让，大华竞得本案北侧相邻宅地，成交楼面价16022元/㎡，略高于本案15491元/㎡的楼面起价。

4、滨湖区观涛路与听涛路交叉口东北侧61号地块，位于渔港板块，板块内可售新房不多，去化也相对有难度。

地块起始楼面价16508元/㎡，对比今年3月出让的金茂风屿山河16689元/㎡的价格，基本持平。

5、新吴区纺城大道与锡义路交叉口东南侧67号地块，位于坊前板块，北侧是工业园，区域内整体配套待完善，交通便捷度一般，板块整体能级弱。

6、滨湖区具区路与山水东路交叉口西北侧71号地块，位于太湖科教园，周围2公里范围内教育、医疗、商业等配套相对稀缺。

三、带条件出让7宗，占比近4成，较难有激烈的竞拍

本次共有7宗地块带监管协议出让，占涉宅地总数的39%，这一类地块，因各类复杂的条件，较难有激烈的竞拍，底价成交可能性大。

地块指标

①较高商业、租赁房配建面积

7宗地块中，有6宗具有较高的商业、租赁住房比例，还需要在出让年限内整体自持。

这6宗分别为经开区52、68，滨湖区63、70，新吴区64、66，梁溪区69号地块。其中，新吴区64号地块，还需引入一家专业商业运营管理公司负责管理。

②一定的外资要求

新吴区鸿山66号地块，需在无锡市新吴区新注册外资项目公司，注册资本不低于1亿美元的等额外币，一定程度提高了竞拍门槛。