编者按：

关于滨江集团，今天有两个新闻：

1、杭州第二批竞品质试点地块中，唯一一宗凑齐三家企业报名的富春湾新城7号地块，在资格审核时间截止时，作为申请人之一的滨江集团并未收到资格确认书，意味着杭州10宗竞品质地块全部流拍。

2、滨江集团首入金华东阳，底价包揽了3宗相邻地块。至此，今年滨江集团在浙江，除杭甬集中供地区域外，拿地额达到了100亿，创了历史新高。

文/好地研究院 徐路加

今年下半年，在一系列政策调控下，浙江房地产市场快速转冷。

表现在土地端，多区域、多地块频频撤销、流拍，仅8月以来就分别达到18和9宗，未成功出让地块总起价占了期间总供应地块近20%。

即使成交地块，地价普降，竞争明显回落。以本周统计，除了今天华润&嘉善城投竞得的嘉善高铁新城地块有一轮加价，其他地块均为底价成交。

在此背景下，好地研究院注意到，杭甬首轮集中供地后（2021.5.28）在房企普遍谨慎之时，杭州本土的绿城、滨江却加速在三四线城市布局，拿地额位列前两位。

滨江、绿城都在拿怎样的地？又为何敢于在市场下行阶段加速抄底？

一、杭甬首轮集中供地后，滨绿拿地额占全省12.6%

先来看下浙江今年房企涉宅地拿地额top5榜单——

从全年统计来看，绿城以396.9亿元居榜首，到达去年全年浙江省拿地额总额的67.8%；滨江集团位列第二，达303.6亿元，为去年全年59.2%。其他位列前五的还包括万科、保利、金茂，均超过200亿元。

若不含杭甬市区，滨绿在浙江拿地额已达到226.8亿元，占了总出让金的5.3%。

好地研究院更关注在杭甬首轮集中供地后（2021.5.28以后），在市场下行过程中的这两家房企表现——

绿城仍以102.4亿元位列首位，滨江集团100.2亿元位列第二。

两家房企在宁波首批集中供地后，在浙江拿地额达到202.6亿元，占了期间全省总出让金的12.6%。

尤其是滨江集团，杭甬市区外浙江拿地额达到100亿，创了历史新高，并且拿地时间均在杭甬首轮集中供地后的4个月内。

绿城今年在杭甬市区外全省拿地126.6亿元，其中102.4亿元也为下半年竞得。

浙江省今年涉宅地拿地额top5房企

注：拿地额以房企拿地时按比例统计

二、地块4个特征

结合滨绿具体拿地地块（地块详情见文末图表），好地研究院认为主要呈现以下特征：

1、均布局于各县市区核心地块，区位优质。从楼面均价看，绿城达到10364元/㎡，滨江达到9932元/㎡，远高于期间8098元/㎡全省均值。

2、以布局深耕区域为主。滨江今年拿地的温州乐清、台州椒江、嘉兴平湖等，此前均有项目布局。今天滨江还首入金华东阳，包揽3宗地块，35万方的总体量也有利于降低开发成本。

3、有较高利润率预期。以今天滨江竞得的东阳地块为例，参照周边项目东义府2万左右售价，地块9200元/㎡的楼面价，具有1万以上房地差空间，利润率在10%以上。

同样的，如8月30日滨江&兴耀竞得的丽水莲都地块，房地差也达9000元/㎡，远高于杭州仅6000-7000的房地差。

4、基本不涉及商业商务。除绿城竞得的衢州鹿鸣未来社区外，商办比例最高的地块也仅为15%（绿城竞得的永康溪心片区地块）。较低的商办配比有利于降低去化难度和资金沉淀。

三、为何积极拿地？

在目前资金普遍紧张、又面临下半年市场快速下行的过程中，房企普遍选择观望态度。而滨江、绿城却行动积极，4个月时间内，10宗以上的拿地数量、百亿的拿地金额，与其他房企形成鲜明反差。

绿城、滨江为何逆势而为，积极拿地？好地研究院认为或有以下几个方面原因：

1、保规模需要

如前文所述，对比两家企业去年浙江的拿地额，今年的完成度均不到70%，若对标去年，仍有较大拿地空间。

特别是在原来占比7成的杭甬市区，今年集中供地规则调整下，拿地不确定性大增。如杭州执行摇号，且非竞品质地块最多仅能报名5宗地块。

另外，滨绿的拿地以核心地块居多，地货比普遍较高，40%的拿地销售比要求下，更需要相对底价的土地来降低地货比。

2、利润需要

今年首批集中供地，包括之前的一季度市场行情下，尽管滨江和绿城分别抢下8宗和12宗地块，但是普遍高比例自持，利润微薄。三四线城市目前尽管市场下行，但核心区域相对去化有一定保障，目前低溢价率摘牌有望实现较高收益。

3、品牌信心较强

两家杭州本土企业，产品质量底线相对较高，而双限下，重仓的杭甬核心地段一二手倒挂下，品牌优势基本被磨灭。

而在三四线城市，特别是不限价区域，通过较好的口碑，有望实现产品溢价，在去化速度上也较周边竞品或有一定优势。

当然，好地研究院认为，目前的调控仍然严苛、没有放松迹象，市场处于下行趋势中；加之地块起价普遍较高，即使底价拿地风险仍然较高，对于大部分房企来说，更应多一分谨慎，多一点耐心。

附件：

绿城浙江拿地清单（2021.5.28至今）

绿城浙江拿地分布图（2021.5.28至今）

滨江集团浙江拿地清单（2021.5.28至今）

滨江集团浙江拿地分布图（2021.5.28至今）