好地网编者按：

市场广受关注的杭州第二批地终于在今晨挂牌，更令人关注的是土拍规则的修改。

第一批之后，广受热议的5000万勾地保证金被暂停了，一直以来房企呼吁的竞自持改成竞保障房了，还增加了竞品质的10宗试点，溢价率封顶竞保障房也从30%改成了20%，这些改革，是适应市场的举措，是抑制市场过热的降温举措，应该会得到理性房企的欢迎。

文/好地网 徐路加

此前，在杭州土地市场持续升温、房企利润微薄且面临极大自持资金沉淀的压力下，市场关于改革土拍规则的呼声较高，本网多次发文认为，需要基于土拍制度变革，来积极引导房企理性出价，同时需要从制度层面保证产品品质。

终于，较原计划推迟一个月后，今天杭州第二批地块正式挂牌。并且，土拍规则在本批次地块中迎来重大变革。无论是首次引入“竞品质”方案，还是取消竞自持、取消勾地，可以说呼应了市场的呼声，有助于房地产市场后续更为健康运营。

1、首推竞品质地块

杭州继北京后，首推“竞品质”方案，应该说是此次最大的变革。

但不同的是，北京是先竞拍，达上限后通过竞报方案确定竞得者；而杭州为先竞报方案，评选的最优方案作为建设要求，再竞拍地价。

另外，值得注意的是：

①杭州本批次10宗“竞品质”地块，未来全部要求现房销售；

②并不是所有房企都能提交方案，只有取得杭州市城乡建设委员会核发的《竞买报名资格确认书》后，方可申请竞买。即，在报名阶段就对房企进行筛选，主要依据资信+竞报方案。

③提交方案的时间极短，至19号上午提交，总预留时间只有20天。

④保证金金额增加，时间延长。竞品质地块竞方案保证金5000万，冻资时间将达到20天左右；另外，还需缴纳起价20%的参拍保证金。

点评：通过在正式报价前，设置资信打分和竞报品质方案两项内容，一方面筛选出了更优质的房企；另一方面，也有利保障了产品质量。

当然，以高品质方案建设，首先带来的是建设成本的提高，同时现房销售的要求大大降低了周转效率，增加了资金成本，在新房严苛限价下，将在拿地端有助于降低地价。

而推出资信打分+竞品质方案+现房销售，从一定程度上来说，是有利于具有规模和品牌优势的国企、央企和民营龙头企业的。

整体而言，严监管可以抬高房企建设成本，对土拍热度有降温作用。

2、勾地免保证金被暂停，参拍需缴纳20%保证金

此前，杭州通过缴纳最高5000万的勾地金，可以免交参拍保证金政策，极大降低了集中供地下房企参拍阶段的资金压力。以首批地块为例，不到30亿即可参拍所有地块，同时也极大地降低了退地成本，一定程度上推高了市场热度。

而本次取消勾地，参拍基本需缴纳20%保证金，通过资金要求的提升，有助于房企理性参拍，防止市场过热。

点评：此举大大地降低了土拍时的杠杆率，抑制了房企报名多家地块的冲动。有助于给土地市场降温。

第一批地，起拍价934.8亿元金额，全部参拍，仅需27亿元，杠杆率35倍；第二批633.8亿元，本次若全部参拍，保证金就需要136亿元，杠杆率为5倍。

同时抬高了拿地成本，增加了房企拿地之后“反悔”的退地成本。

3、取消竞自持 改竞保障房

杭州自2017年开始执行封顶竞自持政策。特别是在今年，高比例的自持，给房企带来持续资金沉淀的压力。而从第二批集中供地开始，将全面转向无偿移交保障性租赁住房面积。

此举带来了三大变化：

1、减轻了房企因为自持带来的资金沉淀的压力，导致一些厌恶自持的房企有了积极性；此举更受房企欢迎的。

2、拿地时的利润测算方式趋同。

此前各家房企对于自持有各种不同测算方式，进而在拿地阶段出价能力差异较大。通过取消自持，各家房企测算趋同，一定程度上更具公平性。

3、有助于降低名义地价。

由于无偿需移交，相较自持成本更高，有助于降低名义地价。

好地研究院对本次30宗涉宅地（不含1宗人才房地块）系统梳理，总结认为第二批地块有三大看点。

看点一：本批次各地区供地均衡，总供应量已超去年全年

从本批次来看，各区域来看总体供应均衡。除主城区供地9宗外，其他区域均在4宗左右，且10宗竞品质地块分布于10区，均有涉及。

但从今年总体供地量来看，第二批地块成交后，杭州市区涉宅地成交总建面将超过全年228.6万方，增长17.15%；本批地块即使全部底价成交，今年的出让金也将超过去年全年水平。特别是今年主城区、余杭区、临平区、富阳区将超过去年供地量。

实际上，尽管本批次地块供应总建面仅为首批的6成，但630多亿的起价，仍是集中供地城市中二批次已挂牌地块起价总价最高的。

看点二：起拍价较首批有明显提高，房地差进一步缩小

据好地研究院初步测算，本批次地块，在新房限价没有丝毫上涨的情况下，起始楼面价有一定程度上升。

我们以新房精装限价为标准，统计各价位段的纯宅地起始房地差（新房限价-起始楼面价）——

以地块占比最多的新房限价2-3万的地块为例，第二批地块平均起始房地差仅10706元/㎡，较首批地块减少3200元/㎡。

如，此次滨江浦乐单元地块，起始楼面价达24896元/㎡，而首批集中供地时，相同新房限价下周边地块起始楼面价不到21000元/㎡。

房地差的迫近，意味着起价有了明显抬升，预计本批次地块溢价率有明显下降，特别是对于竞品质现房销售项目。

以萧山区新塘和平桥地块作为案例——据好地研究院测算，即使不考虑资金成本，在目前严格规范非住宅产品设置的要求下，项目即使底价成交，预期利润率仅5%。如按推迟2年销售，土地款年化4%的资金成本，即使底价拿地利润空间也极小。

看点三：上限溢价率调整

在起始楼面价上涨的同时，上限溢价率调低。由原来统一30%的上限溢价率，调整为20%，其中“竞品质”地块上限溢价率仅10%。

杭州上一次调低溢价率为2019年初，由50%调整为30%。溢价率的调整，实质更考验政府设置地价要求。

链接：杭州第二批地块今晨挂牌 共31宗起拍价633.8亿