看点一：万科补仓三山新城，绿地补仓佛山
看点二：万科三山新城地块创全市楼面价次新高
看点三：两宗地块均有一定的利润空间
文/好地研究院 黄卓贤
今天，佛山市出让2宗商住地，分布于南海三山新城与禅城南庄，2宗地总出让面积20.31万方，总建筑面积59.17万方，成交总价597919万元。
1.佛山市南海区桂城街道环岛东路以西地段TD2021(NH)WG0033地块，吸引了8家房企参拍。经过59轮竞价，最终地块由佛山市万科置业有限公司以上限价509020万元+最高配建2.5万㎡保障性住房竞得，溢价率21.2%，成交楼面价10758元/㎡，实际楼面价22655元/㎡。
2.佛山市禅城区佛山一环东侧、南庄大道北侧TD2021(CC)WG0007地块，吸引了1家房企参拍。经过1轮竞价，最终地块由佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）、佛山建投城市发展有限公司以底价88899万元竞得，成交楼面价7500元/㎡，实际楼面价7560元/㎡。
宗地信息：
南海三山新城地块
宗地坐落：南海区桂城街道环岛东路以西地段
交易编号:TD2021(NH)WG0033
土地用途：商住
宗地面积：163614.08㎡【A区（教育用地）：29957.46㎡，B区（住宅兼容商业用地）：20876.33㎡，C区（住宅兼容商业用地）：76587.88㎡，D区（医疗卫生用地）：36192.41㎡】
容积率：≤2.89
建筑面积：≤473139.14㎡(A区≤59914.92㎡，B区≤66804.26㎡，C区≤245081.22㎡，D区≤101338.75㎡，其中B、C区合计兼容商业服务业设施总计容建筑面积：≤31000㎡）
起价：420000万元，楼面起价：8877元/㎡
成交总价：509020万元+配建2.5万㎡保障性住房
成交楼面价：10758元/㎡，实际楼面价：22655元/㎡
溢价率：21.2%
参拍房企：保利，华润，华侨城，美的&招商，中海，万科，龙光
竞得者：佛山市万科置业有限公司
位置图（来源：好地大数据）
禅城南庄地块
宗地坐落：禅城区佛山一环东侧、南庄大道北侧
交易编号:TD2021(CC)WG0007
土地用途：商住
用地面积：39510.33㎡
容积率：≤3
建筑面积：118530.99㎡（兼容商业服务业设施总计容建筑面积≤11200㎡）
起价：88899万元，楼面起价：7500元/㎡
成交总价：88899万元，成交楼面价：7500元/㎡，实际楼面价：7560元/㎡
位置图（来源：好地大数据）
看点一：万科补仓三山新城，绿地补仓佛山
1.万科此次拿地，是继去年4月联合深圳地铁以总价 43.9亿元+8亿元建设费竞得香港城TOD地块（即“万科天空之城”项目），时隔一年补仓三山新城。
今年以来，万科在大湾区共竞得9宗地，分布于东莞(3宗）、佛山（2宗）、中山（2宗）、江门（1宗）、珠海（1宗），总建筑面积335.02万方，拿地总额达292.5亿元（联合拿地建面、金额未均分）。
今年以来万科大湾区竞得地块分布（来源：好地大数据）
2.绿地上次在佛山拿地于2019年7月，其以底价4亿元竞得西江新城苏河路以东、滨湖路以北地块（即“绿地熙江广场”项目），此次拿地时隔2年补仓佛山。
看点二：万科三山新城地块创全市楼面价次新高
此次万科拿地实际楼面价22655元/㎡，创全市地价次新高，仅次于中海平洲南港路地块（24690元/㎡）。
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看点三：两宗地块均有一定的利润空间
1.万科三山新城地块：如按照4000元/㎡的建安成本，1500元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价33532元/㎡（带装修）。
而紧邻地块的保利华侨城云禧园项目，目前带装修均价约3.5万元/㎡。按此均价测算，未来项目约有3.2%的销售利润率。
2.绿地&佛山建投地块：如按照3500元/㎡的建安成本，800元/㎡的装修标准，综合考虑财务、税费成本，地块对应保本房价为14419元/㎡（精装）。
而本地块东南侧的“美的时光二期”项目，带装修均价16200元/㎡。考虑到美的项目临江且周边小环境更好，房价按15500元/㎡测算，未来项目有6%的销售利润率。
