编者按：

2021年上半年倏忽已过，这半年土拍市场风起云涌，从全国到地方，土拍新规和楼市政策频出，对市场影响巨大。

浙江的情况如何？今天起，好地研究院推出浙江土地市场半年报系列，从市场、政策、房企三个角度来解读市场情况，希望为房企提供下半年的布局思路。

今天先推出第一篇：5城市供应量未过半，或是下半年供地大户。

文/ 好地研究员 邬愉波

首先来看浙江全省上半年土地市场概况（仅统计涉宅地（住宅、商住），下同）。

据好地大数据，今年上半年，浙江全省共出让涉宅地652宗，同比去年的736宗小幅下降11.4%。

尽管数量下降，但地块体量和成交金额以及楼面均价等指标均是上扬的，相比去年，今年地块成交总建面增加207.6万方，增幅4.1%。出让金额增加1078.4亿元，增幅24.3%；平均楼面价上涨19.4%。

全省市场总体较平稳，但具体到11个地市，冷热不均就很明显了。我们分别从量、价、出地节奏、新高地块四方面来解读。

一、量

先看各地上半年供应情况。

为了能更好地说明问题，各地供应情况我们分两部分来看，一为全市供应量，一为市区供应量。

◆先看全市供应。

从供应量看，杭州上半年已成交建面1200万㎡，位居全省第一，温州、宁波以807万㎡和737万㎡位列第二、三位。

若与去年同期相比，建面增幅最大的是舟山，增幅231.8%；建面同比降幅最大的是湖州，降幅52%。

由此可见，相比去年同期，舟山、衢州、金华、嘉兴、杭州供应量增加，宁波基本持平，而台州、温州、绍兴、丽水、湖州上半年的供应量均下降。

◆再看各地市区供应量。

从图表可以看出，改为仅统计市区供应量后，各地市名次变化较大，只有杭州、嘉兴、衢州留在原位。

杭州市区上半年已成交建面1099万㎡，依然居全省首位，宁波市区超过温州市区，以407万㎡列第二，温州市区以340万㎡位列第三位。

相比去年同期，建面增幅冠军易主为嘉兴市区，增幅287.8%，建面同比降幅最大的则改为丽水市区，降幅71.6%。

考虑到各地每年的供应量基本会保持平衡，我们假设今年全年的供应量与去年差不多，那么，各地上半年供地任务完成度如何？

从完成度上看，已完成去年一半以上供应的城市（市区）有6个，杭州最高，已完成81.9%，另5个为金华（74.3%）、嘉兴（71.9%）、衢州（67.4%）、舟山（57.8%）和温州（55.6%）；

丽水最低，仅完成11.8%，宁波（47.2%）、绍兴（38%）、台州（33.4%）、湖州（27.3%）等城市供应也尚未过半。值得一提的是，湖州和丽水上半年市区的供应量尚未达到去年全年的3成。

可以预期，供应完成度较低城市将在下半年发力，房企可重点关注绍兴、台州、湖州、丽水等城市的市区土地供应。

二、价

说完量，再来说价。同样分全市和市区两种情况。

◆先看全市成交金额。

与成交建面榜一样，冠军也是杭州，成交总金额1781亿元，但亚军和季军换成宁波和金华，金额分别为777亿元和737亿元。

与去年同期相比，同比增幅最大的也是舟山，增了261.5%；降幅最大的是温州，降了16.9%。

◆再看各地市区成交金额。

第一名依然是杭州市区，成交1713亿元，同比增长10.4%，位居第二、三位的为宁波市区和绍兴市区，分别为562亿元和378亿元，增幅分别达到30.2%和23.4%。

同比增幅上，舟山市区以258.4%险胜嘉兴市区（256.1%），降幅最大的为台州市区，金额同比下跌40.7%。

同样再以去年全年总金额为锚，对比上半年成交金额完成度：

相比供应量超过去年一半的城市有6个，金额已超过去年一半的城市达到了8个，仅宁波市区（47.2%）、台州市区（35.1%）、丽水市区（24.8%）未达到。

绍兴市区和湖州市区上半年成交体量虽然还只完成38%和27.3%，但金额已达到去年全年的63.1%和54.4%，说明地价上涨幅度较大。

◆再来看下各地市区平均地价的变化。

从地价看，各地平均楼面价涨价较明显，仅宁波市区和杭州市区下跌，这是因为两地实行了严格的“双限”，加上杭州今年中心城区供地较少所致。

由于现在限地价城市多，大量地块以竞配建、竞自持成交，因而仅以成交楼面价来看城市热度，是失真的。

而涨幅最大的丽水市区，相比去年涨了111%，这与其上半年所出的4宗地位于中心城区，且均未限地价，实行价高者得有关。

三、节奏

各地的供应量变化较大，很大原因取决于席卷全国的集中供地新政。

目前浙江各地市，可按供地节奏分为几大阵营：

①“集中供地”的，即在官方钦点的22个重点城市名录上的，为杭州、宁波

两个城市的首批出让均已在5月份完成。

其中，5月7-8日，杭州首批57宗地块，由38家房企竞得，总计出让4527亩，总建面758.9万㎡，成交总金额1178.2亿，成交平均楼面价15559.5元/㎡，平均溢价率26%，平均自持比例9.36%。

57宗地块，有41宗拍至封顶自持，最高自持比例40%，平均自持比例9.3%，自持面积总计66.6万㎡，自持部分拿地金额116.8亿元。

宁波首批29宗地则在5月26日-27日成交，总计24家房企拿地，出让总面积1978亩，总建面302.4万方，成交总价358.1亿，平均溢价率25%。

29宗地，有19宗地拍至封顶竞自持/人才房/安置房，占比超六成。

目前，杭州已经公告第二批地块将在7月挂牌，第三批地将在12月挂牌（明年1月出让）；宁波第二、三批的供地节奏则是7月和10月。

②类集中供地的，以金华、嘉兴、湖州为代表

这三个城市并不在22个城市名单之列，但在集中供地政策推出后，就迅速调整了推地节奏，向分批集中出让靠拢，但因为其并不受一年三批次的约束，我们称之为“类集中供地”。

金华动作最快，目前已推至第3批，前2批已在4月21日和5月18日成交（部分流拍），总计成交12宗，含1宗安置房地块。若不计安置房地块，11宗涉宅地（含商住）总计出让面积1185亩，总金额149.1亿元。

金华挂牌的第3批地块，总计486亩，总建面55.1万方，总起价49.9亿元，将于7月13日出让。

假设第3批地全部成交，金华市区3批集中出让地块总出让面积将达到1671亩，仅比其去年全年成交量（1738亩）少67亩。

嘉兴首批共推13宗涉宅地，已在5月20日成交，总出让面积938.6亩，总建筑面积128.4万方，总成交金额118.2亿元，成交均价9206元/㎡，平均溢价率29.9%。13宗地全部封顶加竞配人才房，人才房面积高达26.86万方，占总建筑面积的20.9%。

湖州于6月8日挂出首批地块，共计10宗，出让面积56.38万方，总建筑面积102.76万方，总起价67.3亿元，将于7月5日出让。

③避“锋芒”的，如台州、温州、丽水

集中供地带来的一大影响，是房企保证金承压，必须对城市和地块进行取舍。而为了尽量不受此影响，部分城市选择避开集中供地“锋芒”推地，代表城市有台州、温州、丽水。

从上半年供应看，三地市区供应量同比去年降幅较大，如温州市区建面同比下降31%，台州市区建面同比下降44%，丽水市区建面同比下降72%，是11个地市中降幅最大的，仅完成了去年11.8%的量。

当然，几个城市上半年推地量少，还与各地的做地节奏、政策制定等因素相关。

④保持自己供地节奏的，如绍兴、衢州、舟山

绍兴、衢州、舟山，在供地节奏上，受外界影响较小，相对比较独立。

上半年绍兴市区供应量虽然同比下降了21%，但其主要原因应该是为了酝酿“双限”土拍新政，而减缓了推地节奏。

舟山市区供应量同比增加262.9%，看上去增幅巨大，但因为舟山供地宗数少，上半年又推了未来社区地块，体量大，从而推升了增幅。

四、新高

上半年浙江市场的热度，还可以从一个维度来衡量：新高。

今年上半年，也是各地频出新高地块的半年。

好地研究院统计了全省88个区县市的成交情况，数据显示，总计91个区县市，有46个的实际地价创出区域新高（由于多个城市限地价，对于封顶地块，折算配建或自持后计算实际地价），比例高达50.5%。

也就是说，全省超过一半的县市地价，上半年创出新高，分布广泛。

而由于地块分布的不均匀性，部分未创新高县市，可能因为上半年出让地块区位较偏而未见新高，并非市场热度低。

分地市看：地价新高县市占比最高的为绍兴，6个区县市全线新高，占比百分百。

2021上半年浙江各区县市新高地块一览