文/好地网 陆盈

今天，杭州建德一宗86亩的商住地，经过56轮的竞价，最终被杭州心安悦容实业有限公司摘牌，地块拍至封顶并自持15%，成交楼面价3733元/平米。

地块总建筑面积11.4万方，商业占比不大于11833㎡（10.4%），若商业地价按照更楼街道坡地村镇项目地块（752元/㎡）计算，自持部分地价打七折计算，地块住宅可售部分实际楼面地价达4270元/平米。

这是建德更楼街道9个月以来首次成交涉宅地，与上一次出让的地块（去年9月16日，建德市金玉房地产竞得更楼B-12地块，楼面价3953元/㎡）比，实际地价涨了8%。

地价测算表

地块位置图

该宗地块的得主是杭州心安悦容实业有限公司，今年2月份已经在建德摘得一宗商业地块低调进入杭州市场，此次经过激烈厮杀拿下同板块的商住地，才引发了市场的广泛关注。

据好地研究院了解，心安悦容背景是粤港湾控股，为总部在深圳的企业，港股上市公司，位列湾区地产50强TOP19，投资布局重点聚焦粤港澳大湾区，接下来将在长三角等经济发达地区寻找新的发展机会。

此次与粤港湾竞争的对手包括德信、海伦堡、弘元、星创等四家房企，最终粤港湾控股击退对手成功摘牌，也说明了此番入杭的决心与信心。

据好地研究院测算，若按照4270元/平米的地价成本测算，该宗地块售价达到9547元/平米保本，而周边目前的售价为9474元/㎡（金境融富城，于今年1月首开，高层毛坯），基本持平，需要靠加一定的预期才能获取合理利润。

注：建安成本按4000元/㎡，增值税4%，营销及管理费（3%）+财务成本（建安x1.5年x0.08）计算。

但是，粤港湾控股还是如愿叩开了杭州楼市大门，而其入杭的路径选择，可以给更多外来房企一些借鉴：

1.文旅康养+未来社区的产业地产模式，给了项目以时间换空间的机会。

该宗地块位于建德心安未来社区规划范围内，属于启动区项目。后续还有持续的土地供应。

虽然更楼街道并不属于建德城区板块，但是有未来社区的整体规划与后续投入加持，地块价值有实现弯道超车的可能性。

据了解，该宗地块住宅部分将按照未来智慧社区模式打造，商业部分将做成文旅街区。

2.避开热门区域，选择外围城市进入。

在集中供地的背景下，浙江土地市场热度不断高涨，杭州市区进入难度大，风险高。转战杭州下属的县级城市，一方面提高了拿地的成功率，另一方面也可以享受到杭州快速发展的红利，降低市场风险。