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前瞻①：钱塘区7宗地

前瞻②：萧山区12宗地

前瞻③：主城区13宗地

好地网5月6日消息（研究员 邬愉波 孙航海）5月8日，集中出让第二天，上午打头阵的是临安区地块，在8:30-10:20之间，12宗地块将以每10分钟一宗的速率登场。

12宗地块，3宗位于青山湖科技城，4宗位于滨湖新区，3宗位于锦城，1宗位于锦南，1宗位于太阳镇。总出让面积581亩，总建筑面积63.4万方，总起价61亿元。

一、6宗地块报价已达上限，预计还有3宗有望封顶

随着地铁开通，临安区新房成交持续增长，库存快速降低，目前新房售价普遍接近限价。销售预期向好、房价处于上涨通道下，好地研究院预计有9宗地块将高溢价甚至竞拍自持：

其中，报价已经封顶的地块有6宗，分别为滨湖新区所有地块（共4宗），和锦城板块中心城区单元2宗宅地。

另外，目前预报价还未封顶的地块中，青山湖科技城宅地，锦城玲珑山宅地和锦南天目医药港宅地均有望封顶。

二、3宗地块竞争偏弱，但也存在不确定性

竞争偏弱的3宗地块如下：

1、青山湖科技城商住地（临政储出[2021]7号），地块体量小（仅5千方），起价低（6493万元），预计竞争不强；

2、太阳镇宅地（临政储出[2021]1号），所在的太阳镇，投资需求较弱，靠当地客源去化，投资性不强，预计低溢价成交。但地价低，存在不确定性；

3、此外，青山湖科技城租赁用地（临政储出[2021]8号），一般为当地城投/做地平台底价拿地。

综合公租房和各地块配套公建成本后，好地研究院测算了各地块封顶地价时，按上限价格销售利润率和现实可能的结果（详见下表）：

注：1、好地研究院测算保本房价时，不考虑超配车位等策略提升货值及做税筹降低成本。

车位配置按110方/套/车位,售价按20万元/个，成本10万/个；

保本房价=住宅实际地价*1.03+建安成本（4000-5000）+财务成本（售价*1.5*8%）+装修成本（无，按毛坯销售计算）+税费（增值税4%、土增税2%）+营销管理费（临安按3%）

三、临安区各地块详细解读

地块指标

12宗地块位置分布图（来源：好地大数据）

（1）青山湖科技城宅地，溢价率或超25%

临政储出[2021]6号临安经济开发区中部地区B5-02-05地块：将于5月8日上午9：20截止报价并开始竞价。

地块建面4.9万㎡，容积率1.6，起价6.89亿元，起始楼面价14000元/㎡，上限价8.94亿元，上限楼面价18165元/㎡。新房限价26310元/㎡（含3000装修）。

地块航拍图（来源：好地大数据）

1、容积率仅1.6，产品提升有望以上限价格快速去化

地块距离已经开通的地铁16号线青山湖科技城站约1.2公里。

青山湖科技城板块目前主要在售项目有保亿阳光城丽光城，最近一次开盘是去年12月22日，高层毛坯备案均价22742元/㎡，已经全部去化。

未来旭辉城，去年12月14日开盘，高层毛坯备案价格22526元/㎡。开盘房源347套，目前已经去化九成。

本地块新房限价23310元/㎡（毛坯，限装修3000元/㎡），较上述地块上涨近800元/㎡。然而本地块容积率仅1.6，限高36米，预计打造洋房产品为主，产品上有较大提升。

板块库存已经基本见底，未来竞品较少，以上限价格销售预计能快速去化。

地块周边情况（来源：好地大数据）

2、预计溢价率或超过25%

若按照新房上限价格（23310元/㎡毛坯）计算，零利润时实际地价为17657元/㎡，名义地价为17525元/㎡，此时溢价率为25.18%。

此外，基于地块较好的销售预期，还可通过装修提升利润空间，预计溢价率超过25%。

（2）青山湖科技城商住地，预计低溢价成交

临政储出[2021]7号临安经济开发区中部地区B4-06-05地块，将于5月8日上午9：30截止报价并开始竞价。

地块建面0.55万㎡，容积率2，起价6493万元，起始楼面价11870元/㎡，上限价8393万元，上限楼面价15344元/㎡。新房限价25200元/㎡（含3000装修）。

地块住宅建筑面积不大于85%（4649.5㎡）。

考虑到地块体量仅5470㎡，体量过小，外部房企进驻单位成本高，预计周边已进驻的房企如保亿底价拿地。

地块航拍图（来源：好地大数据）

（3）中心城区单元01-ZX-02-32地块，已自持2%

临政储出[2021]3号中心城区单元01-ZX-02-32地块：将于5月8日上午8：50截止报价并开始竞价。

地块建面3.23万㎡，容积率2.45，起价3.13亿元，起始楼面价9700元/㎡，上限价4.03亿元，上限楼面价12488元/㎡。新房限价26300元/㎡（含3500装修）。

1、有望按上限价销售

周边紧邻的敏捷·星著柏悦府项目，今年4月21日首开，共计196套房源，尽管无需摇号，但高层毛坯备案均价22800元/㎡，与本地块毛坯限价一致，意味未来有望按上限价销售。

地块周边情况（来源：好地大数据）

2、已封顶并自持2%

地块周边，今年1月8日，中天以上限价格149304万元竞得中心城区单元01-ZX-02-21地块，楼面价12560元/㎡，溢价率29.49%，竞配自持面积比例7%。实际地价12922元/㎡。

该地块新房限价26300元/㎡（含装修3500元/㎡），与本地块一致。

若参考中天地块实际地价倒推，则本地块名义地价12765元/㎡，超过上限地价12488元/㎡。

若参考新房限价22800元/㎡（毛坯销售），零利润时实际地价为16133元/㎡，对应名义地价15946元/㎡，远超过上限地价。

考虑到地块体量较小，总价可控，预计地价将超过中天地块，即达到上限并竞自持。

（4）玲珑山单元宅地，预计封顶竞自持

临政储出[2021]10号玲珑山单元A-R21-18地块：将于5月8日上午10：00截止报价并开始竞价。

地块建面6.49万㎡，容积率2.1，起价6.96亿元，起始楼面价10730元/㎡，上限价9.01亿元，上限楼面价13890元/㎡。新房限价24800元/㎡（含3000装修）。

地块距离同日出让的3号中心城区单元01-ZX-02-32地块仅1公里，周边市场情况类似。

但本地块新房限价24800元/㎡（含装修3000元），低于3号地块的26300元/㎡（含装修3500元/㎡）。

而起始楼面价10730元/㎡，则高于3号地块的9700元/㎡。

好地研究院认为，本地块尽管距离地铁站点较远，位置稍偏，但地块呈东西向占比，2.1容积率下，可设置一部分洋房产品实现产品溢价，整盘均价仍能实现21800元/㎡销售。

地块周边情况（来源：好地大数据）

同样参考中天地块实际地价（12922元/㎡）倒推，则本地块名义地价12844元/㎡，此时溢价率19.7%。且在该地价下，若实现21800元/㎡上限毛坯限价销售，仍有10%利润空间；

若按零利润时测算，实际地价为15249元/㎡，对应名义地价15160元/㎡，已经超过上限地价。

预计地块有望封顶并竞自持。

（5）中心城区单元01-ZX-01-140地块，已自持2%

临政储出[2021]4号中心城区单元01-ZX-01-140地块：将于5月8日上午9：00截止报价并开始竞价。

地块建面2.83万㎡，容积率1.5，起价2.6亿元，起始楼面价9200元/㎡，上限价3.35亿元，上限楼面价11854元/㎡。新房限价26880元/㎡（含3500装修）。

1、地块位于板块交界处，可参考滨湖新区房地价

地块距离临安区政府仅500米，位于锦城板块和滨湖新区板块交界处。

地块东侧滨湖新区板块内，去年8月28日，美的以总价30582万元竞得城东滨湖新区单元H-R21-04地块，楼面价12242元/㎡，溢价率22.42%。需配建邻里中心，计算成本后实际地价为13280元/㎡。新房限价27480元/㎡（含装修3500元/㎡），高于本地块。

周边在售项目为临安滨湖天地，今年2月26日开盘62套房源，高层毛坯备案价22061元/㎡，目前已经去化近9成。

地块周边情况（来源：好地大数据）

2、地块容积率低，已自持2%

地块容积率为1.5，建筑限高24米，产品预计以洋房、小高层为主。

若参考临安滨湖天地售价22061元/㎡，零利润时地价为15694元/㎡，原超上限地价。

地块在上限地价仍有较大利润空间下，将进一步竞报自持。

而截止目前，地块预报价阶段已自持2%

（6）滨湖新区单元G-R21-01地块，已封顶并自持5%

临政储出[2021]5号城东滨湖新区单元G-R21-01地块：将于5月8日上午9：10截止报价并开始竞价。

地块建面8.6万㎡，容积率2.3，起价8.42亿元，起始楼面价9800元/㎡，上限价10.92亿元，上限楼面价12708元/㎡。新房限价27480元/㎡（含3500装修）。

5号地块与上述4号中心城区单元01-ZX-01-140地块相距仅300余米，周边情况类似。

地块周边情况（来源：好地大数据）

若参考美的地块实际地价（13280元/㎡）倒推，名义地价13200元/㎡，略超上限地价12708元/㎡。

若按照临安滨湖天地22061元/㎡（毛坯）售价计算（注该价格低于地块新房限价23980元/㎡毛坯），零利润时实际地价为15480元/㎡，对应名义地价15412元/㎡，溢价率已经达到57.26%。

在当前市场热度下，预计地价较美的地块进一步提升，地块目前已报至自持5%。

（7）滨湖新区高新技术单元2宗低密度宅地，均已封顶

临政储出[2021]2号高新技术单元07-R2/B14-06地块：将于5月8日上午8：40截止报价并开始竞价。

地块建面10.06万㎡，容积率1.1，建筑限高24米，起价13.08亿元，起始楼面价13000元/㎡，上限价16.98亿元，上限楼面价16877元/㎡。新房限价29400元/㎡（含3000装修）。

临政储出[2021]9号高新技术单元07-R2-07地块：将于5月8日上午9：50截止报价并开始竞价。

地块建面3.75万㎡，容积率1.2，建筑限高15米，起价4.88亿元，起始楼面价13000元/㎡，上限价6.33亿元，上限楼面价16864元/㎡。新房限价29400元/㎡（含3000装修）。

1、两宗低密地块，预计能实现上限毛坯价格销售

首先来看目前周边项目售价情况，滨江湖光山社、银城青山湖畔联排毛坯3.3万左右、高层1.8万元；

2宗地块均为低密度宅地，容积率分别为1.1和1.2，建筑限高分别不大于24米和15米。结合地块上限毛坯限价26400元/㎡，最高毛坯单价29040元/㎡，预计打造洋房+叠墅产品，不会设置排屋，且预计能够实现以上限价格毛坯销售。

从销售情况来看，周边低密项目产品去化较好。

临政储出[2021]2号地块周边情况

临政储出[2021]9号地块周边情况

2、两宗地块溢价率均已封顶

若按照上限毛坯售价（26400元/㎡）计算，计算配套公建成本后实际地价18770元/㎡，对应名义地价分别为18702元/㎡和18588元/㎡，均超过上限地价，预计封顶并竞自持。

其中，临政储出[2021]2号目前已经自持2%，9号地块也已经封顶。

由于项目以打造低密产品为主，不同于高周转项目，本身销售周期就较长。目前报价已经到上限，接下来就看房企对自持沉淀资金的评估。

（8）滨湖新城平峰山B地块，已封顶

临政储出[2021]11号滨湖新城平峰山B地块：将于5月8日上午10：10截止报价并开始竞价。

地块建面7.7万㎡，容积率1.3，建筑限高27米，起价6.55亿元，起始楼面价8500元/㎡，上限价8.5亿元，上限楼面价11031元/㎡。新房限价23870元/㎡（含3000装修）。

地块北侧是临安锦利去年6月22日以底价54014万元竞得的平峰山A地块，楼面价8300元/㎡，低于此次出让B地块的起价。

锦利竞得的A地块容积率更低，仅1.1，新房限价26000元/㎡（含装修3500元/㎡）也要高于此次出让的B地块。

若从测算方面看，参考新房限价20870元/㎡（毛坯销售），零利润时实际地价为13884元/㎡，对应名义地价13814元/㎡，远超过上限地价11031元/㎡。

但目前周边配套暂缺，市场接受度仍有待考验，去化速度预计不快，即使自持，预计比例也较低。

地块周边情况（来源：好地大数据）

地块航拍图

（9）锦南板块1宗宅地，预计达到上限价格

临政储出[2021]12号天目医药港ZX11-G-15地块：将于5月8日上午10：20截止报价并开始竞价。

地块建面7.6万㎡，容积率2.1，起价6.86亿元，起始楼面价9000元/㎡，上限价8.91亿元，上限楼面价11689元/㎡。新房限价21200元/㎡（含3000元/㎡装修）。

1、有望实现上限价格销售

地块西侧紧邻的世茂项目（案名国风源赋），今年4月28日首开，高层面毛坯价格21300元/㎡，尚在登记中。

此次出让地块限价带装修也仅21200元/㎡，相比国风源赋有价格优势。

地块北侧南樾府项目，高层毛坯售价也达到1.86万元/㎡，意味着本地块按新房上限价格销售有支撑。

地块周边情况

2、溢价率有望封顶

若参考新房限价18200元/㎡（毛坯销售），零利润时实际地价为12069元/㎡，对应名义地价12006元/㎡，略高于上限地价11689元/㎡。

考虑到地块毛坯限价已经低于西侧世茂项目，不排除后续通过加装修进一步打开利润空间，预计地块有望抢至封顶价。

（10）太阳镇宅地，地价有较大不确定性

临政储出[2021]1号太阳镇太源村地块：将于5月8日上午8：30截止报价并开始竞价。

地块建面1.97万㎡，容积率2.1，起价2558万元，起始楼面价1300元/㎡，上限价3308万元，上限楼面价1681元/㎡。新房限价13800元/㎡（含3500装修）。

好地研究院认为，该地块有较大不确定性——

地块位于临安西部乡镇上，距离临安城区近40公里，房源主要靠当地客源消化，去化难度较大，另外，地块体量过小，市场关注度较低，按常规市场来看，或低溢价率成交。

但一地难求的情况下，特别是对于本土小房企来说，仍有可能在出现相互竞争局面。地价即使达到上限楼面价1681元/㎡，也存在利润空间，不排除溢价率大幅走高。

地块周边情况