编者按：

5月7-8日，杭州首批集中供地的土拍大战将正式打响。57宗地块，将在两天内以每10分钟开拍一宗的速度依次登场。

杭州市区上一次出让涉宅地，是在3月8日。也就是说，至5月7日的出让日，房企们已经“饿”了两个月。

按照杭州集中供地4月、6月、12月的公告节奏，加上30天的公告时间，今年实际成交只有一、二两批，第三批地块将于明年1月成交。8至12月长达5个月的“空窗期”可能会让房企紧迫感更甚，从而推高地块热度。

那么，具体到每宗地，预计竞拍结果如何？即日起，好地研究院将按竞拍顺序进行土拍结果前瞻。

今天推出前瞻①：钱塘区7宗宅地

核心提要：

一、下沙大学城北单元地块，已封顶，预计将竞自持

二、金沙湖地块，预计溢价率有望超过21%

三、高教园区3宗相邻宅地，预计溢价率15%左右

四、新湾大道东商住地块，预计溢价率14%左右

五、江东新城地块，预计溢价率10%以上

好地网5月4日消息（研究员 邬愉波）5月7-8日，杭州市区今年首批集中地块正式出让。

打头阵的是钱塘区的7宗纯宅地，总出让面积27.98万㎡，总建面77.33万㎡，总起价119亿元。

这是钱塘新区在4月9日正式升级成钱塘区后首次出地。

大学城北单元宅地，是本地集中供地的第一宗地，这些地块竞拍的时间依次为5月7日8点30分至9点20分，由于是打头阵的首批地块出让，最后的结果将较大地影响到市场的情绪。

7宗地中，1-5号位于下沙，其中1号地位于下沙大学城北，2号地位于下沙最热门也是房价最高的金沙湖板块，3-5号3宗相邻，位于下沙高教园区，这也是该板块首次推出限价地。

6、7号地位于大江东，6号地位于新湾，7号地位于江东新城。

截至发稿前，7宗地已均有报价，1号大学城北地块已封顶，其余地块溢价率目前均在20%以下。

钱塘区本批次地块总体起价较高，好地研究院预计，大学城北宅地将继续竞自持，其他地块达上限溢价率难度较大。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、下沙大学城北单元地块，已封顶，预计将竞自持

本地块为出让的首宗地块，将于5月7日上午8：30截止报价并开始竞价。

地块建面14.7万㎡，容积率2.8，起价20.1亿元，起始楼面价13709元/㎡，上限价26.1亿元，上限楼面价17798元/㎡。新房限价26200元/㎡（含3000装修）。

1、板块无限价红利

地块所在的大学城北板块，去年共成交3宗宅地，均由祥生在3月12日和7月7日拿下，3宗地中，最南面的11号地块（去年3月12日成交）竞了4%的自持（楼面价10124.82元/㎡，地块含28.7%公租房），另2宗的溢价率分别为18.21%（去年3月12日成交，楼面价16762元/㎡）和29.56%（去年7月7日成交，楼面价17792元/㎡）。

3宗地相邻，打造成了同一个项目，为祥生湛景江山云樾，是一个刚需大盘，总建面近45万方。

江山云樾新房限价与本地块一致，精装均价也为26200元/㎡，至今已开盘5次，不过因为新房价格与二手房价无明显倒挂，因而去化一般，5次开盘，3次流摇。中签率最低一次为86%，是在去年11月；最新一次开盘是今年4月2日，流摇。

本地块在江山云樾西侧，与其相距400米左右。地块周边各种生活和教育配套较丰富。

地块区位（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、预计将封顶自持

本地块为纯宅地，无公租房建设要求。

4月29日，该地块经过2轮报价已经封顶，封顶总价261185万元，封顶楼面价17798元/㎡，这与祥生去年7月7日入手地块（楼面价17792元/㎡）的价格基本一致。此时，地块预期销售利润率为3.98%。

好地研究院认为，尽管已封顶，但当前市场行情比去年年中更热，因而预计本地块将继续竞自持。祥生于去年竞得的三宗地中，有一宗达自持，比例为4%，可以作为不少房企的一个预期起点，即预计本次地块自持比例不低于4%。

3、谁将出手？

本地块可定位刚需，体量14.7万方，适合追求快销房企做规模。

板块内深耕房企较多，包括祥生、保利、金地、宋都、龙湖等，都有可能出手。若参考此前板块内出让地块的报名情况，德信、合景、绿地、荣安等也有可能参拍。

二、金沙湖地块，预计溢价率有望超过21%

本地块将于5月7日上午8：40截止报价并开始竞价。

地块建面8.7万方，容积率2.6，起价18.59亿元，起始楼面价21349元/㎡，上限价24.09亿元，上限楼面价27665元/㎡。新房限价37500元/㎡（含4000装修）。

1、有限价红利，可快销

本地块位于金沙湖，是下沙首批出让的5宗地块中，新房限价最高的，达37500元/㎡。

金沙湖是下沙人气最旺的板块，地块周边二手房价在4万元左右，相比本地块37500元/㎡的新房限价，每平米有2500元的限价红利。

地块西侧，是绿城1月26日竞得的地块，总价201767万元，楼面价24624元/㎡，溢价率29.5%，自持比例8%。若自持地价按可售住宅地价6折计算，实际地价28838元/㎡。

两宗地紧邻，限价一致。

地块东南侧1.2公里，绿城春风金沙最后一期刚刚开盘，摇号中签率仅7%。春风金沙的新房限价也为37500元/㎡，说明此价格有快销预期。

地块区位（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

2、预计溢价率有望超过21%

本地块为纯宅地，需配建10%公租房，可售住宅体量为7.8万㎡。

若本地块地价达到绿城地块地价（实际地价28838元/㎡），计算10%的公租房成本，本地块名义地价为25454元/㎡，溢价率为19.2%。

考虑到绿城地块达到自持，一般开发商竞自持具有较大抗性，而本宗地块起价较高，按好地研究院常规测算，保本地价在25878元/㎡，溢价率为21.2%。此地价下若能通过增设车位、地下室等策略来提升货值，仍有一定利润空间。

基于此，预计溢价率有望超过21%。

3、谁将出手？

板块内深耕房企包括绿城、龙湖、德信、融创等，都有可能出手。尤其是已拿下西侧相邻地块的绿城，“再下一城”的动力更大，可以连宗开发，降低营销等各种成本。

三、高教园区3宗相邻宅地，预计溢价率15%左右

3宗地块相邻，位于高教园区板块，这也是该板块首次推出限价地。新房限价30000元/㎡（含3500装修）。

3宗地总计207.8亩，总建面38.43万㎡，总起价66.4亿元，起始楼面均价17286元/㎡。

3宗地块相邻，区位图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

3号地块：将于5月7日上午8：50截止报价并开始竞价。

地块建面14.1万㎡，综合容积率2.94，起价24.25亿元，起始楼面价17179元/㎡，上限价31.5亿元，上限楼面价22279元/㎡。新房限价30000元/㎡（含3500装修）。

另需建10%即14117.28㎡公租房，并配建9班幼儿园一所，用地面积3800㎡，建面3800㎡。

4号地块：将于5月7日上午9：00截止报价并开始竞价。

地块建面10.8万㎡，容积率2.8，起价18.77亿元，起始楼面价17445元/㎡，上限价24.37亿元，上限楼面价22649元/㎡。新房限价30000元/㎡（含3500装修）。

需建10%即10761.52㎡公租房。

5号地块：将于5月7日上午9：10截止报价并开始竞价。

地块建面13.6万㎡，容积率2.6，起价23.4亿元，起始楼面价17272元/㎡，上限价30.4亿元，上限楼面价22437元/㎡。新房限价30000元/㎡（含3500装修）。

需建10%即13551.72㎡公租房，并配建12班幼儿园一所，建面4720㎡。

1、板块首批限价地，比相邻板块低了7500元/㎡

3宗地所在的高教园区板块，已经多年没有出地，上一次出让已经要追溯到2010年11月。

这是高教园区板块首次出新房限价地，3万元的限价，比相邻的金沙湖板块（限价37500元/㎡）低了7500元/㎡。

但此3宗地与金沙湖板块仅一街之隔，房价优势明显。

2、预计溢价率在15%左右

若地块达到零利润时，3宗地对应实际地价均为22684元/㎡。根据3宗地不同的公租房、幼儿园等配建要求，计算幼儿园、公租房和配建成本后，3宗地的保本地价分别为：

3号地块保本地价19774元/㎡，对应溢价率15.11%；

4号地块保本地价19891元/㎡，对应溢价率14%。

5号地块保本地价19718元/㎡，对应溢价率14.16%。

好地研究院认为，3宗地块所在板块现无新房库存，房价较相邻板块又有较大价差，因而地块均有快销预期，适合房企高周转做规模。房企以零利润抢地的可能性较大，预计溢价率在15%左右。

3、谁将出手？

绿城、龙湖、德信、融创等在地块周边均有项目，都有可能出手。

另外，考虑到3宗地如果能连宗开发，体量达到38万㎡，适合做规模，且地块有快销预期，可能也将吸引追求规模的实力房企出手。

据好地网了解，3宗地的勾地房企均超过20家，预计竞争会很激烈。

四、新湾大道东商住地块，预计溢价率14%左右

地块将于5月7日上午9：20截止报价并开始竞价。

地块建面11万方，容积率2.8，起价8.9亿元，起始楼面价8051元/㎡，上限价11.5亿元，上限楼面价10450元/㎡。新房限价18000元/㎡（含2500装修）。需配建10%即11045.16㎡公租房。

地块区位图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块位于新湾，距离规划中的高铁钱塘站不到2公里，距离今年将建成的地铁8号线一期新湾路站1公里左右。地块东侧是去年确定落地的省一级重点杭四中新湾学校。

1、预计溢价率14%左右

地块西北侧1公里处，是东原今年1月7日拿下的综合体地块，总价139798万元，楼面价7768元/㎡，溢价率19.7%。

东原项目商业占比35%，可参考性不大。地块附近最近出让的宅地项目为西侧的大华地块，成交于去年2月3日，总建面22.8万㎡，楼面价5927元/㎡，溢价率17.41%。折算公租房和幼儿园的建安成本，实际地价为9234元/㎡。

大华项目即大华潮悦前城，其新房限价18000元/㎡，与本地块一致，4月初刚有一期新开盘，中签率仅为18%。

地块西侧新宸悦府目前二手房价约在2.2万元/㎡左右，相比本地块1.8万元/㎡的新房限价，有4000元的倒挂。因而地块有快销预期。

本地块起价8.9亿，折算公租房和配建成本后，实际地价9788元/㎡，高于大华地块（实际地价为9234元/㎡）。

本地块若以零利润计，实际地价为11106元/㎡，则名义地价为9208元/㎡，此时溢价率为14.37%。

好地研究院认为，因为钱塘高铁站的加持，新湾是杭州新晋的高铁新城，加上今年地铁将通车，新湾未来潜力看好。加上目前市场行情热，房企可能零利润抢地，预计溢价率在14%左右。

2、谁将出手？

板块内此前已有项目房企包括大华、万固、东原、新希望、宋都、滨江等，都有可能继续在板块深耕。另外，本地块总价适中，可高周转，也将吸引不少房企出手。

五、江东新城地块，预计溢价率10%以上

地块将于5月7日上午9：30截止报价并开始竞价。

地块建面4.5万方，容积率2.8，起价4.9亿元，起始楼面价11016元/㎡，上限价6.4亿元，上限楼面价14259元/㎡。新房限价19800元/㎡（含2500装修）。另配建9班幼儿园4722㎡。

地块区位图（来源：好地大数据）

地块航拍图（来源：好地大数据）

1、江东新城核心区一二手倒挂严重

江东新城核心区新房项目仅供人才和无房户，即使这样——

地块西侧700米，杭州融创城在今年2月已清盘，最后一次摇号中签率为23%。此前多次开盘摇号中签率在10%以内。该项目为非限价地，成交均价高层1.9万元/㎡，小高层2.1万元/㎡。

西侧龙湖江与城，目前二手房价成交价在2.7-3万元/㎡左右。相比19800元/㎡的新房限价，有较大倒挂。地块有快销预期。

2、预计溢价率10%以上

地块所在的江东新城板块，最近一次出让是在去年7月7日，金成联手湖州吴兴新业以封顶价并自持19%竞得一宗地块，楼面价12733元/㎡。若将自持部分地价以可售的6折计算，实际地价达到13780元/㎡。

该项目就在本地块南侧。若以13780元/㎡的实际地价计算，本地块的名义地价为13053元/㎡，此时预期利润率为-0.6%。

若本地块按保本（零利润）计，实际地价为12915元/㎡，此时名义地价为12183元/㎡，此时溢价率为10.59%。

好地研究院认为，本地块一二手倒挂明显，可实现高周转。预计溢价率将在10%以上。

2、谁将出手？

江东新城板块，深耕房企较多，包括融创、龙湖、卓越、旭辉、阳光城等，都有可能继续出手。