好地网4月23日消息（研究员 颜景椿）今天，万科在绍兴拿下本月浙江区域的第5宗地。

镜湖新区凤林西路以北8号地块，成交总价15.75亿，楼面价24233元/㎡，竞配公租房6000㎡。若竞报配建租赁住房面积建安成本按4000元/㎡计算，地块的实际地价为27105元/㎡。

去年8月18日万科竞得的凤林西路以南4号地块，成交楼面价21551元/㎡，竞配460㎡人才房，实际地价达到21578元/㎡。相比那时，地价涨幅25.6%。

好地大数据显示，今年万科的拿地节奏明显加快。截至目前，万科已在杭州（1宗）、宁波（1宗）、温州（2宗）、嘉兴（1宗）、金华（2宗）、绍兴（1宗）6个城市拿下共计8宗涉宅地，拿地总金额128.2亿元，占万科去年在全省拿地总金额（176.5亿）的72.6%，扩张意图明显。其中有5宗地均在本月竞得。

好地研究院获悉，今天共吸引了保利、元垄、大家、中海、中交等9家房企参与竞拍。

地块指标

地块位置（来源：好地大数据）

一、项目可保本，未来盈利需加预期

地块出让面积约54.2亩，容积率1.8，总建面64993.5㎡，限低18米，限高36米，可打造小高层、叠墅、洋房产品。

此类项目在周边不少，可以参考。

地块东南侧1.5公里，中交·花样年春风十里在售，项目容积率1.2，产品包括联排、叠墅等，目前在售的6层叠墅精装均价约3.4万/㎡；

地块西南侧500余米还未开盘的祥生云境，项目容积率1.7，产品包括叠墅、洋房等，据悉，项目中的7层、8层叠墅预计精装均价为3.3万-3.5万/㎡。

地块航拍图（来源：好地大数据）

若按建安成本4500元/㎡，装修2000元/㎡，车位32万/个来测算，项目保本整盘均价约3.45万/㎡（含精装），与周边项目均价基本持平。

从地块指标来看，项目需同时设置小高层与叠墅产品，假设项目12层小高层与6层叠墅按5:5的设计进行排布，则小高层均价31500元/㎡，叠墅均价37500元/㎡可达到保本。

可见，单从叠墅产品来看，与春风十里相比，万科就加了约10%预期。

未来若想进一步盈利，则可通过增加叠墅产品的排布比例，或通过产品创新来增加产品货值。

二、区域发展前景向好，但竞品较多

地块所处的镜湖新区，作为绍兴市区的新中心，从规划以来，区域利好便接踵而至。市政府、绍兴首座龙湖天街、人民医院、奥体中心、科技、文化中心等市区核心配套均在这一区域，还有地铁1号线和2号线在建。

拿本案举例，地块距绍兴市政府及其周边的奥体、文化中心等不到3公里，绍兴镜湖天街与地块一路之隔，周边仅商业综合体就有天街、佳源广场、苏宁广场等，预计未来还将吸引大波人气，区域发展前景向好。

绍兴龙湖天街效果图

但区域近两年土地出让数量也较多，意味着本项目未来面临的竞争较大。

根据好地大数据，本地块周边在售/待售新盘不少，2公里内有近20个项目“待字闺中”，大多地块为2019年出让的。值得一提的是，就在地块北侧，下周还将出让3宗纯宅地。

好地研究院认为，地块未来周边竞品较多，要想实现更好的去化，万科还需在产品上多下心思。

地块周边在售/待售项目

三、万科加快布局节奏，或将参与板块下周的竞争

好地大数据显示，加上今天这宗地，万科本月至今在浙江已经收获5宗涉宅地，总建面63万方，总金额78.4亿，无论是数量还是金额，都位居全省第一。5宗地块分别位于嘉兴（1宗）、温州（1宗）、金华（2宗）、绍兴（1宗）。

如果看今年的战绩，今年至今，万科已在全省拿下8宗涉宅地，拿地总金额128.2亿元，仅次于绿城（219.5亿元），而去年全年，万科在全省拿下12宗涉宅地，拿地总金额176.5亿。开年以来4个月不到，拿地总金额就已抵去年全年的七成，可见其扩张节奏明显在加快。

万科今年截至目前在浙江所拿地块

下周，本地块北侧，凤林西路以北6号地块和7-1号、7-2号地块3宗地将出让，总建面38万方，总起价68.42亿，万科或将继续参战。

镜湖下周将出让的3宗宅地