好地网3月24日消息（研究员 邬愉波）今天，绍兴越城区则水牌7-2号地块出让，祥生房产以封顶价311100万元（溢价率为33.2%)、加竞配公租房19000㎡拿下，楼面价27818元/㎡，创下绍兴市区地价新高。

本地块有一定稀缺性，为纯宅地，容积率仅1.05，可以做双拼与排屋，总建面111834㎡，19000㎡的公租房面积占比高达17%。1.1以下（不含）容积率的地块，去年整个绍兴市区仅成交了3宗。

地块为纯宅地，容积率1.05，总建面111834㎡，19000㎡的公租房面积占比高达17%。

折算公租房成本后，地块的实际楼面价高达34432元/㎡。比此前实际地价记录保持者建发则水牌7-1号地块（实际地价26415元/㎡），高出了8017元/㎡，涨幅30.4%。

建发则水牌7-1号地块就在今天祥生地块的北侧。去年12月31日，建发竞得该地块，名义楼面价20524元/㎡，配建人才房12600㎡（占比11.9%）。

两宗地紧邻，体量相近，容积率一致，即3个月不到，则水牌地价上涨三成。这个结果超过市场预期。

好地研究院获悉，今天总计14家房企参拍，竞价141轮，鏖战3小时40分钟。

地块成交情况

地块现状

一、新盘保本价，要4.5万元/㎡

祥生今天拿地，着实是下了血本的。

34432元/㎡的实际地价，甚至比目前绍兴市场上大部分的新房价格要高。只比少数高端项目的联排、双拼的价格低一些。

若建安按6000元/㎡、车位以30万/个简单测算，计算税费和营销管理费后，则保本房价为4.5万元/㎡。

本项目可以对标南侧约700米在售的玺园项目。

数据显示，去年7月至今，玺园的低层和多层低密产品，成交均价40108元/㎡，其中联排3.8万元/㎡左右，叠排3.5万元/㎡左右，但双拼单价可达6.7万元左右。整体去化率约44%。

保本房价对标玺园价格，等于加预期12.5%，考虑到本项目低周转，财务成本将提高，要想获得利润需要增加比12.5%更高的预期。

但是本地块属性上，有一些发挥的空间——

本地块条件相比玺园具有更长的沿河线优势，可多规划沿河高价值双排或联排产品。

根据规划条件，本地块三层及以下住宅计容建筑面积不超过35%，限高24米，项目产品排布上作优化：19000㎡的公租房建成8层小高层后，可提高双排、联排比例；

如有可能尽量多规划3层双排满足至35%占比，另排布4层联排，其余为叠加，这样提高双排、联排的比例增加货值 拉高利润。

目前，绍兴对新房未做限价，还是房企可以各显神通享受产品红利的时代，而玺园双拼卖到6.7万元的单价，想必也是给了祥生很高的价格预期。但是开发中面临的挑战也不少：

一、每平米新房售价上去之后，周转速度肯定会受影响，如果销售周期拉太长，财务成本上去后，利润率也会受影响。

二、另外，等本地块入市，周边竞品已较多，尤其是北侧容积率同为1.05的建发地块，产品同质，但地价低了三成，具有成本优势。

这些，对祥生而言，都是未来的不确定因素。

地块位置图（来源：好地大数据）

二、饥渴的祥生

“集中供地”之前的空窗期让房企拿地饥渴症爆发，“未来是否能拿到地”的不确定性，让房企们频加预期，使得浙江各县市土地市场的火都有点旺过了头。

好地研究院获悉，今天的竞拍，与祥生战到最后的某大牌房企，以往的战略是注重利润，而以三四线城市为主战场，但当大家集体下沉搅热了县市市场后，也不得不加入了热战。

今天苦战拿下的则水牌地块，是祥生今年收获的第2宗地，前一宗为2月7日拿下的诸暨城西地块，也是配了高比例的保障房（33万方的总建面，竞配保障房面积51730㎡，占比15.6%）。

好地大数据显示，去年祥生全年在浙江共摘得14宗地，总建面135万方。如果没有今天的战果，今年一季度快过完，祥生才完成了去年拿地量的24.4%。

祥生去年11月刚在香港上市，亟需拿地补货。加上今天的地块，祥生今年拿到涉宅地总体量44.31万方，完成了去年拿地量的32.8%，终于跑赢了去年的“进度条”。

今天在绍兴拿地，是祥生本土作战。起家于绍兴下属县级市诸暨的祥生，2014年9月在绍兴落下首子，拿下迪荡湖路1号地块，楼面价2901.89元/㎡，案名祥生望湖名都，就在本地块南侧400余米，早已售罄。可以说，祥生对于这一板块非常熟悉。

望湖名都销售均价1万元/㎡左右，扣除建安、税费、营销管理费，并计算车位利润后，利润率大概在20%左右。

好地大数据显示，2014年至今，祥生在绍兴总计拿下46宗地，36宗位于大本营诸暨，在绍兴市区有10宗，但大多已清盘，目前在售的仅位于柯桥区的祥生湛景笛旸府，为排屋、洋房和小高层，基本也已都领证。

另外还有一个未售项目为去年9月拿下的祥生云境，位于镜湖，体量仅10.6万㎡。加上今天的则水牌地块，祥生在绍兴市区的未售住宅体量也不过19.9万㎡。因而祥生在绍兴市区的补仓需求强烈。

祥生的拿地战略是“1+1+X”，1为浙江，1为泛长三角，X为重点潜力城市。即使总部已迁至上海，但浙江的土储贡献达到5成，是其重点耕耘的地方。

对祥生来说，当浙江各地都竞争激烈、热度高企时，相对而言，在发家之地的绍兴落子，在市场和品牌知名度上都较有优势，安全性也会更高一些。