好地网3月18日消息（研究员 孙航海）温州瓯海区老城西板块，本周迎来2连拍。

继3月17日，中梁拿下会昌河单元D-21号地块后，明天，同一单元的B-20号地块登场。

两宗地相距约2公里，本地块在中梁地块的西侧，体量大了8445㎡。

不过从上限封顶价来看，本地块上限楼面价仅14653元/㎡，而中梁地块为22169元/㎡，差价7516㎡。

从市场看，本地块目前周边新房售价约2.5万元/㎡（含2000元/㎡装修），中梁地块周边新房约3.3万元/㎡（含3000元/㎡装修）

昨天中梁拍了105轮才胜出，地价封顶后还拍了3800㎡政策房。那么，明天，这“第二拍”会继续封顶走势吗？好地研究院分析如下。

地块指标

地块现状

一、地块指标解读

地块位于瓯海区新桥街道三浃村、西湖村，规划为住宅兼容零售商业、餐饮用地。容积率3.1，建筑面积53233.2㎡，其中商业餐饮建筑面积≤15969.96㎡（占比30%）。建筑限高80米（且住宅建筑高度≥24米）。

起始价60000万元，起始楼面价11271元/㎡；上限价格78000万元，上限楼面价14653元/㎡。达到上限价格后，竞报政策性住房面积，最高竞报面积为53200㎡。

二、周边新房去化一般

板块内最近一次出让地块是在昨天，中梁以上限价格99290万元竞得温州市核心片区会昌河单元D-21地块，楼面价22169元/㎡，溢价率49.78%，并竞报政策性住房面积3800㎡。

参考周边鹿城万象府和万科·翡翠心湖项目目前售价，据好地研究院测算，中梁项目约有1866万元利润，预期销售利润率1.3%。（3.17中梁拿地点评）

而明天出让的会昌河20号地块，距离中梁地块相距约2公里，不过上限地价却只有14653元/㎡，而中梁地块的上限价为22169元/㎡。本地块直接对标中梁地块显然不合适。

本地块周边1公里范围内最近出让是在去年4月16日，远洋以总价85134万元竞得北侧500余米地块，楼面价12721元/㎡，溢价率41.34%。（同样兼容商业建筑面积不大于30%，与本地块一致）

该项目为远洋·泊云庭，上周（3月11日）二期开盘，推出房源318套，备案价格21402元/㎡（毛坯）。

更具对标性的项目是与本地块一路之隔的潮启四季苑，去年8月、9月加推两次，备案均价约2.5万元/㎡（含2000元/㎡装修）。不过，项目去化情况一般，两次加推去化率分别仅10%和42%。计算一期开盘房源，项目整体去化了42%。

地块周边成交地块、在售项目位置分布情况（来源：好地大数据）

三、预计将拍到上限价格附近

综上，假设本地块未来新房价格也以2.5万/㎡（含2000装修）计算，同时，不考虑配建商业。

则当报价达到上限价格14653元/㎡时，成本为22788元/㎡（注：建安成本4500元/㎡，计算税费、车位利润等），预计销售利润率8.85%。高于昨天中梁地块的1.3%。

按照规定，本地块竞拍的政策房按备案价70%销售给指定对象，若未完成销售由政府指定单位以7折+1000元装修价格一次性回购。在目前火热的市场行情下，如按零利润计，则可承受约1.49万㎡的人才房。

不过，考虑到周边项目去化较慢，房企预计会留一部分利润，用于平衡去化时间长带来的资金成本，预计地块拍到上限价格，但政策房的比例不会拍太高。