好地网3月16日消息（研究员 孙航海）明天，温州瓯海区将出让1宗商住地，位于老城西板块，建筑面积4.48万方，起始楼面价14801元/㎡。

本地块紧贴温州地铁线，周边最近半年成交的2宗地块，均拍了一定面积的人才房。在市场火热的当下，好地研究院认为，本地块拍至封顶也是大概率事件。

那么，人才房可能拍至多少？好地研究院简要测算如下：

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

一、地块指标解读

地块位于景山街道净水村，规划为住宅兼容零售商业、餐饮用地。容积率2.81，建筑面积44788.59㎡，其中，兼容建筑面积≤13436.58㎡且≥2239.43㎡。建议地块建筑1-2层采用架空及商业的布局形式，商业裙房沿西山西路及公园一侧设置。

项目限高80米，住宅建筑高度不小于24米。

地块起价66290万元，起始楼面价14801元/㎡；上限价格99290万元，上限楼面价22169元/㎡。达到上限价格时，竞报政策性住房面积，最高竞报面积为42400平方米。

政策性住房在取得预售许可证后24个月内以备案价（核定价）的70%（不含全装修价格）销售给市政府、瓯海区政府指定销售对象；逾期未完成销售的，由市政府、瓯海区政府指定单位以上述价格标准加1000元/㎡的全装修价格一次性予以回购，回购房源由政府按需统筹处置。政策性住房作为人才住房销售的，自签订合同之日起10年内不得上市流通、不得办理抵押贷款。

二、预计新房售价可达3.3万元

地块东侧2公里处，最近半年内成交了2宗商住地，均拍到封顶价格：

今年2月1日，建发以上限价122500万元竞得温州市旧城E-30b地块，楼面价15939元/㎡，溢价率29.90%，并竞配政策性住房（人才住房）面积33400㎡（按备案价70%销售给指定对象）。

去年10月29日，中海以上限价71550万元竞得温州市核心片区吴桥单元A-28a地块，楼面价20796元/㎡，溢价率29.97%，竞配人才用房面积5000㎡（同样按备案价70%销售给指定对象）。

两宗地块容积率均为2.81（与此次出让地块一致），建筑面积分别为7.7万方和3.4万方，同样兼容商业建筑面积占比不大于30%。

周边在售项目众多，可参考距离最近的，且同样紧邻地铁M3号线的鹿城万象府和万科·翡翠心湖项目。

数据显示，鹿城万象府项目于2018年12月18日首开，并在2019年4月19日加推，供应房源707套，目前已经去化602套，去化了85%，高层（含装修）整体成交均价34186元/㎡；

万科·翡翠心湖2019年11月20日开盘，推出房源193套，已经去化89%，成交均价31206元/㎡。

因此，预计本地块未来备案价格可达到3.3万元/㎡（即房价相比周边基本持平，带装修3000元）。

地块周边成交地块、在售项目位置分布情况（来源：好地大数据）

三、人才房可能拍至5500㎡或更高

以3.3万元/㎡的新房售价测算，同时，假设本地块按最小值5%的要求建设底商，底商售价与住宅备案价持平。

则当报价达到上限价格22169元/㎡时，成本为31650元/㎡（注：建安成本4500元/㎡，计算税费、车位利润等），此时可获得利润6046万元。

从位置上看，此次出让地块紧邻地铁线，区位更优于万科·翡翠心湖。同时，受到杭州、宁波集中供地影响，其他县市土拍热度高居不下，预测该地块大概率拍至上限价格，并竞拍人才房。

按照规定，本地块竞拍的人才房按备案价70%销售给指定对象，若未完成销售由政府指定单位以7折+1000元装修价格一次性回购。在目前火热的市场行情下，如按零利润计，则可承受约5500㎡的人才房。

不过，本测算未计新房涨价，即没有加预期，而在市场行情热度全面铺开的情况下，不排除房企加预期，即人才房面积可能会拍到更高。