好地网3月7日消息（研究员 邬愉波）明天，杭州将迎来年后涉宅地首场土拍，萧山瓜沥七彩社区商住地将出让。

明天这场土拍意义特殊，因为这是杭州即将实行宅地一年3批次集中出让前的“独苗”地块。

而追求规模的房企为了在不确定的新政前尽量多拿到地，对本地块的关注度将会上升。3月1日宁波奉化区方桥宅地出让，拍出一年地价上涨6成多的火爆行情，某种程度上就是房企面临新政不确定性的焦虑体现（链接：3.1宁波土拍点评)。

不过，本地块作为瓜沥七彩未来社区试点组成部分，有较高的开发和运营监管要求，且将沉淀不菲的资金量。如无法达到要求，还将面临高达1.5亿元的违约金。对房企来说，如果贸然高价拿下，后续不会轻松。

具体分析如下：

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

1、商业商务部分，不计算土地成本前5年至少沉淀2.59亿

本地块共分3宗子地块，其中03、08地块计容，总建面209662㎡，07地块需建幼儿园，总计5495㎡，不计入总建面中，由房企代建。

因为属于瓜沥七彩未来社区地块，本次出让自带方案，需满足未来社区“三化九场景”建设要求。

项目效果图

根据设计方案，地块上各业态分布如下：

本地块住宅新房限价17000元/㎡，含2500元装修。这一限价与东南侧的万泰地块（成交于今年1月11日）和新丝路地块（成交于2019年12月19日）一致。

板块内，2018年售罄项目融创·东麟府，高层售价为17800元/㎡，因而预计本项目17000元/㎡的价格可实现较快去化。

本地块难点在于商业商务部分。可分3块：

①可售商业，6337㎡，从设计图看，这部分为底商，分布于各幢楼下。

②老街及独立商业，17570㎡，自持5年后可分割销售。

③服务型公寓，34834㎡，需全自持。

可售商业部分虽然不沉淀资金，但从设计图看，这部分为小区内各幢楼的底商，而非沿街底商，预计销售周期较长；

而老街及独立商业尽管自持5年后可销售，前5年也需要沉淀一部分资金，若建安按5000元/㎡计，至少先要沉淀8500万元。

全自持的服务型公寓，仅计建安成本，就将沉淀资金1.74亿元。

也就是说，即使不计算土地成本，商业商务部分前5年也至少沉淀2.59亿元，5年之后还有1.74亿元沉淀其中，这还没有考虑商业销售周期长的影响。

好地研究院认为，在住宅货值基本恒定的情况下，本地块的价值，主要取决于5年后可售的老街和独立商业部分的价值评估，这将极大地影响房企的出价。

据悉，老街部分为1-3层的盒子商业，最小分割不小于300㎡。地块旁边的七彩未来社区A区商业的底层商铺，此前的成交均价不到2万元/㎡。

因此，本地块不适合对高周转有要求的房企，但适合有较强商业销售能力的房企。

2、建设运营要求高，罚款最高可达1.5亿

除了沉淀资金较高外，本项目的另一大难点是建设和运营要求也较高。

作为未来社区地块，本地块有严格的建设运营协议。

该协议对未来社区“三化九场景”建设做了详细规定。其中要求34834㎡的服务型公寓分设03、08地块，03地块设置创业场景人才公寓，计23334㎡，需引入满足未来社区评审要求的人才不少于800人；08地块设置健康场景服务型公寓，计11500㎡，要引入健康及养老设施。

对房企而言，硬件要求易达到，但在瓜沥镇，必须引入800个满足未来社区评审要求的人才以满足创业场景，还是有一定难度的。

协议同时规定，自持5年的老街及独立商业和全自持的服务型公寓，必须委托给指定运营公司进行整体运营。这意味着较高资金沉淀的自持物业，房企并没有运营主动权，而人才公寓的收益也无法达到普通服务型公寓的水平，要想通过其他腾挪方式实现较高的长期收益难度也较大。

另外，如果未满足协议要求，房企将面临巨额罚款，罚款项目包括两条：

① 未委托给指定运营公司，需支付违约金5000万元；

② 未能在3年内通过浙江省未来社区试点项目验收，除支付违约金1亿元外，还需无条件整改至验收通过。

尤其是第二条，罚款之外还需无条件整改，显示本项目验收要求高，开发上有一定的不确定性。 

3、谁将出手？

好地研究院认为，本地块沉淀资金和建设运营要求均较高，更适合对未来社区建设有经验的房企出手，有较强商铺销售能力的房企也有一定的优势。

具体来说，已经在瓜沥扎根的七彩，以及在浙江有未来社区项目的房企，都有可能报名竞争。