核心提要：

一、有何拿地逻辑？

二、华鸿嘉信的宁波布局

好地网3月1日消息（研究员 楼陈名）作为即将实行宅地一年3次集中出让新政的城市之一，宁波市区今天出让的奉化区方桥宅地，被房企视作土地新政前最后的少数上车机会之一。

今天这块地之后，宁波市区挂牌中的宅地仅剩两宗，为3月5日将出让的北仑区柴桥板块宅地和3月9日将出让的鄞州区江东核心板块宅地。但北仑柴桥宅地拆迁安置部分占了9成，可售部分仅6100㎡。因而今天的地块可以看成是集中出让新政前倒数第2宗宅地。

正因此，今天吸引了多达21家房企参拍（1.花样年、2.新希望、3.龙光、4.大家、5.招商蛇口、6.绿城中国、7.华鸿嘉信、8.大发、9.杨帆、10.中梁、11.新城、12.厦门国贸、13.禹洲、14.弘阳、15.荣安、16.保利发展、17.金茂、18.绿地香港、19.建杭、20.融创、21.越秀），最终经过173轮竞价，由华鸿嘉信以封顶楼面价12985元/㎡加竞配人才房27700㎡获得，总出让金22.84亿元。

从成交结果看，今天产生2个记录：

1、住宅实际楼面价突破1.7万元/㎡，创板块新高；

2、保本房价超2.3万元/㎡，未来入市将创区域房价新高。

地块成交情况

一、有何拿地逻辑？

在成为方桥板块新“地王”后，本地块还有多少利润空间？

据好地研究院测算，若计算竞配人才房和配建学校部分的成本后，本地块实际住宅成交楼面价达17005元/㎡，创奉化方桥板块地价新高。此前最高楼面价为去年2月荣安竞得的宁南贸易物流区二十九号地块，成交楼面价为10180元/㎡，地价涨幅高达67%。

而本地块东侧紧邻的荣安·林语春风项目，去年7月首开，毛坯备案价19350元/㎡，若按该房价测算，本案势必亏损。

若按本项目实际住宅成交楼面价17005元/㎡计算，保本房价需达到23520元/㎡（毛坯），房价较荣安项目上涨21.6%，涨幅较大。

目前方桥板块内房价最高的在售项目，为蓝光月映华章，毛坯备案均价为21060元/㎡，较本项目保本房价低2460元/㎡。

同时，地块东面的宁南新城盈园、沁园等项目，二手房挂牌均价，多在2.1-2.2万元/㎡左右，均低于本地块保本房价。

那么华鸿嘉信为何以如此高的地价竞得该地块？好地研究院认为原因有两点：

1、“规划+城际+配套”三重加持，提供溢价基础。

本地块位于宁波生命科学城范围内，临近奉化城际线方桥站，南侧临近在建宁波市第一医院奉化院区；同时周边规划有优质幼儿园和九年制学校，挂牌中的“方桥站TOD商业综合体”地块。

2、“集中供地”新政下，拿地未知数增加。

近期，随着“集中供地”新政的推进，房企拿地压力和不确定性都大大增加。宁波作为22个试点城市之一，也将实施新政。华鸿嘉信今天拿下新政前倒数第2宗宅地，是为日后新政下的未知情况，提前做好保障。

二、华鸿嘉信在宁波市区的布局之路

从华鸿嘉信在宁波市区的项目布局情况看，不难发现，奉化是其深耕的主要区域。华鸿嘉信在奉化的布局主要沿鄞奉城际线站点分布，从金海站到今天的方桥站，包含了鄞奉城际线的主要热门站点。

好地大数据显示，华鸿嘉信于2018年08月首入奉化，以成交楼面价5110元/㎡竞得金海路站地块，对应项目为国樾府，于2018年12月开盘，整盘毛坯均价13175元/㎡；

2019年12月联手大发拿下琎琳站地块，楼面价8260元/㎡，对应项目为国璟府，于去年6月开盘，整盘毛坯均价17241元/㎡。

目前，这两个项目已基本售罄。

华鸿嘉信如今在宁波市区的储备仅剩去年6月以楼面价12500元/㎡拿下的小港瀚璟府项目，可售住宅存量仅4.5万方，急需拿地补仓。

算上今天竞得的地块，当前华鸿嘉信在宁波市区的可售住宅总存量约18.8万方，一定程度上缓解了燃眉之急。

华鸿嘉信在宁波市区的项目分布图（来源：好地大数据）