核心提要：

一、区域地价新高，明面上已无利润

二、绿城或再刮甬城拿地“风”

好地网2月24日消息（研究员 楼陈名）在年前连续抢下杭州10宗自持地块后，绿城的拿地“旋风”今天刮回宁波，斥资20.9亿元，拿下宁波牛年首宗宅地。

鄞州区江南公路地段宅地，共吸引15家房企参拍（招商，荣安，大家，绿都，美的，德信，荣盛，保利置业，花样年，世茂，万科，龙光，绿城，金地等），前后共54轮出价。绿城竞得的楼面价为27288元/㎡，溢价率24.03%（与昨日本网预测完全一致），接近24.39%的封顶溢价率。

这是绿城时隔4个月后再次斩获宁波的宅地。去年，绿城是宁波市区拿地亚军，总计拿下10宗地块（含2宗商业），其中包括春月金沙、春熙潮鸣等众多高端热门项目。而以其今年在杭州迅猛的出手力度看，或许绿城今年在甬城的拿地风又要刮起来了。

地块成交情况

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、区域地价新高，明面上已无利润

新年以来，土拍市场热度不断上升，杭州宅地市场竞拍已进入全面自持阶段，宁波市场热度同样不减。

据好地研究院测算，计算配建学校部分成本后，本地块可售住宅实际地价28679元/㎡，创江南公路地段板块地价新高。相比本地块南侧800米的江山万里地块（成交于2019年7月，实际楼面价23788元/㎡），涨幅为20.6%。

本地块上限全装房价36400元/㎡，装修标准2000元/㎡，若按常规方式计算，计算车位利润后，每平米预期亏损1092元，项目预期销售利润率为-3%左右。

如果考虑土增税减免，以及市场火爆下营销等成本控制等因素，按新公式计算，项目预期销售利润处于盈亏线上，明面上基本没有利润空间。

二、绿城或再刮甬城拿地“风”

虽然本地块明面上基本处于盈亏线，但在实际开发销售过程中，绿城仍能创造一定的利润。

相比于其他外来房企，作为宁波市区老牌房企，绿城在宁波的品牌和口碑，会让营销管理成本更低，而且本地块的限价相比周边已基本售罄的项目价格还要低，能实现快速去化，提升资金周转率，创造一定的利润。

另外，绿城有装修升级服务的相关经验，可通过装修升级包和产品创新来拓展利润空间。去年9月，绿城在潘火的咏兰郡项目开盘，除基础装修外，就提供了装修升级服务。

去年，绿城在宁波市区共竞得8宗地块，总建筑面积105.85万方，总投资金额177.9亿元（全口径计算），其中有7宗“双限”地块，四季度未拿地。

算上今日地块，绿城目前仅剩5个项目未开盘，总住宅存量为92万方，已开盘项目去化情况均较好，如今年1月开盘的春来晓园项目，摇号中签率仅18%。

今日，绿城以接近封顶价拿下江南公路地块，开启拿地新起点，或将再次刮起牛年拿地“风”。

绿城在宁波市在售和待售项目分布图（来源：好地大数据）