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核心提要：
1、区域市场热度较高，上限价格销售难度不大
2、预测溢价率将在24%左右
3、谁将出手？
好地网2月23日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市区将迎来牛年首拍，鄞州区江南公路地段宅地出让，总建筑面积7.66万方，总起价16.85亿元。
本地块条件优质，位于鄞州核心区域，周边生活配套成熟，高端改善项目较多，整体市场去化较好。
地块东南侧1.1公里的高新区地块，去年8月7日由万科以楼面价24458元/㎡竞得，创下高新区板块地价新高。
好地网获悉，本地块共吸引了15家房企参拍，预测溢价率在24%左右；但在市场竞争白热化的当下，不排除溢价率封顶的可能。
地块指标
地块航拍图（来源：好地大数据）
一、区域市场热度较高，上限价格销售难度不大
本地块周边高端改善项目较多，且目前已基本售罄，整体市场去化情况较好。
最近开盘项目是地块南侧800米的东部江山万里，去年5月首开，整盘备案均价48000元/㎡，远高于本地块上限价格，目前已基本售罄。
地块西侧1.8公里的建邦·璟誉府项目，去年7月首开，高层毛坯均价35500元/㎡，略高于本地块上限毛坯价格，目前同样已售罄。
本地块南侧紧邻在建九年一贯制学校、港龙时代广场等生活配套；同时南侧规划有地铁6号线，西侧900米临近地铁3号线中兴大桥站，双地铁优势加持，未来公共出行较为便利。
好地研究院认为，本地块周边配套成熟、交通便利，以上限房价销售难度不大，且周边整体市场销售情况较好，能够实现快速去化。
地块周边配套图（来源：好地大数据）
2、预测溢价率将在24%左右
地块总建面7.66万方，其中配建学校0.32万方。
地块东南侧1.1公里的万科高新区地块，成交楼面价为24458元/㎡，上限毛坯高层房价32100元/㎡，毛坯小高层34600元/㎡，计算装修和车位利润后，项目预期销售利润率仅为1.9%。
若本地块按万科地块利润率1.9%，上限全装房价36400元/㎡，装修标准2000元/㎡，计算车位利润后，则实际住宅成交楼面价为27840元/㎡，计算学校成本后，对应名义楼面价为26474元/㎡，溢价率20.3%。
结合目前行情，可考虑土增税减免，和各家房企成本控制等因素，若按极限零利润计算，则实际住宅成交楼面价为28679元/㎡，则对应名义楼面价为27278元/㎡，溢价率24%。
好地研究院认为，若房企能够进一步控制成本，提供相应的装修升级服务，利润空间则将加大，在竞争白热化的情况下，不排除溢价率封顶的可能。
3、谁将出手？
据了解，由于本地块区域属性较好，吸引了15家开发商参与竞拍，包括众多宁波市场老牌房企，例如荣安、绿城、万科，以及还未进驻宁波市场的外来房企如花样年、绿都，预计明天的竞争将十分激烈。
注：保本房价=土地成本*（1+0.03）+装修成本（1000）+建安成本（4500）+税费（4%）+营销及管理费（2%）+财务成本（按照建安x1.5年x0.08）；幼儿园建造成本为5000元/㎡（含装修）
