好地网2月7日消息（研究员 徐路加 孙航海）杭州市区春节前最后一场土拍今天举行，共出让萧山区和富阳区5宗涉宅地。
除了瓜沥镇商住地溢价率仅9.96%未达到封顶，其他4宗地块均封顶+自持，土拍热度依旧。
其中，滨江集团深耕萧山区经开区，以封顶价41.3亿元+自持15%竞得市北单元宅地，楼面价25973元/㎡；
绿城今天再获2宗宅地，分别以封顶价20518元/㎡（自持5%）和12748元/㎡（自持9%）夺得萧山南站宅地和富阳银湖宅地，总拿地金额为38.82元；
华景川在萧山南部乡镇继续补仓，以总价1.25亿元竞得临浦单元宅地，封顶楼面价7350元/㎡，自持19%；
瓜沥本地企业江南春建设竞得瓜沥镇航坞山单元商住地，成交楼面价5718元/㎡，溢价率9.96%。
好地研究院认为，今天的土拍有3大看点：
1、杭州1.27楼市新政后，热度依旧。
除瓜沥商业占比较高地块外，其他4宗均达到自持，延续了今年1月以来高比例自持现象；
以实际地价测算，滨江集团竞得的萧山经开区地块、华景川竞得的萧山临浦地块均与今年板块内出让地块基本一致；另外，绿城竞得的萧山南站地块，地价则较去年大幅上涨14.3%
2、区域深耕迹象明显
滨江集团深耕萧山经开区。自2019年7月杭州限房价以来，板块已累计出让涉宅地11宗。其中滨江集团拿了6宗，拿地额158.8亿元，占比达到71.6%；总建面63.5万方，占比57%。
绿城深耕富阳富春、银湖板块。今年富阳共出让6宗涉宅地，而富春、银湖板块出让的4宗宅地，由绿城一家包揽。
华景川深耕萧山南部乡镇。华景川今年在杭拿的2宗涉宅地，分别在萧山临浦、河上；另外，去年6月，还以自持2%竞得河上另外一种宅地。
3、绿城持续发力
算上今天的2宗地块，今年绿城在杭州已经拿了9宗宅地，总拿地额已经达到135.9亿元，占了杭州市区涉宅地总出让金的25.9%。这样的拿地额已相当于其去年在杭拿地总额的6成。（具体测算详见附件）
地块成交情况
地块位置分布（来源：好地大数据）
一、滨江集团深耕萧山区，竞得市北单元宅地
经过11轮报价，杭州滨朔企业管理有限公司（滨江集团）以上限价格413074万元竞得萧政储出(2021)15号萧山城区市北单元XSCQ1311-R2-15地块，楼面价25973元/㎡，溢价率29.87%，竞配自持比例15%。
地块东至宁税路、变电所防护绿地、理想国崇艺幼儿园用地，南至规划庆丰路，西至规划经十路，北至建设二路、绿地、理想国崇艺幼儿园用地。规划为居住用地。出让面积63615㎡，容积率2.5，建筑面积159037㎡，其中，需配建面积为7952㎡的公租房。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。
萧山经开区今年出让地块分布
地块距离已经通车的地铁2号线、7号线换乘站建设三路站约1公里。
地块西北侧，今年1月6日，滨江集团就是以上限25982万元竞得市北单元XSCQ1310-R21-27地块，楼面价25982元/㎡，溢价率29.91%，自持11%。今天继续拿地，自持比例进一步升高。
二、绿城包揽萧山区南站宅地和富阳区银湖宅地，分别自持5%和9%
1、萧山区南站宅地
经过8轮竞价，杭州浙行企业管理有限公司（绿城）以上限价格213089万元竞得萧政储出(2021)16号南站XSCQ1802-42地块，楼面价20518元/㎡，溢价率29.86%，自持比例5%。
地块东至高新五路，南至规划河道，西至规划居住用地，北至海塘路。规划为居住用地。出让面积45154㎡，容积率2.3，建筑面积103854㎡，其中，需配建面积为5193㎡的公租房。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于28500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于31350元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块东南方向500余米处，去年4月9日，阳光城以总价151835万元竞得萧政储出(2020)16号萧山站综合交通枢纽区XSCQ1802-62地块，楼面价18197元/㎡，溢价率15.17%。
打造项目阳光城东原·印江滨，已于去年11月18日首开，高层精装备案均价3万元/㎡。后在12月9日加推，高层精装售价3.2万元/㎡，为项目新房最高限售均价。
板块内还有奥克斯·金宸玖和府在售，去年5月14日领出的预售证，高层精装售价2.97万元/㎡。
2、富阳区银湖宅地
经过11轮竞价，杭州浙诗企业管理有限公司（绿城）以上限价格175120万元竞得富政储出[2020]36号银湖37-1号地块，楼面价12748元/㎡，溢价率29.60%，自持比例9%。
地块出让面积59725㎡，容积率1-2.3，建筑面积137367.5㎡。其中，需配建不小于地上总建面5%的公租房。此外，要求配建1所12班幼儿园，用地面积不少于9500㎡，建筑面积不小于4042㎡。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于19000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于20900元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块位于银湖板块和富春板块交界处，距离已经开通的杭富线新桥站仅800米。
南侧的富春板块内，地块西南侧1.75公里处，去年9月21日，德信以上限价格109640万元竞得富阳区富春90-1号地块，楼面价15856元/㎡，溢价率29.54%，竞配自持面积比例2%。
地块北侧1共里范围内，中国中铁·诺德林溪府去年12月15日开售，高层精装预售证均价2.13万元/㎡；祥生·宸光悦去年11月6日开盘，高层精装价格为2.19万元/㎡；碧桂园·铂玺湾在售，去年11月开盘高层均价同样为2.19万元/㎡。
三、华景川补仓萧山南部乡镇，竞得临浦商住地
经过32轮竞价，杭州琰琪广告策划有限公司（华景川）以上限价格12470万元竞得萧政储出(2021)18号萧山区临浦单元XSLP0306-03地块，楼面价7350元/㎡，溢价率28.96%，自持比例19%。
地块东至规划居住用地，南至临浦经贸区，西至峙山西路，北至萧山区第三中等职业学校。规划为商住用地。出让面积6786㎡，容积率2.5，建筑面积16965㎡，其中，商业建筑比例不大于地上总建筑面积的20%。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于13600元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于14960元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块所在的临浦镇最近一次出让地块是在2017年1月19日，碧桂园以总价14.04亿元包揽临浦新区商住地块一、地块二，成交楼面均价7186元/㎡，平均溢价率79.65%。
即目前已售罄的碧桂园·越溪府，高层精装成交均价约1.55万元/㎡。
四、本土房企江南春建设竞得萧山瓜沥镇商住地
经过9轮竞价，杭州宝润房地产开发有限公司（江南春建设）以总价17663万元竞得萧政储出(2021)17号瓜沥镇航坞山单元XSGL1102-08地块（工农地块），楼面价5718元/㎡，溢价率9.96%。
萧政储出(2021)17号瓜沥镇航坞山单元XSGL1102-08地块，东至保税大道，南至建设四路，西至已批加油站用地，北至规划支路。规划为商住用地。
地块出让面积12356㎡，容积率2.5，建筑面积30890㎡。其中，需配建面积为927㎡的公租房；地块商业建筑面积不小于地上总建筑面积的40%，计12356㎡（需至少自持商业总建筑面积的60%）。
地块所建商品住房毛坯销售均价不高于17000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于18700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于2500元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
地块距离瓜沥镇政府约1.5公里。政府东侧为本地房企新丝路于2019年12月20日，以上限价格37761万元竞得的萧山瓜沥镇商住地（05-16/05-20），楼面价为5162元/㎡，自持比例为3%。地块商业建筑面积占比不得少于67.7%。
该地块未来新房限售均价17000元/㎡（含装修2500元/㎡），低于此次挂牌地块新房限价1.95万元/㎡（含装修2500元/㎡）。
附件：测算指标及分析
1、滨江集团萧山经开区地块
滨江集团竞得的萧山经开区地块，自持面积2.26万方，若按照3.75万元/㎡限价计算，因自持减少可售货值8.47亿元。
这个代价，超过了地块北侧，同样为滨江集团于今年1月6日竞得宅地（原D-15地块）自持的1.96万方（按限价货值7.4亿元），位列限房价以来第二位。
值得注意的是，限房价以来，单宗涉宅地竞配自持按限价测算沉淀货值最高的前三位，都由滨江集团拿下。
据好地研究院测算，不折算地价下，本次地块可售部分预期利润率8.1%，预期盈利4.6亿元；而配建部分、公租房含土地成本需投入2.7亿元，自持部分投入7.3亿元。
即，若把可售部分利润补贴到成本中，项目预计沉淀资金5.4亿元，相当于2.26万方自持毛坯成本23907元/㎡，约为上限毛坯房价的7折。
以可售住宅实际地价来衡量地块热度——
若自持部分地价按可售住宅地价的6折计算，实际地价29481元/㎡，介于D-15地块的29171元/㎡和保利同板块内今年1月18日竞得原E-11地块的29882元/㎡，显示土地市场热度延续。
滨江集团在钱塘江两岸核心地块的“霸主地位”，在萧山经开区板块充分体现——
自2019年7月杭州限房价以来，板块已累计出让涉宅地11宗，总建面111.8万方，成交总价221.8亿元。
其中滨江集团拿了6宗，拿地额158.8亿元，占比达到71.6%；总建面63.5万方，占比57%。
2、绿城萧山南站地块
绿城竞得的南站板块宅地，自持5%（4858㎡），若该部分地价按可售住宅地价6折计算，可售住宅实际地价22731元/㎡，较去年4月阳光城在该板块竞得地块（案名阳光城东原·印江滨）实际地价上涨2842元/㎡，涨幅达到14.3%。
相同的新房限价，地价大幅上涨意味着利润率骤降——
即使不折算自持地价、不考虑配建成本，按常规测算，以20518元/㎡的成交楼面价，可售住宅预期利润率也仅7%，利润2.05亿元。
将这部分利润补贴在自持成本，这个项目预计沉淀资金1.03亿元，相当于自持部分毛坯成本21279元/㎡，相当于可售住宅毛坯限价的75折。
3、绿城富阳银湖地块
绿城竞得的富阳银湖地块，自持9%（11354㎡），若该部分地价按可售住宅地价6折计算，可售住宅实际地价14803元/㎡。
即使不折算自持地价、不考虑配建成本，按常规测算，以12748元/㎡的成交楼面价，可售住宅预期利润率8.9%，利润2.02亿元。
将这部分利润补贴在自持成本，这个项目预计沉淀资金2.08亿元，相当于自持部分毛坯成本18311元/㎡，已基本与新房限价接近。
4、华景川萧山临浦地块
华景川竞得的萧山临浦地块，自持达到19%（2938㎡），若该部分地价按可售住宅地价6折计算，可售住宅实际地价9146元/㎡，与今年1月11日，德信以自持11%竞得的同板块地块地价（9130元/㎡）基本持平。
即使不折算自持地价、不考虑配建成本，按常规测算，以7350元/㎡的成交楼面价，可售住宅预期利润率9.8%，利润2000万元。
将这部分利润补贴在自持成本，这个项目预计沉淀资金3366万元，相当于自持部分毛坯成本11453元/㎡，相当于可售住宅毛坯限价的84折。
5、江南春建设萧山瓜沥地块
如昨日前瞻分析，若地价达5900元/㎡（溢价率13.5%），项目可售部分利润恰能补贴到自持商业的建安成本。
最终地价5718元/㎡，略低于预期，原因主要在于占比40%的商业部分：
①可售商业销售周期或较长；②地块处于萧山乡镇，虽然瓜沥经济实力较强，但自持商业如何通过租赁盈利，短期开发商仍有加大顾虑。