好地网2月5日消息（研究员 徐路加）住宅销售与商业建设进度捆绑，一半商业需自持10年且规定了商业业态和引入品牌级别，3年内必须开业，推迟的话按2000万元/月的标准收取违约金……这样严苛的政府招商类项目地块，以往多是底价或低溢价成交，今天居然拍了409轮，溢价率高达122.42%。

更让人惊讶的是，这宗地出自非热门城市衢州常山县。地块位于常山城东新区，总建面14.3万方，其中商业3.6万方（50%自持）。

地块最终由杉杉和德信联合体竞得，成交价7.34亿元，成交楼面价5147元/㎡。

地块指标

地块位置图（来源：好地大数据）

好地大数据显示，在今日成交之前，120%以上的溢价率，常山县近10年只出现了1次，上一次是2018年乡镇上的一宗商住地，溢价率122.86%，但楼面价仅872元/㎡。

如果纯看本地块5147元/㎡的楼面价，并不算高，排在常山县第4位，与北侧世茂、启天地块相比（去年3月16日成交，楼面价分别为4809元/㎡、5170元/㎡），差距并不大，但世茂和启天地块基本为纯住宅，而本地块有25%计3.6万方的商业，且其中的1.8万方需自持10年后方可整体转让，说明本地块实际地价明显上涨，且开发难度要大很多。

好地研究院认为，今天的成交结果，显示今年的土拍热潮，已经在三四线城市、甚至是其下属县市，全面蔓延。

那么，本地块盈利预期如何？具体分析如下：

地块共分为A、B两个子地块，A地块计容建筑面积95853㎡，其中商业建筑面积≤500㎡，建筑限高80米；

B地块计容建筑面积46763㎡，其中商业建筑面积≥36000㎡，住宅用地面积≤5500㎡须设置在地块西侧，住宅建筑限高54米，商业建筑高度24米。

与其他非新房限价城市所拿地块可以加预期不同，本地块的监管协议规定，住宅成交均价超过13500元/㎡，超出部分的收入扣除税费后，70%无偿捐赠。

意味着，项目涨价预期基本被打掉了。

好地研究院以13500元/㎡的住宅售价测算，不折算地价的情况下，10.6万方的住宅部分预期盈利2.3亿元，可售商业即使销售基本无盈利空间；

但自持商业按计容面积1.8万方，按1万元/㎡的建安成本、5300元/㎡的土地成本计，将沉淀资金2.8亿元。

因此，即使不考虑可售商业的销售难度，整个项目明显要沉淀资金，盈利只能依靠：

①按协议要求，争取提前开业，获取政府奖励；

②长期运营收益；

③10年后退出变现。

本地块的难度还在于监管协议要求，商业综合体要求引入奥特莱斯“名品折扣”业态，在签订本地块《土地成交确认书》之日起36个月内实现商业项目整体开业，整体开业率须达到90%。

另外，住宅项目预售时间需根据商业建设进度按比例进行销售，具体分为以下几个分销节点：

1）商业项目建设到正负零零时可申请预售住宅总计容面积的35%;

2）商业项目工程结顶后可累计申请预售住宅总计容面积的70%;

3）商业项目竣工验收(竣工验收时商业项目公区装修完成，商业计容部分建造综合成本达到10000元/平米)后可申请预售住宅总计容面积的100%;

4）商业项目计容部分可售部分需保留30%至商业项目整体开业后方可销售。

也就是说，房企想通过住宅销售快周转来实现资金迅速回收，也并不容易。