好地网2月6日消息（研究员 徐路加）明天，杭州市区迎来春节前最后一场土拍盛宴，5宗涉宅地将出让，其中萧山4宗，富阳1宗，总建面44.8万方，总起价64.3亿元。

本次5宗地块，若参照 1月热度，除瓜沥商住地外，均有望封顶并进入自持。其中，萧山经开区地块和富阳银湖地块截至发稿时，报价已经封顶，经开区地块更是直接自持5%。

而1月27日出台的“杭五条”，或对土地市场也有一定影响。作为新政后的首批出让地块，可作为温度计——

若最终低于预期，说明市场有降温迹象；

若仍维持较高热度，大部分地块封顶并自持，则表明房企拿地积极性仍高涨。

地块指标

地块分布（来源：好地大数据）

一、萧山经开区地块，预计仍高比例自持

地块总建面15.9万方（公租房7952㎡），起价31.8亿元，起始楼面价20000元/㎡，新房限价37500元/㎡（含装修3500元）。

1、参考周边地块，预计仍高比例自持

萧山经开区板块，今年已出让有3宗宅地，除了1月22日出让的小体量地块较为特殊未自持外，距离本地距离较近的2宗大体量地块均高比例自持。

地块北侧紧邻的，1月6日滨江集团竞得地块，自持11%，实际地价29171元/㎡；

地块西侧1.4公里，1月18日招商竞得地块，自持16%，实际地价29882元/㎡。

本地块，若达封顶，实际地价为27712元/㎡，低于滨江集团、招商地块；且新房以上限价格快速去化，以低成本测算，预期销售利润率达4.3%。

若仍以自持部分地价按可售住宅地价6折计算——参照滨江集团地块，将自持12%；参照招商地块，将自持18%。

基于此，好地研究院认为，本地块为体量较大的优质地块，房企将激烈争夺，预计将封顶并进入自持阶段，自持比例参考周边地块，预计仍将超过10%。

截止发稿，该地块在挂牌期间已经有两轮报价，第一轮直接封顶，第二轮竞自持5%。土地市场热度不减。

2、谁将出手？

参拍房企可参考此前两宗大体量地块的报名，如滨江集团、招商、融信、中海、万科等都有望出手。

萧山经开区今年出让地块分布

二、萧山南站地块，大概率竞配自持

地块总建面10.4万方（公租房5193㎡），起价16.4亿元，起始楼面价15800元/㎡，新房限价32000元/㎡（含装修3500元）。

1、南站板块已实现高层均价32000元/㎡

地块东南侧450米，去年4月出让一宗宅地，由阳光城竞得，在售案名阳光城东原·印江滨，是最合适的对标盘。

该项目全高层设置，整盘均价32000元/㎡，两次开盘均需要摇号，中签率65%，相比板块此前项目（如南侧的玖和府项目）的销售形势有较大改善。

本地块与阳光城项目互有优劣，阳光城项目距离地铁站点更近，但本地块没有邻近高架的不利因素。

南站板块作为杭州南枢纽，发展尚处于起步阶段，后续销售预期看好。

2、大概率竞配自持

去年4月出让的阳光城地块，住宅实际地价19889元/㎡，以上限价格销售，按好地研究院常规测算，预期利润率8.6%。在当前市场热度下，这样的预期利润率是较难实现的，对应本地块溢价率将超过15.7%。

地块若达上限价，实际地价22276元/㎡（21861元/㎡），即使按常规测算，预期销售利润率仍有2.43%。

好地研究院认为，以目前行情，在不计算增值货值方式下，按本网常规测算，预期销售利润率需拍至零利润，即项目需要通过超配车位、增设地下室、夹层，税筹等方式盈利。

即，预计地块大概率进入自持，若按常规测算零利润下，地块需自持10%左右。

3、谁将出手？

本地地块体量较大，关注度会较高。出手房企来看，最有可能的是阳光城、东原，此前项目有较大利润，有一定优势。另外，周边已有布局的房企如众安、赞成、东原等也有望补仓。

地块位置、周边项目（来源：好地大数据）

三、萧山临浦商住地，预计竞配自持

地块总建面仅1.7万方（含社区配套用房1500㎡），起价9670万元，起始楼面价5700元/㎡，新房限价16100元/㎡（含装修2500元）。

1、体量小，但仍将激烈拼抢

临浦板块内，今年1月11日已出让一宗宅地，距离本次地块2.5公里，由德信以自持13%竞得，成交楼面价7766元/㎡，新房限价与本案一致。

折算自持地价后，可售住宅实际地价9130元/㎡，按常规测算预期利润率0.72%。

本地块商业占比不大于20%，一层底商可做小户型，具有较高价值，考虑到商业整体占比低，总面积3千方左右，好地研究院将此部分商业视同住宅售价处理。

若达封顶地价，实际楼面价为8451元/㎡，预期销售利润率4.2%。

好地研究院认为，地块总可售建面仅1.5万余方，大牌房企兴趣或不大。但地块处于临浦镇中心位置，在市场热度较高的情况下，仍会有本土或主要布局刚需区域的房企会激烈争夺。

即，预计地块仍将进入自持。

2、谁将出手？

预计出手房企可能以此前布局萧山南部乡镇的为主，如德信、旭辉、华景川、金地等。

周边地块成交情况（来源：好地大数据）

四、萧山瓜沥镇商住地，预计溢价率超过13.5%

瓜沥镇商住地总建面3.09万方（含公租房927㎡，养老用房500㎡），商业占比不小于40%（计12356㎡），其中商业部分的60%需自持（计7414元/㎡）。

地块起价16063万元，起始楼面价5200元/㎡，新房限价19500元/㎡，最高单价21200元/㎡。

1、自持商业将面临资金沉淀

根据地块出让条件，业态初步可分为3部分：

①可售住宅1.71万方（含少量物业用房等），限价19500元/㎡；

②商业商务12356㎡，其中7414㎡（60%）自持，4942㎡（40%）可售；

③公租房、物业用房等配建1427㎡。

瓜沥镇近期出让双限地，住宅新房限价17000元/㎡，本地块限价提高了2500元/㎡。而板块内，2018年售罄项目融创·东麟府，高层已达17800元/㎡，叠排20400元/㎡。

本地块综合容积率2.5，建筑密度30%，限高43.5米，商业部分建筑拔高，住宅存在设置部分叠排产品空间，19500元/㎡的住宅均价仍能实现。

即使不做高低配，瓜沥板块高层2万不到的单价仍有较好销售预期。因此，住宅部分以上限价格销售难度不大。

项目的难点在于商业商务部分——

自持的7414㎡以设置上层商务写字楼为主，这部分需资金沉淀，仅计算建安，将沉淀3700万；

另外，可售部分4942㎡，可设置小户型底商为主，实现价值最大化，不过销售周期稍长。

地块航拍（来源：好地大数据）

2、预计溢价率超过13.5%

好地研究院认为，瓜沥板块目前商务氛围暂不浓厚，自持商务部分价值尚不能快速体现。

可售商业部分，考虑到销售难度，整体均价简单按住宅8折（15600元/㎡）测算。

地块若拍至可售部分利润，能够覆盖配建成本和自持商业的土地、建安成本，或是较好的测算下限点。即，项目全部销售完毕，房企资金面平衡，净得7千多方自持商业商务面积。

若按此测算，地价将超过5900元/㎡，对应溢价率超过13.5%。

3、谁将出手？

今年1月，萧山靖江商住地吸引了10余家房企参拍，不过本地块有自持要求，感兴趣的会稍少，或以本土房企为主，如赞成、兴耀等。

五、富阳银湖地块，预计仍将竞配自持

银湖地块总建面13.74万方，起价13.5亿元，起始楼面价9836元/㎡，新房限价22000元/㎡（含装修3000元）。地块内需配建5%公租房（6868㎡）、幼儿园4042㎡。

1、参考近期地块，仍将进入自持

本地块处于银湖板块和富春板块交界处。地块南侧1公里，今年1月已经出让有3宗宅地，新房限价25000元/㎡，且均由绿城以自持竞得。

本地块新房限价较绿城地块低3000元/㎡，与同板块内在售的万达广场一致（距离900米），该项目是去年杭州的销冠。

因此在快销预期下，地块竞争仍将激烈。若达上限楼面价时，住宅实际地价14270元/㎡（按建安4500算的话我是14236元/㎡），即使按好地研究院常规测算，仍能保本。

若考虑土增税减免等因素，利润率有望进一步走高，预计将进入自持。

截止发稿，地块已经有3轮报价，最近一轮报价在今天中午11点，已经封顶，接下来将直接竞自持。

2、谁将出手？

预计出手房企与今年1月参与富春地块争夺的会有较大相似度，如绿城、德信、中南、大家、阳光城、金科、保利等。

周边项目、成交地块（来源：好地大数据）