文/好地研究院 徐路加

前年7月，杭州开始对涉宅地出让实施双限政策。这个政策是半开半合的结构，即，土地出让时设定好新房价格上限，土地价格表面上设定了上限溢价率（约30%），实际是达上限溢价率后竞报自持比例，且自持部分，不得抵押，不得销售。

这种新房价格封顶地价实际不封顶的结构至今实施了一年半，交易结果如下：

1、目前已有59宗地块达到自持，占比30%；

2、合计自持面积达到40万方，按限价测算，因自持减少可售货值107.4亿元；

3、仅计算土地成本建安成本，自持部分合计成本达84.5亿元。

实施自持达到了一个效果，就是表面上地王不再出现，但实际地价却不断在攀升，而且双限政策实施一年半以来，房企迫于生存，不惜自持拿地，土地市场热度持续升温。

特别今年一月，热度达到了沸点：

元月出让28宗地块，其中自持地块达到22宗，数量占比达到惊人的79%。

大部分地块不仅可售部分利润微薄，还将面临沉重的自持资金沉淀，对房企影响极大。

这样的制度安排下，大量自持地块的出现，房企资金压力陡增，不利于持续健康经营，也不利于整个房地产市场健康发展。

去年下半年以来，随着土拍不断升温，房企对于土拍政策调整的呼声也愈趋强烈。

一、元月，房企拼自持达到高峰，土地市场热度飙升

按新房限价计算，因自持减少可售货值107.4亿元，相当于在此期间杭州市区住宅销售额（4790亿元）的2.24%。

总体自持比例似乎不大，但若以年度来看，拼抢自持现象愈演愈烈——

2019年下半年仅自持3宗地块，总自持面积仅1.17万方，占了涉宅地总建面的0.2%；

去年，市区出让的116宗涉宅地，已有34宗达到自持，占比29%；不过自持比例普遍不高，总自持面积18.83万方，占涉宅地总建面1.4%；

但到了今年，进入到全面自持阶段。1月份出让的28宗涉宅地，有22宗达到自持，占比79%。仅仅一个月自持面积达到20.05万方，达到2019年下半年到去年年底的总和，占了本月涉宅地总建面(292.1万方）的6.9%！

若按100方/套计算，因自持减少供应房源2000套。近一个月减少供应房源相当于去年市区住宅销售套数的2.5%。

而据好地研究院统计，自2016年以来，杭州市区每年都呈现供小于求、库存持续下降的局面。

二、双限地块因自持沉淀资金84.5亿元

因自持而减少新房供应只是影响的一方面，更大的伤害在于对房企的资金沉淀。

仅计算土地成本和毛坯建安成本，自持的40万方住宅，总成本达到84.53亿元。

若按限价计算，40万方住宅货值共107.4亿元，相当于自持住宅，房企是按可售住宅限价的7.9折持有。考虑到目前的市场租金回报率普遍仅在房价的2-3%，如果后期租金没有大幅上涨，算上持有的资金成本，沉淀资金还将继续扩大。

那么，房企敢于自持，是因为可售部分有超额利润，可以补贴自持成本吗？

去年与前年，因为自持比例较小，这个账还能算，但是今年1月，22宗达自持地块，房企花了380亿元的拿地额，如果将商业视同住宅价格全部快速销售，并且全部利润补贴到自持，还将沉淀资金36.8亿元！

注：商业部分视同住宅价格测算

三、双限自持地块，已涉及40家房企

据好地大数据统计，自2019年7月实施双限以来，59宗达自持地块，共涉及40家房企，占了竞得双限地块房企总数（95家）的42%。

其中自持面积最多、自持部分沉淀资金最多的是滨江集团。双限地块中，自持住宅面积达4.96万方，自持部分需沉淀自持18.13亿元。

滨江集团仅5宗双限地块的自持部分投入资金就相当于其净资产的10.6%（据上市公司2020年三季报净资产170.33亿元）。

以今年拍下的萧山市北单元宅地，自持11%，需要沉淀资金6.39亿，按照滨江集团的净资产规模，这样的地块只要拍27宗地块，净资产将“耗尽“，而且这些沉淀的净资产既不能出售也不能抵押！

双限地块中，自持部分沉淀资金第二的是绿城，均为今年1一个月内拿的地块，沉淀资金量达到10.08亿元。

值得注意的是，沉淀资金金额最高的top10房企中，有7家是民企、私企，由于这些房企普遍杠杆不低，自持沉淀资金对他们造成的压力较大。

2019年7月以来竞得自持双限地块房企top10

四、不自持，还有哪些方式控住地价？

好地研究院认为，杭州自2017年4月起开始实施的设置上限价+竞配自持的政策，其最大的好处是直接控制住了“名义地价”，“地王”出现的难度加大。即使市场大热，萧山经开区、城东新城、大关、三墩等板块，目前的“名义地价”仍维持在2017年4月以前。

但自持的出现，对房企的伤害也是显而易见的，特别是今年自持现象频发。

那么，还有怎样的方式控制住地价，又给房企减负呢？

已有的方式有以下几种：

①达上限价后竞配保障房/人才房/公租房/返还建筑面积

目前浙江省内采用该类方式的主要是嘉兴、绍兴、宁波、台州、温州。

②达上限价后摇号

江苏省采用比较多，如南京、南通、扬州等。

③招拍挂相结合

参考上海，对参拍房企资质要求较高，当报名房企超过一定数量后，采用竞价招标，且按照积分实行轮候参拍。