核心提要：

1、一二手倒挂差价万元，以上限价销售可快速去化

2、商办占比70%，预计低溢价率成交

3、谁将出手？

好地网2月3日消息（研究员 楼陈名）明天，宁波市东部新城将出让1宗商住用地，出让面积仅1.59万方，容积率高达4.5，总建筑面积7.16万方，总起价7.16亿元。

本地块所处区位优质，属东部新城核心区域，西侧紧邻在建地铁5号线百丈路站，享受地铁红利；北侧紧邻效实中学，东侧距离东部银泰城仅500米，生活配套齐全。

但本地块可售住宅占比不超过30%，体量仅2.1万方，且为公寓式住宅，同时商办部分严禁类公寓设计，且50%商业需自持十年，项目建筑高度要求为120米。

好地研究院认为，该地块住宅体量小，总体上对开发商的运营和开发能力要求较高，预计将以低溢价率成交。

地块指标

地块航拍图（来源：好地大数据）

一、一二手倒挂差价万元，以上限价销售可快速去化

地块核心指标：总建筑面积71590.5㎡，其中住宅21477.2㎡（占比30%），可售商办25056.6㎡（占比35%），自持10年商办25056.7㎡。

起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价12989元/㎡（溢价率29.89%），上限毛坯房价38000元/㎡。

计算2000元/㎡的装修后，本地块全装新房限价4万元/㎡，而其相邻的保利印江南，城市之光等住宅项目，二手房价普遍在5万元/㎡以上。

意味本地块一二手倒挂差价高达万元。

同时，地块位于东部新城核心区，周边相邻的在建地铁5号线、东部银泰城、效实中学等配套，能够支撑上限房价销售。

好地研究院认为，本地块可售住宅体量较小，且周边配套齐全，一二手房价存在一定“倒挂”，未来以上限房价销售，可快速去化。

地块周边配套图（来源：好地大数据）

二、商办占比70%，预计低溢价率成交

地块核心指标：总建筑面积71590.5㎡，其中住宅21477.2㎡（占比30%），可售商办25056.6㎡（占比35%），自持10年商办25056.7㎡。

起始楼面价10000元/㎡，上限楼面价12989元/㎡（溢价率29.89%），上限毛坯房价38000元/㎡。

出让地块指标表

若商业地价按周边商业近期成交楼面价4000元/㎡、建安成本4500元/㎡计算，自持商务部分需沉淀资金2.13亿元。

若可售商办部分按周边价格16000元/㎡计算，预计实现利润1.08亿。

若商业地价4000元/㎡计算，则住宅起始楼面价为24000元/㎡，上限全装价格40000元/㎡，计算车位利润后，住宅部分利润为1.07亿。

两部分相加基本能够覆盖自持商办沉淀资金。

另外，考虑到部分商业可做底商出售，将拥有更高的价值；同时自持期间还有一定的租金收益，实际项目仍有一定利润空间，参考近期市场热度，溢价率或有所上升。

好地研究院认为，本地块可售住宅体量仅2.1万方，同时需进行公建化处理，建设成本会提高；另外，占比70%的商办体量，对开发商的商办运营能力和招商能力有较高要求，预计将以低溢价率成交。

三、谁将出手？

由于本地块商办占比70%，住宅可售体量较小，且需打造成公寓式住宅产品，可能感兴趣的房企数量有限。