好地网1月28日消息（研究员 陈培培）今天，绍兴上虞区城北55号地块成功出让，经过73轮竞价，由华鸿嘉信以总价143470万元、楼面价14124.59元/㎡、溢价34.75%、人才住房10200㎡竞得。

本次竞拍十分激烈，开拍仅5分钟，第14轮报价就进入竞人才住房环节。

参拍的房企共有22家，历史之最，分别是中南、碧桂园、保利、金辉、大家、华鸿、大发、绿城、荣安、金地、招商、德信、石榴、新希望、建杭、景瑞、弘阳、龙盛&大通、中梁、银城、美的、杨帆。与华鸿嘉信竞拍到最后的是杨帆。

好地研究院测算，本地块实际地价达16365元/㎡，是上虞区城北地价新高，较原板块地价最高的中南上虞区城北53号地块上涨27.5%，也是非低密地新地王。

地块高层精装保本房价达26500元/㎡，与绍兴另两区越城、柯桥的最高房价差距拉近，三区中的价格洼地将逐渐填平；同时本地块给上虞区树立了新的价格标杆，其他板块的房价也将加预期，未来土拍激烈。

地块成交情况表

宗地区位图（来源：好地数据库）

一、宗地如何实现盈利？

地块现可售住宅89875㎡、可售商业1500㎡（商业占比较小，计入可售住宅中），竞人才住房10200㎡。以人才住房0地价、4500元/㎡建安成本，其配套地下车位造价3500元/㎡计算，则实际成交楼面价为16365元/㎡。

这一价格远高于西侧中南上虞区城北53号地块的12838元/㎡，涨幅达27.5%，是板块新地王，也创上虞区非低密地块（容积率1.5以上）新高。

地块分3块，其中A、B两地块容积率为1.8，C地块1.5；预期产品以高层为主，部分可建6层叠墅，叠墅位于C地块。

宗地地块要求明细

高层部分，若以建安成本按4500元/㎡，车位成本3500元/㎡，车位按15万/个计算，在实际楼面价情况下，毛坯保本房价达23800元/㎡。

而西侧中南君启府目前高层在售价格为简装22500元/㎡左右，若参照中南君启售价，则本项目亏损；

该如何实现盈利？好地研究院认为：

1、地块位于上虞核心城区，可打造成高端改善楼盘，精装标准提高至2500元/㎡，销售价格达到26500元/㎡，可实现高层部分保本。

2、叠墅毛坯销售，参照绍兴市区叠墅、高层价格比1.2计算，叠墅销售价格达32000元/㎡左右，利润约0.72亿元。

3、利用地块沿街多的优势，尽量多规划单层商铺，提高项目利润；若项目按最大化商铺3000㎡，价格30000元/㎡计算，则利润约为0.12亿元。

二、宗地热度高的原因

上虞区土拍市场新年竞争热度激增，本地块竞拍火爆，好地研究院分析原因如下：

1、浙江两大核心城市土地市场竞争愈加激烈。杭州市场几乎零利率拿地，宁波市场利润率也大幅下降，各房企无奈，只能把拿地目标下沉到其他三线城市，本次竞拍有22家房企拼抢，创造上虞历史之最。

2、周边发展成熟，配套完善。地块在区政府板块，与区政府仅距1公里，有打造高端改善盘潜力，房企加预期拿地底气足；

3、板块库存见底。板块内在售主要楼盘有西侧中南君启，及东侧1.5公里、未售的春和云境府，待本项目开盘，竞争压力小；

三、华鸿嘉信再下一城

华鸿嘉信在2019年进入上虞区，至今拿地4宗。

其中在上虞城区有两宗，除本宗地外，还有与绿城合作拿地的滨江新城地块，共15万方可售住宅，以华鸿万悦城为楼盘名，去年4月开盘，至去年底售罄，去化迅速。

华鸿万悦城优异的售楼成绩，为华鸿嘉信今天的拼抢注入信心。

另两宗为乡镇地块，包括去年11月10日竞得的盖北镇地块；今年1月5日与埃克盛合作竞得的崧厦镇地块。

华鸿嘉信上虞区拿地情况表格

华鸿嘉信上虞区拿地位置图（来源：好地数据库）